參考資料之競爭對手(已修改)
2025-03-13 11:58 本頁面
【正文】 1 區(qū)域運營大盤案例研究之一 佛山奧園 區(qū)域背景： 1. 區(qū)域形象不高（環(huán)境差、人群雜亂） 2. 消費者對該區(qū)的第一認識為：是制作家具的地方，但不適合居住 3. 2. 區(qū)域的生活配套和交通體系都比較差，無公交車直達。 項目指標： 1. 總占地面積為 940畝，總建筑面積約 80萬平方米 2. 洋房與別墅各占 500畝，分為五期進行開發(fā) 項目區(qū)位： 佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從大道 總體戰(zhàn)略 機 會 解決形象不足： 以獨有的景觀資源為賣點，打造15000平方米奧林匹克社區(qū)理念，面向整個大佛山開放，體現(xiàn)出極強的城市參與性。 解決配套不足： 以“房地產(chǎn) +體育（健康） +教育+商貿(mào)”的方式來進行解決，并通過高級商務酒店營造國際氛圍。 良好的區(qū)域前景 ： 體育中心、新聞中心、金融中心等多項重大市政項目建設將環(huán)繞其左右；一環(huán)路開通。 獨有的生態(tài)環(huán)境 ： 230畝的樂從文化公園，擁有 6萬平方米的水資源面積 項目本身具備作為區(qū)域運營項目的條件 戰(zhàn)略定位 ： 領跑復合地產(chǎn)、運營城市未來“ 形象定位 ： 國際化的、匯聚五大洲建筑、園林精華的高尚生活社區(qū) 推廣重點 ：“公建配套先行、開發(fā)一片，成熟一片 戰(zhàn)略實施?主動城市化 ?開放的社區(qū)規(guī)劃 ?利用城市機理克服新區(qū)客戶支撐不足的問題 佛山奧園前期戰(zhàn)略定位與實施研究 首期啟動區(qū) 別墅 洋房 客戶定位： 主要針對家私、鋼材、塑料、陶瓷四大產(chǎn)業(yè)的老板，集中在樂從、南莊兩地。 產(chǎn)品定位：一期首推水岸別墅產(chǎn)品，同時啟動項目內(nèi)部景觀資源最優(yōu)的高端洋房。 營銷定位： 在 商業(yè)配套啟動的基礎上，以活動營銷為主，全面吸納本地客戶。 佛山奧園前期營銷解讀 03年開工典禮：奠基儀式上動用直升飛機空運 五大洲圣土 ，引起市場關(guān)注； 03年 4月：通過與樂從政府合作，在 國際家私博覽會 上吸納客戶； 佛山奧園招聘會：以 體驗式招聘會 的方式進行，提高項目形象； 03年 89月份內(nèi)：面向社會散客、專業(yè)團體、行業(yè)協(xié)會開展 健康新生活之旅 活動，通過參觀南國奧園，對買家進行潛移默化的 情景營銷 ； 03年 5月黃金周期間：通過 國慶房展會 系列在大佛山正式亮相，期間同時參加了 家天下房展會 、 體育館房展會 、 大良房展會 ，以 立體式的展覽營銷 方式對佛山市場進行全面發(fā)動；并同時在體育館展場派發(fā)資料。 進攻城區(qū)市場 ?定 位： 國際生活新坐標“ ?時期： 本地營銷動作 佛山奧園形象解讀 成就國際生活新高度 水邊的奧林匹克 大型沙盤制造口碑傳播 內(nèi)部景觀打造 外部資源充分展示 整體開發(fā)策略 第一期 水岸別墅：貝沙軒 20231128 價格走勢 主力戶型 300—800平方米 102平方米 7300元 /m2 第一期 洋房：凱茵苑 20231226 第二期 別墅 2023822 第二期 洋房：灝景峰 2023125 3200元 /m2 7500元 /m2 4000元 /m2 400平方米 140平方米 客戶演變 ?樂從、南莊企業(yè)老板 ?以專業(yè)市場中高層管理人員及公務員為主 ?樂從、南莊中高收入客戶 ?樂從及周邊鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)老板 附加佛山奧園產(chǎn)品命名： “精英組合” “時代天驕 〃 升值王”、“空中庭園 〃 養(yǎng)生豪宅” 、“空中別墅” 主推別墅，高端形象入市 價格低開高走 實現(xiàn)熱銷，贏取市場口碑 高端洋房產(chǎn)品同時出擊 突破城區(qū)均價水平 有效籠絡樂從、南莊中高收入者 小區(qū)形象和市場口碑 已經(jīng)建立 周邊鎮(zhèn)區(qū)老板成為拓展重點 項目產(chǎn)品已經(jīng) 具備實現(xiàn)自我體系 的基礎 產(chǎn)品已經(jīng)改變區(qū)域價值 7 第三期 貝沙軒 202351 價格走勢 主力戶型 120平方米 第四期 美林水岸 202321 客戶演變 ?禪城首次置業(yè)者占 40% 3350元 /m2 5000元 /m2 ?以城區(qū)客戶為主 ?以城區(qū)客戶為主 第三期 別墅：凱旋灣 20231015 10000元 /m2 400500平方米 整體開發(fā)策略 項目此時再度通過價格發(fā)力，準確有效的吸引城區(qū)中端客戶
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