【正文】 網(wǎng)上售房系統(tǒng) 摘 要 房地產(chǎn)投資越來(lái)越成為家庭理財(cái)?shù)男聦?，而隨之興起的傳統(tǒng)行業(yè)信息化浪潮卻是持續(xù)浪打浪，傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)做房地產(chǎn)交易網(wǎng)的趨勢(shì)一天天的明顯起來(lái)，最終，真正把握好企業(yè)信息化這個(gè)機(jī)會(huì)的商家將會(huì)取得階段性勝利。浙中西房地產(chǎn)網(wǎng)是一家專門做房產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)站，涉及，為商家提供展示的機(jī)會(huì)，為個(gè)人提供信息的發(fā)布查謁功能，為業(yè)界提供思考的空間。 [關(guān)鍵字 ]：房地產(chǎn) 投資 網(wǎng)站 Abstract Real estate investment bees the new favourite of family finance more and more, but the informationbased tide of traditional trade of the rise is the lasting waves upon waves thereupon, the traditional intermediary does the obviously standing up day by day of trend of the trade work of the real estate, finally, the trade pany that really gets hold of this chance of enterprise39。s informationization will make the phased victory。 Zhejiang Chinese and Western real estate work whether one run website of house property industry specially, involve, offer chance that show for trade pany , offer to individual issue of information is it call on the function to check, offer the space that thinks for industry。 Key words: Real estate investment work 目 錄 一、引言 …………………………………………………………………… .…… ..1 二、系統(tǒng)開發(fā)背景分析 …………………………………… ..………………… .… 1 （一）房產(chǎn)系統(tǒng)背景分析 ………………………………… ..…… ...…………… ..1 （二）影響房產(chǎn)的因素 ……………………………………………………… ..… .2 （三）系統(tǒng)開發(fā)的意義 ……………………………… ……………… .………… ..3 三、 系統(tǒng)開發(fā)優(yōu)點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) ……………………………………………… .… ..…… 4 （一） 房產(chǎn)系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn) …………………………… .………………… .… .……… 4 （二） 系統(tǒng)的特點(diǎn) …………………………………………………………… ..… .5 四、網(wǎng)站系統(tǒng)分析 ………………………………………………………… ..… .… 7 （一） 需求分析 ………………………………………………………… .… .… .… 7 （二） 數(shù)據(jù)流程圖 ……………………………………………… .………… .…… .7 （三） 數(shù)據(jù)分析 ……………………………… …………………………… .…… .8 五、系統(tǒng)設(shè)計(jì) ………………………………………………… .……………… .… 8 （一）浙中西房地產(chǎn)網(wǎng)總體構(gòu)建 …………………………………………… .… .8 （二）系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn) ……………………………………………… .… .9 （三）基本系統(tǒng)功能分析與設(shè)計(jì) ………………………………………… .…… .12 （四）設(shè)計(jì)概要 ……………………………………………………………… ..… 14 （五）系統(tǒng)采用技術(shù) ……………………………………………… .…………… .15 （六）系統(tǒng)客戶端與管理端設(shè)計(jì)步驟 ………… ………………… .…………… .16 六、結(jié)論與謝辭 ………………………………………………………………… ...19 七、參考文獻(xiàn) …………………………………………………………………… ...19 一、引 言 從上世紀(jì)末開始，互聯(lián)網(wǎng)就以迅雷不及掩耳之勢(shì)進(jìn)入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關(guān)系到消費(fèi)者切身問題 —— 衣、食、住、行的行業(yè)，當(dāng)然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項(xiàng)目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡(luò)的有機(jī)結(jié)合已經(jīng)是大勢(shì)所趨。開發(fā)浙中西房地產(chǎn)網(wǎng)正是順應(yīng)潮流。 制作本課題的意義是為 了嘗試一種新的營(yíng)銷模式，將電子商務(wù)理論運(yùn)用于實(shí)踐中，要達(dá)到讓客戶好用易懂的程度。技術(shù)上采用 B/S 系統(tǒng)設(shè)計(jì)，主要解決傳統(tǒng)網(wǎng)站不能交互運(yùn)用這個(gè)問題，所用的方法是網(wǎng)站的 asp 技術(shù)和平面設(shè)計(jì)技術(shù)。 二、系統(tǒng)開發(fā)背景分析 （一）房地產(chǎn)背景分析 從今年的宏觀面上來(lái)看， 中西城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入快速道，今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都將處在一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用很大。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民收入的提高，老百姓對(duì)房地產(chǎn)這塊的投資會(huì)加大，這顯然是房地產(chǎn)業(yè)的利好信號(hào)。個(gè)人收入的提高，舊城改造的推動(dòng)，這使得房地產(chǎn)發(fā)展的后勁比較足。從某種意義上來(lái)說，房地產(chǎn)是一個(gè)城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。有研究表明，人均 GDP 在 10002021 美元之間才真正啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)。 據(jù)悉， 金華市在 1996 年以前的房?jī)r(jià)也基本上沒怎么動(dòng)，真正啟動(dòng)也就在最近幾年，特別是從前年開始房?jī)r(jià)增長(zhǎng)比較快。每平方米 2021 年在 1600 元左右，目前已經(jīng)到 35004000元。房?jī)r(jià)的漲動(dòng) 對(duì)周邊的衢州來(lái)說也就早 一兩年時(shí)間，如果 衢州 通過幾年的時(shí)間，人均 GDP 接近 2021 美 元左右時(shí)，那么 他 們的房?jī)r(jià)也將達(dá)到 我們目前的 三四千元。 (據(jù)全省 11 個(gè)地市級(jí)抽樣調(diào)查資料顯示， 2021 年全 省商品房平均銷售價(jià)格3619 元 /m2，房?jī)r(jià)最高的是杭州，商品房?jī)r(jià)格平均達(dá)到 6662 元 /m2，最低的是衢州，平均價(jià)格為 1874 元 /m2，其中住宅為 1457 元 /m2。 )從市民 目前 最關(guān)注的房?jī)r(jià)上來(lái)看，增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)是自然的。老百姓越來(lái)越注重地段、環(huán)境、品位以及工程的質(zhì)量，特別是對(duì)入住以后物業(yè)管理的要求更高，這些都直接影響著房地產(chǎn)的價(jià)格。 與此同時(shí) ,國(guó)務(wù)院 也公布了 被公認(rèn)為指導(dǎo)今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文件 ,其 核心內(nèi)容 有 兩條： （ 1）發(fā)展?？紤]到我國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入對(duì)住房、汽車等大件耐用消費(fèi)品消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí) 期，以及出口增長(zhǎng)面臨越來(lái)越多的不確定因素，鼓勵(lì)住房消費(fèi)、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。 （ 2）調(diào)控。文件在肯定了房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，絲毫沒有回避房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的問題。指出一些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格、投資增長(zhǎng)過快。 18 號(hào)文件主旨給出解決問題的思路，指出了判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的標(biāo)準(zhǔn) ———“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ”，指明了房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期的發(fā)展方向。國(guó)務(wù)院的用意十分明確：只有解決了問題，房地產(chǎn)業(yè)才能持續(xù)健康發(fā)展。 （二）影響房產(chǎn)的因素 除已明確的政 策外，影響樓市走勢(shì)重要標(biāo)志的房?jī)r(jià)變動(dòng)的正反兩方面因素都同時(shí)存在。繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)上漲的主要因素有：（ 1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，（ 2）建材價(jià)格上漲 ，（ 3）人民幣升值?？赡軐?dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的因素有：（ 1）突發(fā)事件，（ 2）股市回 暖，游資撤離樓市，（ 3）銀行上調(diào)存、貸款利率，（ 4）土地供給放巨量。當(dāng)然最 終的趨勢(shì)還取決于兩方力量的對(duì)比?？傮w上判斷：若不發(fā)生突發(fā)事件，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是 2021 年 金華 衢州樓市的基本特征，將基本結(jié)束房?jī)r(jià)快速攀升、各區(qū)位各種檔次商品房普 漲的歷史，漲幅明顯趨緩，開始進(jìn)入個(gè)股分化的時(shí)代。 從一些信息反 饋表明，現(xiàn)在許多人不是考慮沒房住的問題，而是思慮著怎樣更好地改善住宅環(huán)境，比如說目前住宅下面有店面，很多人就不太想要這套房子。消費(fèi)者越來(lái)越理智，對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)與價(jià)格比越來(lái)越講究，包括功能上的配套。 因此開發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念 會(huì)變的 更成熟， 更 不能急功近利，只注重短期效益，而要力圖營(yíng)造氛圍，營(yíng)造環(huán)境，營(yíng)造文化內(nèi)涵，提高品質(zhì)，追求附加值，從而贏得消費(fèi)者信任。 今年一季度房地產(chǎn)銷售面積 同比增長(zhǎng) 36%，與 去 年 曲期 剛完成的全部住宅竣工面積相當(dāng)，可以說是造多少賣多少，產(chǎn)銷平衡看起來(lái)不錯(cuò)，但是其中有多少買房人是真正需要房子的？以市區(qū)為例 ，今年二手房轉(zhuǎn)讓的隊(duì)伍突然龐大了許多，剛剛開盤就被買走或未開盤就被訂去的新房漸漸成為主力軍。不少二手房轉(zhuǎn)讓信息上多標(biāo)注了五個(gè)字：新房未裝修。 “全民炒房 ”是利是弊，不敢妄言，首先要承認(rèn)的是，追逐利潤(rùn)不僅是 “資本家 ”的專利，有錢的老百姓也可以當(dāng)回 “資本家 ”。但是 “資本家 ”畢竟是少數(shù)，假設(shè)本地與外地的 “資本家 ”一發(fā)狠，把衢城好樓盤通吃炒房，那么其他絕大部分想購(gòu)房的市民該怎么辦？當(dāng)然，這種假設(shè)成真的機(jī)會(huì)是微乎其微。住宅的價(jià)格上升必然會(huì)使房開商加快現(xiàn)有土地的開發(fā)速度以及提高開發(fā)質(zhì)量，市民選一套好房的機(jī)會(huì)以后也許會(huì) 更多。 就是在這么一個(gè)背景下 ,有關(guān)房地產(chǎn)交易網(wǎng)基于此的基礎(chǔ)上應(yīng)運(yùn)而生的。 （三）系統(tǒng)開發(fā)的意義 通過開發(fā)這個(gè)房地產(chǎn)交易系統(tǒng) ,即浙中西房地產(chǎn)交易網(wǎng)總的來(lái)說是對(duì)于促進(jìn)房產(chǎn)交易和促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重大的意義。 以下從四個(gè)方面來(lái)分析開發(fā)房地產(chǎn)交易網(wǎng)的意義。 第一點(diǎn) :對(duì)于促進(jìn)本地及周邊縣市的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著十分重要的意義。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。自 1998 年我國(guó)深化住房制度改革以來(lái)，城市和農(nóng)村對(duì)住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住 宅竣工，對(duì)拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來(lái)說，一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是成正比的。在國(guó)外，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。目前，衢州市經(jīng)濟(jì)水平與全國(guó)平均水平差不多，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻低于全國(guó)平均水平較多 (全國(guó)房地產(chǎn)平均價(jià)格水平約 2200 元 /平方米 )。這說明，該市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間還是相當(dāng)廣闊的 ,對(duì)本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對(duì)于金華的房市來(lái)說其經(jīng)濟(jì)影響力 也是一樣的。 第二點(diǎn) :能有效推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的信息化技術(shù)的發(fā)展。浙中西房地產(chǎn)網(wǎng)它本著為決策管理服務(wù) ,為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的宗旨 ,致力于為各類房地產(chǎn)商提供交易、信息服務(wù)和電子商務(wù)解決方案，為上網(wǎng)企業(yè)創(chuàng)造了無(wú)限的商機(jī)。做為一家信息化的網(wǎng)站，它所功能強(qiáng)大的信息發(fā)布和查詢功能的電子商務(wù)交易平臺(tái)，有力推動(dòng)了信息技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的普及與應(yīng)用，促進(jìn)了信息化的發(fā)展，這就規(guī)范了房產(chǎn)網(wǎng)的管理，必須要走一條科技含金量高、服務(wù)功能全的網(wǎng)絡(luò)信息化發(fā)展之路。這也正是浙江中西部房地產(chǎn)的出現(xiàn)的必然所在。 第三點(diǎn)：能有力的方便本地房市的人們進(jìn)行交易 。做為一個(gè)交易系統(tǒng)，最主要的特點(diǎn)就是方便快捷。本著權(quán)威性、專業(yè)性、信息量大、訪問人數(shù)多、分類齊全，功能完備的特點(diǎn)，能幫助人們對(duì)所想要的房子進(jìn)行分析提供基礎(chǔ)材料，這需要一個(gè)熟悉化的過程。當(dāng)然，也需要人們?cè)谛睦砩先ソ邮芩褂盟?。它的?qiáng)大的信息檢索服務(wù)和信息反饋服務(wù)以及網(wǎng)上產(chǎn)品交易系統(tǒng)和產(chǎn)品展示系統(tǒng)，能使商家和用購(gòu)房者更方便的使用它。 第四點(diǎn)：對(duì)政策法規(guī)進(jìn)行解讀和通知。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國(guó)的特色分不開，什么特色呢？我國(guó)的特色就是政策的不確定性，通過網(wǎng)站可以獲取的一手資訊與我國(guó)的政策綱領(lǐng)性文件，而這些文章往往是能 左右行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，成為房地產(chǎn)商手中的寶物，同時(shí)，在網(wǎng)站注冊(cè)的會(huì)員還可以通過相互交流彼此之間的情報(bào)，心得，經(jīng)驗(yàn)，對(duì)相間的溝通有著非常大的好處。 我覺的浙中西房地產(chǎn)交易網(wǎng)的開發(fā)具有劃時(shí)代性。其發(fā)展的前景也是巨大的。它的產(chǎn)生意義是我們所想的到的，也是我們所想不到的。 三、系統(tǒng)開發(fā)優(yōu)點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn) （一）房產(chǎn)系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn) 樹立全新企業(yè)形象 對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)的品牌形象至關(guān)重要。 買房子是許多人一生中的頭等大事，需要考慮的方面也較多。因發(fā)展商的形象而產(chǎn)生的信心問題，往往是消費(fèi)者決定購(gòu)買與否的主要考慮因素之一。 以往，發(fā)展商開發(fā)項(xiàng)目，通過報(bào)紙、電視等媒介的宣傳來(lái)建立自己的品牌形象?，F(xiàn)在通過加盟浙中西房地產(chǎn)網(wǎng)站，企業(yè)形象的宣傳不僅再局限在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，而是全球范圍的宣傳。企業(yè)信息的實(shí)時(shí)傳遞，與公眾相互溝通的即時(shí)性、互動(dòng)性，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)手段的單一性和不可預(yù)見性。因此，入網(wǎng)是對(duì)企業(yè)形象的建立和維持的有效補(bǔ)充。 增強(qiáng)內(nèi)部管理 房產(chǎn)管理系統(tǒng)站的建設(shè)將會(huì)為網(wǎng)站內(nèi)部管理帶來(lái)一種全新的模式。網(wǎng)站是實(shí)現(xiàn)這