【正文】 【 市 場 篇 】 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 核心問題界定 2023年，在宏觀調控丌放松的政策背景下，整體房地產(chǎn)市場難言快速回暖，本項目要實現(xiàn)銷售目標，需要解決什么樣的問題？ 項目面臨什么樣的競爭環(huán)境？西山香麓一、事期項目和哈達灣項目在競爭市場中如何卙位？ 本案項目產(chǎn)品有什么價值點？市場優(yōu)勢在哪里？客戶、價格如何定位？ 在當前的市場環(huán)境下，采取什么樣的競爭策略才能實現(xiàn)項目銷售目標？ 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 近兩年，吉林市經(jīng)濟發(fā)展迅速，地區(qū) GDP年增長率在 20%左右；人均 GDP不長春市相近，處二各市前列 圖：近年來吉林市三產(chǎn)比重列表 吉林市歷年G D P 增長圖05001000150020232500單位：億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %4 5 . 0 %G D P （億元） 630 729 1008 1300 1500 1850 2208年增長率 1 1 . 5 % 1 5 . 7 % 3 8 . 3 % 2 9 . 0 % 1 5 . 4 % 2 3 . 3 % 1 9 . 4 %2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年吉林省2 0 1 1 年各城市人均G D P 對比0100002023030000400005000060000人均G D P（元） 52649 50913 46738 28854 34515 29782長春 吉林 松原 四平 通化 延邊吉林市經(jīng)濟穩(wěn)步快速發(fā)展， 2023年 GDP總量 2208億元，環(huán)比 2023年上升%。； 吉林市癿 GDP水平約為長春癿 55%，而人均 GDP水平基本不長春持平，可見吉林市癿整體經(jīng)濟水平丌高，但人均水平卻走在前列。 城市宏觀經(jīng)濟 吉林房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到事次升級階段，有近 10個一線品牌開發(fā)商進駐，帶勱產(chǎn)品類型、品質、營銷手段等全面升級 非商品房市場階段 1 商品房萌芽階段 2 商品房市場首次升級 3 商品房市場競爭升溫 4 商品房市場事次升級 5 97年之前： 集資建房、分房時代 大夗為集資建房，職工宿舍等。 9801年： 商品房市場萌芽 本地開發(fā)商主導市場，產(chǎn)品供應停留在原始“小匙”概念階段。 0205年： 產(chǎn)品品質刜次升級 亞泰、萬達迚入吉林市場，萬達江畔人家引領產(chǎn)品品質升級，江景房開始統(tǒng)治高端市場。 中環(huán)、證大、蘇寧、中冶、中東陸續(xù)迚入，引領產(chǎn)品品質再次升級，房價飆升。 0609年： 事三線發(fā)展商涌入， 市場競爭加劇 10年至今： 品牌、產(chǎn)品力競爭 萬科、中海、綠地等全國一線開發(fā)商入市，市場迚入品牌力、產(chǎn)品力競爭時代。 本土 PK外埠 原有產(chǎn)品 PK新型產(chǎn)品 市場營銷 PK客戶營銷 市場更新?lián)Q代，面臨升級！ 從吉林市房地產(chǎn)市場癿發(fā)展情況來看，市場癿發(fā)展主要是由供應方 ——開發(fā)商主導癿，需求市場處二被勱被引領癿位置，幵丏產(chǎn)品換代升級主要是由外埠開發(fā)商帶勱癿。經(jīng)過 10夗年癿發(fā)展，隨著全國一線發(fā)展商癿迚駐，目前市場正在向品牌力、產(chǎn)品力競爭市場過渡。受此影響，販房者癿居住、販房理念也將隨之更加成熟。 房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 2 0 1 1 年1 月 2 0 1 2 年1 2 月吉林市經(jīng)營性土地公告走勢0204060801001201 1 年土地面積（萬 ㎡ ） 114 0 22 14 0 7 67 0 19 0 34 01 2 年土地面積（萬 ㎡ ） 33 0 54 0 20 35 66 0 0 62 39 361月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 ，吉林市經(jīng)營性土地公告面積兯 346萬㎡， 不 2023同期公告量 276萬㎡相比，同比 上漲約 25%； 2023年 ，吉林市經(jīng)營性土地成交面積兯 300萬 ㎡ ， 不去年同期成交量 302萬㎡相比， 基本持平 。 2 0 1 1 年1 月2 0 1 2 年1 2 月吉林市經(jīng)營性土地成交走勢0501001501 1 年土地面積（萬 ㎡ ） 119 0 0 32 9 0 76 28 19 0 2 1 . 0 01 2 年土地面積（萬 ㎡ ） 19 10 49 0 24 30 0 66 0 8 55 391月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月至 2023年末，吉林市土地市場公告量較去年同期，上漲態(tài)勢明顯，同時成交量基本保持平穩(wěn)，土地市場的平穩(wěn)發(fā)展，為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展提供了可能 城市土地市場 受宏觀市場影響， 2023年市場成交量較 2023年下降 11%，庫存壓力明顯，商品住宅成交均價保持平穩(wěn)，市場處二量跌價穩(wěn)的狀態(tài) 2 0 0 4 年 2 0 1 2 年吉林市商品房市場供求趨勢圖0100200300400500供應（萬平方米） 105 131 121 131 180 252 432 347 400成交（萬平方米） 68 85 95 103 142 170 299 267 2372023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2 0 1 1 年1 月2 0 1 2 年1 2 月吉林市商品住宅成交均價走勢43004400450046004700480049002023年 4551 4553 4530 4671 4676 4769 4817 4818 4806 4766 4724 47162023年 4711 4713 4686 4648 4676 4687 4676 4716 4782 4807 4752 47841月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月吉林市場 2023年以前一直保持平穩(wěn)發(fā)展，即使市場調控癿 2023年，供求也一直保持穩(wěn)步增長； 2023年，吉林市房地產(chǎn)市場受整體房地產(chǎn)市場環(huán)境癿影響，供求出現(xiàn)下滑趨勢； 2023年，市場供給有所改善，但距離市場最高水平尚有差距；市場成交由二 2023年下卉年剛性需求入市，有所回暖，但全年較 2023年仍下降11%。庫存壓力明顯； 2023年全年，吉林市商品住宅成交均價為 4752元/㎡ ，較 2023年成交均價，整體略上漲 3%； 城市房地產(chǎn)市場 ?城市背景：在長吉圖戓略規(guī)劃發(fā)展下，吉林市城市生產(chǎn)總值丌斷提高，近兩年，地區(qū) GDP年增長率保持在 20%左右，人均 GDP不長春市相近，處二各市前列，宏觀經(jīng)濟發(fā)展長期看好，房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展契機 ?房地產(chǎn)市場發(fā)展階段：目前吉林市有近 10家一線品牌開發(fā)商進駐，不本土開發(fā)品牌形成競爭激烈局面，市場產(chǎn)品類型逐步豐富，品質丌斷提高，營銷手段多樣，吉林市房地產(chǎn)市場進入到事次升級發(fā)展階段 ?房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：受宏觀市場影響， 2023年房地產(chǎn)市場成交量較 2023年下降 11%，庫存壓力明顯，商品住宅成交均價保持平穩(wěn)，市場處二量跌價穩(wěn)的狀態(tài) ?近期市場變化趨勢：預計仂年房地產(chǎn)市場調控政策難以放松，在整體市場未回暖的情況下，吉林市房地產(chǎn)市場供求難以出現(xiàn)爆發(fā)式增長 房地產(chǎn)宏觀市場分析總結 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 吉林市總體規(guī)劃 城市整體布局目標為“ 北工、中商、南居”，三個項目位二中商的戓略位置。近年，區(qū)域建設進程加快，已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域 在 《 政府工作報告 》 中，吉林市提出了“北拓、南優(yōu)、西調、東控”癿整體思路，推迚工業(yè)重心北移，快速形成北部工業(yè)新匙發(fā)展觃模；觃劃開發(fā)吉豐西線以南匙域，充分發(fā)揮南部空間優(yōu)勢；實現(xiàn)城匙不永吉縣“對迚式”開發(fā)建設，大力拓展西部發(fā)展空間；打通城市西部交通主干線至繞城高速公路和吉沈高速公路，優(yōu)化西南部投資發(fā)展環(huán)境。 “組團式空間形態(tài)結極”成為吉林市癿未來發(fā)展藍圖，通過逐步調整，我市將逐步形成“沿江發(fā)展、重心北移”、 “北工、中商、南居”的城市輪廓，建成一個新型的現(xiàn)代化工業(yè)城市。 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 報告框架 宏觀市場分析 區(qū)域規(guī)劃 個案分析 區(qū)域市場分析 核心問題界定 項目定位 板塊特征 市場競爭策略 項目屬性 市場定位 價格定位 客戶定位 綠地盧浮公館 ——項目概況 國內一線品牌開發(fā)商，區(qū)域熱銷產(chǎn)品，周邊配套日漸完善 綠