【正文】 無錫商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展全面分析和主要商業(yè)街調查報告 前 言 歲月無聲， 2020 年即將逝去。這一年無錫房市可用 “ 繽紛多彩 ” 來形容，但也呈現(xiàn)出了 “ 成熟理性 ” 的發(fā)展態(tài)勢。而作為房地產(chǎn)業(yè)之一的商業(yè)地產(chǎn)，是一個復雜程度高、整合難度大的系統(tǒng)工程，其難度遠遠超過普通的住宅開發(fā)。為把握無錫地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，及今后更好地為開發(fā)商和顧客服務，提供了有力支持，無錫大衛(wèi)不動產(chǎn)顧問有限公司歷時三個月的普查，最終完成了《無錫主要商業(yè)街調查報告》。 2020年旺銷樓盤 這份報告如實對無錫 46條主要商業(yè)街上的商業(yè)模式進行了調查分析， 將 46條街按影響范圍和地域劃分為 11個商圈，并著重對各商圈及各商業(yè)街的租金水平、店鋪空置率、經(jīng)營種類所占比例和行業(yè)所在樓層進行了分析，使讀者能很直觀的了解到各商圈繁華程度和各商業(yè)街的特點，對把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢起參考依據(jù)作用。 這份報告運用了實地調查、訪問調查、文獻調查等多種調查方法，并做了大量的匯總和分析工作，非常具有實用價值。但是由于時間有限，數(shù)據(jù)無法及時更新，有些紕漏在所難免，希望讀者批評指正。期盼在我們的共同努力下，揭開無錫商業(yè)地產(chǎn)嶄新而輝煌的篇章！ 第一部分 無錫商業(yè)街概述 商業(yè)街的發(fā)展與商業(yè)經(jīng)濟 及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是息息相關的，只有商業(yè)經(jīng)濟發(fā)達了，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街才能興旺；反之，商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)街興旺了，商業(yè)經(jīng)濟也才能進一步發(fā)展，所以在分析商業(yè)街之前需先說說商業(yè)經(jīng)濟、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。 隨著中國加入世界貿(mào)易組織和北京 2020 年奧運會、上海 2020 年世博會準備工作的全面鋪開，中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿M一步釋放，城市經(jīng)濟得到持續(xù)發(fā)展。而國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，也放大了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)走向住宅建設產(chǎn)業(yè)化、土地供應市場化、管理行為規(guī)范化以及企業(yè)經(jīng)營品牌化提供了難得的機遇。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)保持持續(xù)快速發(fā) 展的主要因素：一是經(jīng)濟日趨發(fā)達，有充足的資金；二是市場需求旺盛。另外，商業(yè)地產(chǎn)豐厚的投資回報讓眾多的投資商趨之若鶩。統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前全國大大小小的城市幾乎都建有商業(yè)街，純粹的步行商業(yè)街也在 200條以上。而商業(yè)地產(chǎn)的供應和需求卻存在一定的錯位，商業(yè)地產(chǎn)面臨成本居高不下、經(jīng)營模式落后等難題。 隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭的進一步加劇、利潤空間進一步緊縮，特別是北京、上海、深圳等一線城市土地等資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營的風險加大等趨勢的出現(xiàn)。促使一些開發(fā)商實施向二三線城市發(fā)展的戰(zhàn)略轉移計劃。 “ 太湖明珠 ” 無錫，位于長江三 角洲幾何中心，處于滬寧杭中心地帶；東距上海 128 公里；西距南京 183 公里；是我國著名的十大旅游城市之一。無錫在江蘇省城鎮(zhèn)體系中，居于滬寧城鎮(zhèn)聚合軸核心段和新宜城鎮(zhèn)聚合軸的重要節(jié)點上，且是蘇錫常都市圈的核心城市之一。蘇錫常是上海大都市圈的有機組成部分，是江蘇省經(jīng)濟發(fā)展的先導地區(qū)和創(chuàng)新中心，是具有國際競爭力的城市群體。 近年來，無錫市抓住每一個發(fā)展機遇，立足加快結構調整和深化改革，加快了商貿(mào)流通業(yè)規(guī)?；?、市場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展步伐；加快了外向型商貿(mào)流通業(yè)的建設，全市商貿(mào)流通業(yè)總體呈現(xiàn)出較快的、健康的增長態(tài) 勢，商貿(mào)流通經(jīng)濟呈現(xiàn)出 “ 三新三快 ” 態(tài)勢。 “ 三新 ” ：一是改革有新成效；二是消費市場實現(xiàn)新突破；三是農(nóng)村市場取得新發(fā)展。 “ 三快 ” ：一是外向型商業(yè)發(fā)展快；二是特色商業(yè)街發(fā)展快；三是餐飲業(yè)發(fā)展快。 隨著無錫商業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，逐漸形成以一條或幾條商業(yè)街為中心的經(jīng)濟商圈。市中心區(qū)有以中山路為中心的 CBD 商圈，以火車站為核心的火車站商圈；副中心區(qū)有五愛廣場商圈、南門商圈、北大街商圈；東區(qū)有丁村商圈、上馬墩商圈；北區(qū)有山北商圈；西區(qū)有河埒口商圈；南區(qū)有中橋商圈；以及以長江路為核心的新區(qū)商圈。無錫規(guī)劃建 設特大城市以來，無錫的商業(yè)地產(chǎn)建設更是日新月異，大小商場、商鋪如雨后春筍般繽紛登場。截止到 2020年 10月，無錫在銷商鋪有 28個，總面積近 80萬平米。如：無錫國際輕紡城、無錫招商城、華東五金商貿(mào)城、東方時代服飾都匯、站前商貿(mào)區(qū)等。呈現(xiàn)檔次更高、規(guī)模更大、專業(yè)化程度更強的新局面。 本次對無錫商業(yè) 7個區(qū)域、 11個商圈、 46條商業(yè)街的全段或繁華地段進行了調查、統(tǒng)計和分析，調查數(shù)據(jù)截止時間 2020年 11月。 統(tǒng)計表的說明： 店鋪總數(shù)：所調查的在經(jīng)營店鋪與閑置店鋪的總和；面積：指純商鋪的面積，不包括商場、大賣場、商務 樓等大型商業(yè)樓；權屬關系：由于有的店無法得知，所以為估計值；租金：為抽樣調查店鋪的算術平均值；閑置率：為閑置店鋪數(shù)除以調查的總店鋪數(shù)，由于市場變化瞬息萬千，閑置率只代表調查時的狀況。 第二部分 數(shù)據(jù)匯總統(tǒng)計表 各商圈情況統(tǒng)計表 商圈名稱 店鋪數(shù) 面積 （平米） 權屬關系 （租賃百分比） 租金 (元 /平米 .年 ) 調查段閑置率 各行業(yè)樓層分布 CBD商圈 793 10500 96% 4100 空置 26家，閑置率為 %。 一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等； 三層以上：餐飲、歌城、網(wǎng) 吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構。 火車站商圈 16 20400 98% 2600 零 一、 二層：服飾、食雜店； 三層及以上：服飾超市、商廈、酒樓。 五愛廣場 商圈 201 101500 98% 2967 20家， 10% 一層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等； 二層：咖啡館、網(wǎng)吧、茶館。 三層及以上：廣告公司、浴場、茶館等。 南門商圈 869 10600 98% 1032 54家， % 商鋪主要集中在一層；二層有一部分，主要經(jīng)營酒樓、酒吧、網(wǎng)吧、裝飾裝潢等；三層以上很少，有酒店、浴場、足浴、休閑中心等。 北大街 商圈 345 10500 98% 4073 空置 35家，閑置率%。 一、二層：餐飲、服飾、五金、副食品店、煙酒店、便利店等； 三層以上：廣告公司、裝飾裝潢、醫(yī)院、培訓機構、專業(yè)護理及浴場等休閑娛樂場所。 丁村商圈 338 10200 100% 980 5家， % 一、二層：餐飲、服飾、副食品店、便利店、醫(yī)療、美容美發(fā)等； 三層以上：歌城、網(wǎng)吧、茶館、事務所、裝飾裝潢、診所等休閑娛樂場所及辦事機構。 上馬墩 商圈 174 10260 99% 410 零 一層：餐飲、機械、五金、醫(yī)藥、日用百貨等，約占 93%； 二、三層有：浴場、足浴、房產(chǎn)、按摩院，以及酒樓、飯店、火鍋店等。 山北商圈 480 8350 99% 436 空置 15家，閑置率%。 一層：餐飲、服飾、副食品、裝飾裝潢、日用百貨等，約占 %； 二層：餐飲、棋牌室、娛樂廳、美容美發(fā)、網(wǎng)吧； 三層：歌舞廳、浴室。 三層以上：有 1家賓館，為 4層。 河埒口 商圈 860 8500 98% 1125 空置 104家，閑置率%。 一層：餐飲、服飾、副食品、醫(yī) 療保健、美容美發(fā)等； 二層：網(wǎng)吧、圖文社、裝潢裝飾公司等； 三層以上：棋牌等。 中橋商圈 222 20800 97% 500 空置 8家，閑置率%。 一層：餐飲、服飾、裝飾裝潢、機電五金、美容美發(fā)、藥店等； 二層：餐飲、美容美發(fā)、舞廳、茶吧、棋牌、網(wǎng)吧、浴場； 三層以上：酒店、火鍋城、歌舞廳、網(wǎng)吧、汽車銷售、公司辦事處等。 新區(qū) 56 20500 39% 1075 零 一、二層：餐飲、機電、通訊、美容美發(fā)、藥店等； 三層以上：飯店、銀行機構、公司機構、休閑中心等。 所有被 調查商圈 4354 81500 % 1754 267家， % 一層主要有：餐飲、服飾、副食品、日用百貨、金融、證券、機械五金、汽車業(yè)、美容美發(fā)、藥店、煙酒店等； 二、三層主要有：茶樓、咖啡館、歌城、網(wǎng)吧、浴場、健身館等休閑娛樂場所及少量的酒樓、火鍋城等餐飲類店鋪； 三層以上主要有：裝飾裝潢公司、廣告公司、事務所、診所、公司辦事處，以及少量休閑美食和休閑娛樂場所等。 各商業(yè)街情況統(tǒng)計表 商業(yè)街名稱 店鋪數(shù)(家 ) 面積 （平米） 權屬關系 （租賃百分比） 租金 (元 /平米 .年 ) 調查段閑置率 經(jīng)營種類比例 各行業(yè)樓 層分布 商業(yè)特色 中山路 198 40120 100% 5400 零 服飾 56 家，占 %；餐飲 21 家，占%；珠寶、金店、銀樓 6家，占 3%；醫(yī)療、保健類 15家，占 %；投資、金融、保險類 16家（銀行 12家），占 %；一、二層：餐飲、服飾、日用百貨等，少量茶樓、咖啡館；三層以上：集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商 手機、通信類 6 家，占 3%；休閑娛樂 7家，占 %；眼鏡店、副食品店、辦公設備店各 4 家、各占 2%；另外，煙酒類店、房屋中介、飾品店各 3 家，電器賣場 2 家，大型超市 1 家，婚紗攝影、婚慶禮儀共 2 家，高檔美容護理 2 家，其他還有鮮花店、職介、培訓、旅館、印務、高檔化妝品、翻譯、文化 用品、書店、便利店、食雜店等各 2家。 歌城、網(wǎng)吧、浴場、培訓中心、影城等。 業(yè)街。 人民中路 80 20400 95% 5000 零 服飾 14家，占 %；餐飲 19家，占%；大賣場 7家，占 %；眼鏡店、金融網(wǎng)點各 6家，各占 %；電子通信器材、各類公司辦公各 5家，各占 %；售樓中心 4家，占 5%；超市、便利店 3家，占 %，其他（書店、藥店、字牌店、影劇院、歌城、面包西餅、票務等 ）共 11家，占 %。 一、二層：服飾、傳統(tǒng)餐飲、銀行、眼鏡店、音像制品、中介公司、茶樓、西餐廳、咖啡館；三層以上：茶樓、咖啡館、歌廳、事務所、裝潢公司、海鮮城、診所等。 以餐飲、服飾為主，其他商業(yè)形態(tài)為輔的商業(yè)街。 人民東路 31 4060居多，最小25 90% 4700 7家， % 餐飲類共 4家，占 %；金融網(wǎng)點（銀行、證券） 4家，占 %；各類專賣店（茶葉、助聽器、電動自行車、音像制品）共 4家，占 %；面包、西餅店 3家，占 %；中高檔美容美發(fā) 2家，占%；醫(yī)藥、 保健類 2家，占 %；其他共 5家，共占 %。 一層：傳統(tǒng)餐飲、食品店、音像制品、美容美發(fā)、公司；二、三層：茶葉紫砂、面館、酒店酒樓、浴場等；三層以上：沒有。 以酒店、酒樓為主，約占 1/3，其他商業(yè)形態(tài)配套存在，服飾店幾乎沒有。 縣前東街 60 2060居多，最小15 94% 800 13家， % 餐飲類共 9家，占 %；服飾 5家，占%；金融機構網(wǎng)點（銀行、信用社）7家，占 %；煙酒類店鋪有 6家，占%；其他商業(yè)形態(tài)都不成規(guī)模，都只有 2家，共 20家，共占 %。 一層：餐飲、服飾、便利店、圖文社、煙草專賣、眼鏡店；二、三層：餐飲、咖啡館等；三層以上：商場。 商業(yè)形態(tài)較多，無明顯商業(yè)特色，金融業(yè)相對繁榮。 學前街 64 2060居多，最小10 98% 2500 零 服飾類 11家，占 %；餐飲 7家，占%；電腦專賣店 6家，占 %；文化類（學校、書店、樂器店、文化用品店、文物建筑群、家教育研究中心）共 10家，占 %；專業(yè)店（嬰幼兒用品、眼貼、醫(yī)療器材、營養(yǎng)品、美容品等）共有 11一、二層：電腦類、音像、服飾、餐飲、副食、茶樓、醫(yī)療、琴行等； 三層以上：沒有。 以電腦專賣、數(shù)碼產(chǎn)品、音像文化用品、學校等構成的文化商業(yè)街。 家，占 %；其他商業(yè)形態(tài)有：銀行、郵政局、大型超市、門診部、 影像沖印、大型農(nóng)貿(mào)市場等，共 19家，占 %。 崇寧路 102 2080居多，最小11 98% 3200 關門 6家，閑置率 %。 服飾 23家，占 %；餐飲類 20家，占%；美容美發(fā)類 8家，占 %；美術工藝品類店鋪 7家，占 %；單位、辦事機構類 6家，占 %；副食品 4家，占 %；煙酒店 5家，占 %；醫(yī)療、保健類 4家，占 %；小百貨店 4家，占 %；其他（金銀珠寶、婚紗攝影、學校、賓館、鮮花店、飾品店、足浴、化妝品、復印社等）共 21家，占 %。 一層： 88%的商鋪； 二層：餐飲、美容美發(fā)、足浴等； 三層：沒有商鋪； 四層：避風塘。 以服飾、餐飲、休閑娛樂為主，有較高檔次和品位。 復興路 48 2060居多，最小15 98% 1500 零 餐飲類共 9家，占 %；電子通訊通信產(chǎn)品 10家，占 %；政府機關、單位9家，占 %；煙酒類商店 4家，占 %；服飾店有 3家，占 %；超市便利、照相館、中高檔美 容美發(fā)各有 2家，各占%，其他（寫字樓、眼鏡店、圖文社、飲水機專賣、茶葉店各 1家）共 7家，二層：餐飲、服飾、通訊業(yè)、廣告等；三層及以上：浴場等。 以餐飲、電子通訊通信業(yè)為主，其他商業(yè)形態(tài)配套。 占 %。 健康路 118 2040居多 99% 4500 零 服飾類 72家，占 61%；