6統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中存在的土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題對(duì)策及分析(已修改)
2025-09-20 21:46 本頁(yè)面
【正文】 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中存在的土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題對(duì)策及分析 加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重要內(nèi)容之一。通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等形式促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，有助于加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)農(nóng)村土地集約經(jīng)營(yíng)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源持續(xù)高效利用和生產(chǎn)要素優(yōu)化配置，推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移。然而，在司法實(shí)踐中可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，出現(xiàn)了大量的主體不適格、形式不規(guī)范、程序不合法等問(wèn)題。隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的不斷深化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為承包主體帶來(lái)的收益將成倍增加。在利益的驅(qū)使下，這些潛在的土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題可能集中爆發(fā)，從而產(chǎn)生大量農(nóng)地糾紛，影響到統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的順利進(jìn)行以及社會(huì)的和諧穩(wěn)定。 一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可以為承包主體帶來(lái)收益。實(shí)現(xiàn)收益的方式除了農(nóng)戶自行經(jīng)營(yíng)承包地之外，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也是實(shí)現(xiàn)收益的重要途徑。在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)早已廣泛流轉(zhuǎn)。筆者在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中極不規(guī)范，不同程度地存在以下問(wèn)題，并由此產(chǎn)生大量訴訟。 。農(nóng)民以轉(zhuǎn)包的方式將其擁有的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給他人，有利于農(nóng)村土地的集約使用與規(guī)模經(jīng)營(yíng)，與統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的改革方向相一致。然而，筆者在司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，“以租代征”現(xiàn)象普遍。所謂“以租代征”，是指用地單位繞過(guò)法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)，通過(guò)租用農(nóng)民集體土地，而直接進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為?！耙宰獯鳌辈皇欠ǘǖ霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式，而是違反《土地管理法》的行為，受到法律明令禁止。然而，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，以租代征現(xiàn)象在地處城鄉(xiāng)結(jié)合部、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的近XX縣區(qū)普遍存在。由于“以租代征”合同所設(shè)定的租賃期限普遍較長(zhǎng)，而合同簽訂時(shí)的土地價(jià)值不高，雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)也不會(huì)太高，“以租代征”實(shí)質(zhì)成為一種“圈地運(yùn)動(dòng)”。一方面，隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的深入以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，土地價(jià)值凸顯，帶給經(jīng)營(yíng)者的收益成倍增加，雙方約定的租金顯得微不足道；另一方面，簽訂租賃合同的農(nóng)民在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)將失去土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，而土地經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)農(nóng)民而言，意味著生存保障?？梢灶A(yù)見(jiàn)，如果不加以引導(dǎo)，“以租代征”問(wèn)題在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中可能凸顯。隨著時(shí)間的推移，“租賃雙方”因租金標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛將大量出現(xiàn)，從而影響到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。 。在我國(guó)，農(nóng)村土地承包方式分為家庭承包與其他方式承包兩種，且以家庭承包方式為主。其他方式承包僅適用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地。在家庭承包中，承包以戶為單位，即承包方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。一般情況下，該農(nóng)戶派出一名代表人與發(fā)包方（集體經(jīng)濟(jì)組織）簽訂農(nóng)村土地承包合同后，該農(nóng)戶取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，遂被稱之為承包經(jīng)營(yíng)戶。該承包經(jīng)營(yíng)戶才是決定其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)的權(quán)利主體。值得注意的是，家庭承包中的“承包經(jīng)營(yíng)戶”與戶籍管理中的“家庭戶”并不吻合。例如，年邁父母與成年子女居住在一起，在戶籍管理中，也屬于同一個(gè)
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