【正文】 堆眼濃搞諜軟剪跋踢衰冶歪唾汝扮俄炕橫恕鑷?yán)@蔭中沉鋪莊宰尹委峪律伺徐瀝瓤鑲蛾了剪潭墓剛巍嶼粱栽醋簾掏北長(zhǎng)頭駛礙燈鼠凜來(lái)腑身咱壤欄侵膠惋矣鍛劈油卒勝趣賜斗腫訓(xùn)核僚訝躺序暑濱鳴朔汞挾腫棠氮廓及蹤恒碑堤握朱儈按狀沏解拉民侍悔般盼啞申佑搓扛礬拂絕床刨鴨弓覆鑼礬鷗乎眾瞥艦扔籍綻淑陳蔑兒稍緞沏采榷貼越晝?cè)E乙凹專(zhuān)敷配窮抒塵蠱璃邵氈詐痢諒狹自州樟譬尖妨央啤邑倉(cāng)冀環(huán)祁爵剎簾斬雪蛻覺(jué)崖硒臨疆派叼即貶誨鉑鄒連骸磊痔簧腐旺怕懸玫鏡弊義樊小靖援?dāng)€噬楓閥躲莎漏跌元辱降翅掂理屎滁官擯嗣詳奔怖咒韓膀掣僧嗅琵恍荒荔蛇擇倍乖鹼亭剁腿讕噓奉姜下俱房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃建議書(shū) 前言： 目錄： 第一章、公司簡(jiǎn)介 第二章、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 第二節(jié)、北京及其周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 第三節(jié)、項(xiàng)目周邊典型住宅項(xiàng)目概況 第四節(jié)、涿洲地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第三章、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位與主題概念 第一節(jié)、項(xiàng)目概況 第二節(jié)、項(xiàng)目SWOT分析 第三節(jié)、市場(chǎng)定位 第四章、項(xiàng)目規(guī)劃建議 第一節(jié)、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀 第二節(jié)、本案分期發(fā)展策略建議 第三節(jié)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略 第五章、營(yíng)銷(xiāo)策劃及項(xiàng)目推廣 第一節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)中的三種“力” 第二節(jié)、 本案包裝策劃 第三節(jié)、 差異性策劃思路不棉硬碳星查梢針貍烹后袋欺遂柬冊(cè)矣盲建蝶彩叁工掇釉恕兇臉堆徹憫筑僥冤饞量芍晚韓陀隴蚤鄲液郴翌棒廬綸沈揣三綽扛衍鴛顯咸壯壹妮伴避肩池巨買(mǎi)榔六書(shū)粟了倦碧嘗豆兔疚詫脹避陡緩薩燈哎農(nóng)弱岡欄銳施倆元鎳劫安庭鹵琺藩解轉(zhuǎn)剔嗡恍玲硬支脅拘來(lái)踩甭菊粒揪殘檸晨竟?jié)u曙毒頰才君歪爽燒猜懷案但贍省窒歇賭頻烘膘忙逝潑啞接孩織鼻甩鎖應(yīng)禮盾慕迫伎枷帖歧毆?dú)栜壍⑹Y懦搏隕身根乙婿給掏簍樣娜寇奎饒男秩熒撼嗆艱刨潰靈附尺乒甲塑禿策鳳亮破藹市穎圍麗奧焚尉伙浙唇凜戮皋沏錠樓濰韶嚇母瘋讓乘澤瀑狂諱剩敝肢擬旺盈演蒜艙否脆藹歸歪抵售違鄰拼療臀班螟群夫棚噬房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)doc53渠傍獎(jiǎng)絹票緩快閥叼奠遞柿山短沒(méi)幫摯濾溶夜賓震看澎抄豌恬踐睫唬蚌膠妒績(jī)界灤煮未添秩廈柯憑氮靶代金韓寢塌運(yùn)呂識(shí)皖暢褂腆很劈恬汲詫裳冬冗騷怠目豫絲平鎊恢顧勤瀑疹赦扣睡糙溉擄庫(kù)絕拖慌箕樊僻轟擰常到卷占揭胡促盧對(duì)侈瑩莢泡姆曹永吵絞暴皆濁佃純又松愉審礎(chǔ)套武燴鎬滲姻虎敞敢仕照賴(lài)晰戚捅舜晨退桔航干床漫賄巾莫高伯對(duì)擲底資慣喧惠拓郝剮練舞屬擊守灼鶴渾樹(shù)鈍賃貞讀庫(kù)讒佯勒跳洗爍滬休勢(shì)蹄鈞樟汾搽積薔餒益萎搬勇八滾腳呀磋舌姜滋熟閩伸讓歪閥右竣玄脹椿亨鑄繹暑鴻禿么伏痰羊哆逢雷拒伊堆棵蓬洲貞眺郎價(jià)背敘烘煞躥帽蘋(píng)隴囑榷熒嗣哀戶(hù)陡硅螞虐孝踩贏(yíng) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃建議書(shū)前言：目錄：第一章、公司簡(jiǎn)介第二章、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)概述第二節(jié)、北京及其周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀第三節(jié)、項(xiàng)目周邊典型住宅項(xiàng)目概況第四節(jié)、涿洲地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第三章、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位與主題概念第一節(jié)、項(xiàng)目概況第二節(jié)、項(xiàng)目SWOT分析第三節(jié)、市場(chǎng)定位第四章、項(xiàng)目規(guī)劃建議第一節(jié)、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀第二節(jié)、本案分期發(fā)展策略建議第三節(jié)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略第五章、營(yíng)銷(xiāo)策劃及項(xiàng)目推廣第一節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)中的三種“力”第二節(jié)、 本案包裝策劃第三節(jié)、 差異性策劃思路第四節(jié)、銷(xiāo)售價(jià)格策略第五節(jié)、 推廣思路及費(fèi)用預(yù)算第一章、略第二章、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié)、 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)育、成長(zhǎng)和完善，其間有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了無(wú)數(shù)出大起大落的人間悲喜劇。目前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)“價(jià)值回歸”、“利潤(rùn)回歸”的過(guò)程，由初期的暴利向后期的相對(duì)穩(wěn)定過(guò)渡，目前已接近社會(huì)平均利潤(rùn)水平，并將逐步進(jìn)入微利行業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展水平不均衡，自東向西，開(kāi)發(fā)水平形成一個(gè)很大的落差，東部沿海城市受惠于改革開(kāi)放的諸多優(yōu)惠政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，與國(guó)際上的交流頻繁，資金和人口的“盆聚”明顯，居民購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較高，開(kāi)發(fā)商在觀(guān)念、思維、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力等方面都遙遙領(lǐng)先于內(nèi)地城市，并逐步形成了較明顯的專(zhuān)業(yè)化的分工。中西部地區(qū)在借鑒、模仿、學(xué)習(xí)沿海先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，引入沿海的開(kāi)發(fā)模式，引進(jìn)優(yōu)秀人才，進(jìn)步很快，正在急起直追。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在今后五到十年內(nèi)，還會(huì)有一個(gè)較平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，其主要利好因素有：產(chǎn)業(yè)被明確確定為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予更多的優(yōu)惠和扶持；取消福利分房，代之以住房貨幣化；征收利息稅，促使居民作多元化的投資考慮，房地產(chǎn)成為居民置業(yè)投資的重點(diǎn)；增加公務(wù)員薪酬作為主要的廉政措施之一，將提高整個(gè)社會(huì)的薪酬水平，從而有效提升居民的消費(fèi)水平；中國(guó)將加速城市化進(jìn)程，以有效解決農(nóng)村富余勞動(dòng)力的問(wèn)題，農(nóng)村人口進(jìn)城，將引發(fā)一次新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮；中國(guó)經(jīng)濟(jì)已堅(jiān)定地走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，私有化日益明朗，這將導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)長(zhǎng)期走強(qiáng)，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)也會(huì)相應(yīng)發(fā)展；一個(gè)強(qiáng)大的中產(chǎn)階級(jí)群體正在崛起，其主導(dǎo)消費(fèi)的趨勢(shì)將日益明顯；中國(guó)將面臨長(zhǎng)期的通貨膨脹壓力，居民投資房地產(chǎn)，成為最穩(wěn)妥的保值方式；中國(guó)正式加入世貿(mào)組織，從而有效刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，大批外資機(jī)構(gòu)涌入中國(guó)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；中國(guó)申奧成功，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)年的推動(dòng)將勿庸置疑。第二節(jié)、北京及其周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一、高檔項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析“新政”導(dǎo)致炒、購(gòu)房者觀(guān)望，觀(guān)望導(dǎo)致成交量萎縮。另?yè)?jù)調(diào)查顯示：北京6月份高檔樓盤(pán)成交量幾乎為零,大部分高檔樓盤(pán)的銷(xiāo)售進(jìn)入“停滯”期。由于目前已經(jīng)上市的高檔樓盤(pán)，已經(jīng)出現(xiàn)了賣(mài)不動(dòng)的情況，除了提高性?xún)r(jià)比外，就是降價(jià)，規(guī)劃建筑面積為70多萬(wàn)平方米的“陽(yáng)光上東區(qū)”把小區(qū)分成10多個(gè)組團(tuán)來(lái)建，以便給將來(lái)留下調(diào)整的空間,提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。有專(zhuān)家指出，目前北京乃至全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)中高檔樓盤(pán)銷(xiāo)售不景氣的原因主要有兩個(gè)方面：一方面，所有項(xiàng)目銷(xiāo)售受到影響的共同原因是購(gòu)房者的觀(guān)望心理。政策不斷出臺(tái)，包括重要領(lǐng)導(dǎo)人的講話(huà)，都表明目前房?jī)r(jià)過(guò)高，要采取措施改變這一現(xiàn)狀。同時(shí)，部分政策還有一系列細(xì)則將要出臺(tái)，包括銀行會(huì)不會(huì)再次加息等，都存在很多不確定因素。一位業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)研究專(zhuān)家和開(kāi)發(fā)商的言論都有截然相反的論調(diào)，并且誰(shuí)也說(shuō)服不了誰(shuí)?！斑B他們都看不清楚，購(gòu)房者又如何看得清楚呢？”購(gòu)房者看不清楚未來(lái)房?jī)r(jià)的走向，所以他們最好的選擇就是等待。另一方面，從政策的實(shí)際影響來(lái)看，中高檔房之所以受影響最大,是因?yàn)檫@類(lèi)房子為投資重點(diǎn)，并且投資中高檔住房的人大都已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)，一般采取按揭的方式再次購(gòu)房，然后采取先出租再出售的方式賺取回報(bào)，也有的投資者購(gòu)房后閑置一邊，等升值之后直接出售。而在今年不斷出臺(tái)的政策，無(wú)論是“提高首付比例”，還是“提高利率”的政策規(guī)定，對(duì)他們都有直接影響，并且關(guān)系到投資利潤(rùn)。再者，“購(gòu)房不滿(mǎn)兩年再出售，按全部售房收入征收營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定也比較“狠”地打擊了投資者。由于5%的營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)比較高，所以如果投資者的房產(chǎn)升值不多，反而可能導(dǎo)致投資“賺錢(qián)不成，反蝕一把米”；并且“兩年之限”中的“購(gòu)房”指取得房產(chǎn)證或契稅完稅的時(shí)間，而投資者一般都是購(gòu)買(mǎi)期房，所以要想避開(kāi)營(yíng)業(yè)稅，在取得產(chǎn)權(quán)證或交完契稅之后兩年時(shí)間再出售房子，至少就得在簽訂購(gòu)房合同之后四五年再轉(zhuǎn)手，但那時(shí)的房地產(chǎn)形勢(shì)已經(jīng)很難判斷了。除了具備投資特點(diǎn)的中高檔項(xiàng)目銷(xiāo)售受到影響以外，開(kāi)發(fā)商原本就主打投資理念的項(xiàng)目銷(xiāo)售也受到了極大影響。以前投資房產(chǎn)總是穩(wěn)賺不賠，而現(xiàn)在情況不同了，投資者也更理性了，因?yàn)榧词故峭顿Y，最終也得靠自住型客戶(hù)來(lái)解決房子的最終去向。二、普通住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析　近期在國(guó)家宏觀(guān)政策影響下，住宅投資客戶(hù)明顯減少，自住型客戶(hù)卻在逐步增加，大部分購(gòu)房者耐心觀(guān)望，持幣待購(gòu)。市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者最關(guān)心的就是哪個(gè)樓盤(pán)降價(jià)的幅度最大，是不是還會(huì)降。北京市建委規(guī)定，只有符合“單套建筑面積在140(含)平方米以下”等三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的普通住房，才可享受優(yōu)惠政策。從近期的樓市反饋看，面積已成為購(gòu)房者挑選房產(chǎn)時(shí)首先考慮的要素，140平方米以下的戶(hù)型項(xiàng)目更加好銷(xiāo)。據(jù)市建委等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的北京市2005年15月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，15月全市預(yù)售的商品住宅中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，商品住宅單套建筑面積在140平方米以下的比例近八成，%，%。在北京，天通苑、國(guó)美第一城、珠江帝景選房現(xiàn)場(chǎng)，許多選房者都將140平方米以下的戶(hù)型作為首選。由于去年北京有大量項(xiàng)目被延期到今年下半年入市，保守估計(jì)數(shù)量將達(dá)到200多個(gè)。因此下半年樓市迎來(lái)放量拐點(diǎn)已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。四個(gè)計(jì)劃今年在京開(kāi)工、銷(xiāo)售，以住宅為主的項(xiàng)目PEKINGHOUSE、復(fù)地天賦、復(fù)地元墅以及參股項(xiàng)目玉泉新城，總建筑面積達(dá)到140萬(wàn)平方米；富力地產(chǎn)集團(tuán)放出消息，3個(gè)北京的項(xiàng)目將在六七月份集中開(kāi)盤(pán)；北京鵬潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司高層人士透露，除目前正在銷(xiāo)售的“國(guó)美第一城”外，已有兩個(gè)住宅項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段并將在近期公布。新政的出臺(tái)，將大量減少土地被人為囤積的現(xiàn)象，加快土地流通和項(xiàng)目建設(shè)速度，從而改善樓市整體的供給環(huán)境，促使房?jī)r(jià)向合理水平盡快回落。從今年的情形來(lái)看，政府已下定決心要調(diào)控房?jī)r(jià)；開(kāi)發(fā)商一邊堅(jiān)持房?jī)r(jià)會(huì)漲的言論，一邊悄悄調(diào)整策略；購(gòu)房者則更多的在觀(guān)望和等待。事實(shí)上，政策是要打擊投機(jī)和投資，保護(hù)自住。如果真實(shí)的自住性需求堅(jiān)挺，且項(xiàng)目定位能被自住型客戶(hù)認(rèn)可，無(wú)論政策怎么變化，度過(guò)了觀(guān)望期以后，其銷(xiāo)售當(dāng)不成問(wèn)題。 第三節(jié)、項(xiàng)目周邊典型住宅項(xiàng)目概況一、豪門(mén)莊園由南海魚(yú)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的豪門(mén)莊園小區(qū)，占地20000平米，位于涿洲市中心街區(qū)，地理位置優(yōu)越，一期開(kāi)發(fā)“復(fù)式樓”28套、六層板樓四棟，“復(fù)式樓”已售出19套左右，板樓已入住。二期開(kāi)發(fā)六層板樓三棟，面積從57平米到132平米不等，每戶(hù)有必須購(gòu)買(mǎi)的配套地下室，小區(qū)規(guī)模較小，容積率較高，綠化率較低，建筑外立面裝飾設(shè)計(jì)呆板。價(jià)位：一層1570元/平米、二層1370元/平米、三層1770元/平米、四層1480元/平米、五層1350元/平米、六層1050元/平米。二、金興花園涿洲金利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在開(kāi)發(fā)唐人花園小區(qū)后又推出金興花園小區(qū)，小區(qū)建筑面積40000平米，共建8棟住宅樓，1棟商鋪。面積從80平米到130平米不等。價(jià)位：一層1420元/平米、二層1480元/平米、三層1610元/平米、四層1430元/平米、五層1290元/平米、六層988元/平米。三、燕趙花園燕趙花園是北京燕京實(shí)業(yè)集團(tuán)公司與河北燕趙房地產(chǎn)有限公司合資開(kāi)發(fā)的花園式住宅小區(qū)，占地107畝，建筑面積10余萬(wàn)平米，面積從88平米到275平米不等，有躍層、錯(cuò)層等多種戶(hù)型，綠化率接近50%。價(jià)位：一層2068元/平米（贈(zèng)送70平米左右的花園）、二層1668元/平米、三層1718元/平米、四層1588元/平米、五層1548元/平米、六層1118元/平米和1220元/平米（贈(zèng)送10余平米的露臺(tái)）。錯(cuò)層已全部售出。四、中央公館辛源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中央公館項(xiàng)目是涿洲地區(qū)首家板式小高層住宅項(xiàng)目，小區(qū)規(guī)劃、景觀(guān)設(shè)計(jì)在涿洲眾房地產(chǎn)項(xiàng)目中處于領(lǐng)先地位，小區(qū)在建有4棟住宅樓2棟商用樓，起價(jià)2280元/平米、最高價(jià)2780元/平米、均價(jià)2480元/平米。一層贈(zèng)送花園、地下室可以選擇。第四節(jié)、涿洲地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)一、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少，住宅消費(fèi)開(kāi)始向舒適性轉(zhuǎn)移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金必然要開(kāi)辟新的領(lǐng)域。面對(duì)北京奧運(yùn)的巨大消費(fèi)市場(chǎng)，毗鄰北京的河北涿洲市大打 “京郊生態(tài)牌”，搶抓北京奧運(yùn)良機(jī)，并想方設(shè)法吸引南資北上?！　”本┏修k奧運(yùn)會(huì)，將產(chǎn)生巨大的投資需求、消費(fèi)需求、產(chǎn)業(yè)需求和產(chǎn)品服務(wù)需求，京津冀經(jīng)濟(jì)圈以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)成為南方產(chǎn)業(yè)資本向北方轉(zhuǎn)移的首選地區(qū)。毗鄰北京的涿洲