張家口百城金街項目營銷報告——調(diào)整版(已修改)
2025-03-18 12:38 本頁面
【正文】 B 張家口百城金街項目營銷報告 ? ? ? 目錄 ? 影響因素 本項目 明德南地下商業(yè)街 權(quán)重 本項目 明德南地下商業(yè)街 所在區(qū)域 橋東區(qū) 橋西區(qū) 15% 115 100 區(qū) 域 因 素 道路通達度 臨主干道 臨主干道 10% 110 100 公共配套設(shè)施完備程度 完備 一般 5% 110 100 現(xiàn)狀商業(yè)繁華 一般 繁華 10% 80 100 未來商業(yè)繁華度 較好 較好 15% 110 100 基礎(chǔ)配套設(shè)施完備程度 七通 七通 5% 100 100 環(huán)境優(yōu)劣度 好 一般 5% 114 100 人口密度及人流量 （現(xiàn)狀） 適中 多 10% 105 100 室內(nèi)裝修狀況 —— 簡裝 10% 100 100 臨街寬度與進深比 較好 較好 2% 100 100 臨街 臨街 3% 85 100 使用率情況 適中 適中 5% 100 100 臨街狀況 高 高 5% 105 100 建面單價 12823 12300 售價建議 —— 市場比較法 此測算僅為粗略計算，營銷階段將提供精細測算結(jié)果 售價建議 —— 租金反推法 6 2 3 7 4 02468單位：元/天/㎡ 帝廣商圈業(yè)態(tài)租金 服裝 41% 專業(yè)店 1% 化妝品 1% 餐飲 6% 皮具 1% 休閑食品 2% 用品 6% 生活配套 34% 電器 2% 飾品 2% 鞋 4% 帝廣商圈 商業(yè) 各業(yè)態(tài)占比 業(yè)態(tài) 使用面積租金 （元 /㎡ .天） 業(yè)態(tài)占比 服裝 6 41% 餐飲 2 8% 用品 4 6% 電器 3 2% 箱包 7 1% 鞋 4% 生活配套 4 38% 平均租金 此測算僅為粗略計算，營銷階段將提供精細測算結(jié)果 售價建議 —— 租金反推法 ?根據(jù)帝廣商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)的租金水平，可綜合推算出商圈內(nèi)平均租金為： /㎡ .天 ； ?根據(jù)目前市面上的投資回報率均值 8%/年 進行推算，得出以本商圈目前租金水平，對應(yīng)的售價； ?本案對應(yīng)投資回報率的售價約為： 21763元 /㎡ ； ?以上測算選取的租金值為地上街鋪租金水平，現(xiàn)實情況中街鋪租金遠高于地下商業(yè)，因此街鋪租金推算售價難以代表本案售價； ?本案未來初期定價將低于 21763元 /㎡，可將此值作參考，建議結(jié)合其他方式綜合定價； 售價建議 —— 租金反推法 定價方法 可參考性 權(quán)重 售價（元 /㎡） 市場比較法 同為地下商業(yè)，物業(yè)類型相同，業(yè)態(tài) 規(guī)劃類似，可參考性大 90% 12823 租金反推法 同為帝廣商圈，區(qū)域相同，但街鋪與 地下商業(yè)差異較大，可參考性叫小 10% 21763 本案初步建議售價 此測算僅為粗略計算，營銷階段將提供精細測算結(jié)果 租金建議 1 根據(jù) 周邊及各商圈內(nèi)租金 價格作為本案租金判斷依據(jù) 根據(jù) 周邊及各商圈內(nèi)租金 價格作為本案租金判斷依據(jù) 根據(jù) 周邊及各商圈內(nèi)租金 價格作為本案租金判斷依據(jù)時風時風 2 3 根據(jù) 主要競爭對手租金 價格作為本案租金判斷依據(jù) 根據(jù) 主要在售項目回報率推算 作為本案租金判斷依據(jù) 租金建議 市場比較法 3 012345服裝 餐飲 箱包 生活配套 單位：元/天/㎡ 帝達商圈業(yè)態(tài)租金 7 8 9 9 7 0246810服裝 餐飲 箱包 鞋 生活配套 單位：元/天/㎡ 武城街商圈業(yè)態(tài)租金 6 2 3 7 4 02468單位：元/天/㎡ 帝廣商圈業(yè)態(tài)租金 ?從主要商圈租金看，箱包皮具、服裝租金相對較高，承租能力強。 ?本案所在商圈總體租金較高，可部分提升本案租金 租金建議 競品參考法 0246810鞋 服裝 飾品 餐飲 單位：元/天/㎡ 明德南地下商業(yè)業(yè)態(tài)租金 ?從主要競品看，明德南因其檔口餐飲形式，餐飲租金最高，服裝因其面積大，數(shù)量多，因而租金相對較低 ?本案可借鑒其租金定位，并將 服裝業(yè)態(tài)租金酌情上調(diào) ， 保持飾品皮具租金 租金建議 回報率推算法 ?本案唯一可借鑒案例 —— 明德南地下商業(yè)街，售價約為 /㎡，承諾回報率為8% ?按照投資回報率推算，明德南租金約為 /㎡ 〃 天 ?明德南地下商業(yè)街實際租金約為 /㎡ 〃 天 不等，基本符合承諾回報率 ?按照本案售價 ，回報率 8%推算，本案推算平均租金約為 3 元 /㎡ 〃 天 本商圈內(nèi)各 業(yè)態(tài)租金 基礎(chǔ) 參考
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