xxxx0713湖北宜昌凱利合益路項目四方案分析(世聯(lián))(已修改)
2025-03-16 11:54 本頁面
【正文】 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 3/23/2023 宜昌凱利合宜路項目 第一輪方案評價分析 謹呈：宜昌凱利投資有限公司 版權聲明： 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問股份有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 本報告是嚴格保密的。 好的規(guī)劃設計要能夠體現(xiàn)發(fā)展商的開發(fā)目標和節(jié)奏意識，評價前必須分析規(guī)劃設計的條件 ?用地規(guī)模： ?主要規(guī)劃約束條件：容積率 ?定位目標：市場領導者地位、適度超越市場的新產品價值體系、城市山谷里的歐式大宅 ?產品配比定位：高層約 ㎡，聯(lián)排約 ㎡，沿街底商約 8000㎡，幼兒園約 2023㎡，會所約 2023㎡ 本項目前提條件分析 項目在規(guī)劃設計中必須重點思考（不限于此）的幾個問題 ?規(guī)劃結構：規(guī)劃結構 /空間布局是否有邏輯？主軸、人 /車行動線是否清晰等等？ ?資源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考慮價值的均衡？ ?節(jié)奏的安排：產品的排布及組團劃分是否考慮各期開發(fā)的組合性、多樣性？ ?營銷展示的安排：能否營造良好的啟動區(qū)展示？向消費者充分傳遞本項目價值？ 本報告是嚴格保密的。 【定位回顧】項目產品各階段組合策略 —— 高開高走，首期不同產品組合啟動引爆市場，收官期以聯(lián)排別墅最大化利潤 階段產品目標 一期：起勢期 二期：發(fā)展期 推出 聯(lián)排別墅、高層產品 ，啟動立勢 高層產品 ，持續(xù)回現(xiàn) 項目條件 ?合益區(qū)域居住氛圍一般，市場在售供應項目眾多 ?項目建立良好形象及口碑，規(guī)模已現(xiàn)，擁有強勢競爭力 三期：收官期 推出市場稀缺的 聯(lián)排別墅 ?依靠區(qū)域大盤形象及品牌，實現(xiàn)溢價、利潤最大化，完美收官 開發(fā)量 商業(yè) 產品節(jié)奏 會所 聯(lián)排別墅 高層 階段配套投入 ?會所、沿街底商 ?幼兒園、沿街底商 ?—— 聯(lián)排別墅 本報告是嚴格保密的。 【定位回顧】項目產品開發(fā)節(jié)奏 —— 第一階段 (約 ) 第二階段 (約 ) 第三階段 (約 ) 第四階段（約 ） 面積配比 面積估算 面積 面積占比 面積 面積占比 面積 面積占比 面積 面積占比 用地面積 ≈ 32% ≈ 30% ≈ 27% ≈ 11% 高層 67,668 % 76,172 % 82,479 % ≈% 226,319 聯(lián)排 4,800 % 7,200 % ≈% 12,000 商業(yè) 3,500 % 4,500 % ≈% 8,000 幼兒園 2,000 % ≈% 2,000 地下車庫 5,000 20% 12,500 50% 7,500 30% 25,000 計容建面 75,968 82,672 82,479 7,200 248,319 總建面 80,968 95,172 89,979 7,200 273,319 單位：㎡ ?一期規(guī)模：住宅約 72468㎡（其中高層 ㎡，聯(lián)排 4800㎡），商業(yè) 3500平米，地下車庫 5000平米； 本報告是嚴格保密的。 【定位回顧】一期戶型配比：參考市場暢銷戶型，以基本舒適為原則，實用贈送為亮點，吸引主力改善型客戶 項目一期戶型配比 產品形式 面積 (㎡ ) 贈送 贈送后戶 型 贈送后面積 (㎡ ) 套數(shù)比 客戶 作用 二房 85 凸窗＋入戶花園 ＋空中院館 經濟三房 105 ≈26% 首次置業(yè)、 改善需求 細分需求，控總價，吸引一步到位 大二房 105 凸窗＋入戶花園 ＋空中院館 舒適三房 125 ≈32% 改善需求 主力客群的主流 選擇 舒適三房 125 凸窗＋入戶花園 ＋空中院館 舒適 3+1房 150 ≈52% 聯(lián)排別墅 210250 (半 )地下室、入戶花園、大露臺、前庭、后院、下沉式內庭院 —— 320360 ≥20套 高端客戶 提升項目形象 階段產品目標 一期：起勢期 推出聯(lián)排別墅、高層產品，啟動立勢 項目條件 ?合益區(qū)域居住氛圍一般，市場在售供應項目眾多 客戶演變 ?前期立足中高端改善型客戶及部分高端客戶 關鍵詞： —— 實用性贈送 —— 本報告是嚴格保密的。 【定位回顧】整體戶型區(qū)間及配比原則：以基本舒適為原則，實用贈送為亮點，細分產品價值區(qū)間 項目戶型整體配比 產品形式 面積 (㎡ ) 贈送 贈送后戶 型 贈送后面積 (㎡ ) 套數(shù)比 客戶 作用 兩房 80 凸窗 兩房 — 10% 首次置業(yè)、改善需求 控成本 二房 85 凸窗＋入戶花園 ＋空中院館 經濟三房 105 15% 細分需求，控總價，吸引一步到位 大二房 105 凸窗＋入戶花園 ＋空中院館 舒適三房 125 40% 改善需求 主力客群的主流選擇 舒適三房 125 凸窗＋入戶花園 ＋空中院館 舒適 3+1房 150 30% 居住
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