【正文】 大鵬項(xiàng)目定位報(bào)告 深圳中原事業(yè)五部 KEY POINTS 大勢(shì)分析 ? 全國(guó)濱海物業(yè)銷售火爆 。 ? 各地政府極為重視濱海地區(qū)發(fā)展； ? 濱海物業(yè)因其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、資源稀缺性，以及投資潛力巨大受追捧； 項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目緊跟全國(guó)、深圳濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī) 。 ? 項(xiàng)目位于大鵬，以及大鵬－南澳組團(tuán)濱海旅游度假基地的雙核心區(qū)域； ? 項(xiàng)目是大鵬－南澳門(mén)戶，也是大鵬－南澳交通樞紐； 深圳濱海戰(zhàn)略分析 ? 深圳打造“國(guó)際濱海城市”； ? 東部“藍(lán)色海岸”戰(zhàn)略定位； ? 大鵬－南澳組團(tuán)具有國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地定位； 從 一 則 新 聞 說(shuō) 起 …… 2023年 3月 21日，上午 10:00，深圳市浙江產(chǎn)權(quán)交易所交易大廳，萬(wàn)科以 ，拍得富春東方 70%的股權(quán)，由此取得了富春東方旗下的 東方尊峪、天琴灣 等物業(yè)的控制權(quán)。 東方尊峪 東 海 岸 天 琴 灣 17 英 里 浪騎俱樂(lè)部 惠州辣甲島 深圳金域藍(lán)灣 珠海金域藍(lán)灣 廈門(mén)金域藍(lán)灣 通過(guò)收購(gòu)，萬(wàn)科的沿海連線布局正在完成！ 我們不去評(píng)論收購(gòu)對(duì)萬(wàn)科的意義或者對(duì)地產(chǎn)的影響，我們要強(qiáng)調(diào)的是： 17英里 東海 岸 珠海金域藍(lán)灣 這一切，緣于 濱海物業(yè)的獨(dú)特魅力 —— 從 珠海到深圳，到惠州，到廈門(mén)，甚至到上海、天津， 萬(wàn)科 —— 中國(guó)最大的發(fā)展商之一， 正在搶占中國(guó)最好的海 岸線！ 第一部分 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤(pán)熱銷索引 —— 環(huán)渤海區(qū)域 天津 萬(wàn)通新城國(guó) 際 ? 一期 6000元 /平米，刷新天津樓價(jià)，開(kāi)盤(pán)即售 80%！ ? 二期均價(jià) 7500元 /平米，外來(lái)客戶達(dá)50%以上！ 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤(pán)熱銷索引 —— 長(zhǎng)三角區(qū)域 上海 財(cái)富海景花園 ? 占地 48595㎡ ，總建 163141㎡ ? 均價(jià) 37000元 /㎡，一期 121套，銷售異?；鸨?！ 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤(pán)熱銷索引 —— 福建廈門(mén)沿海區(qū)域 廈門(mén) 愛(ài)琴海 ? 總建筑面積 7萬(wàn)㎡，總戶數(shù) 326戶； ? 高層均價(jià)達(dá)到 15000元 /㎡ ，開(kāi)盤(pán)即售 70%以上，外來(lái)客戶達(dá) 30%以上！ 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤(pán)熱銷索引 —— 珠三角區(qū)域 萬(wàn)科 17英里 ? 占地 48595㎡ ，總建 163141㎡ ? 2期小高層公寓，首推 150套，均價(jià)25000元 /㎡ ，一天內(nèi)全部售罄。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海樓盤(pán)熱銷索引 —— 海南島 三亞 山水國(guó)際 ? 位于三亞市區(qū)，非海景盤(pán)，定位為度假休閑生活社區(qū)！ ? 均價(jià) 7500元 /㎡，一期推出時(shí)， 3000余位來(lái)自全國(guó)各地的客戶到場(chǎng)搶購(gòu) 。 濱 海 物 業(yè) 如 此 熱 銷 為 什 么 ? ! 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 —— 政府對(duì)濱海區(qū)域的重新規(guī)劃和定位 天津?yàn)I海新區(qū) —— 海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶 大連濱海新區(qū) —— 發(fā)展最快的“東部經(jīng)濟(jì)圈” 威海濱海新區(qū) —— 旅游休閑產(chǎn)業(yè)中心， 廈門(mén)濱海新區(qū) —— 城在海上 ,海在城中 深圳濱海新區(qū) —— 東部區(qū)域規(guī)劃 三亞濱海新區(qū) —— 國(guó)際濱海旅游度假城市 自北至南，各沿海城市政府均對(duì) 濱海地區(qū) 進(jìn)行了 重新規(guī)劃 和 功能定位 ，在政府的大力發(fā)展和引導(dǎo)下，濱海地區(qū)一躍成為 區(qū)域亮點(diǎn) ，備受關(guān)注。 環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角GDP增長(zhǎng)表13052191703000040000152892202360001600026000360001996 2023 2023億元環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角人均可支配收入增長(zhǎng)表575284611175915607103617054174771428596388849628048383000600090001202315000180001996年 2023年 2023年元環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 全國(guó) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 —— 客戶對(duì)“舒適居住”需求的增長(zhǎng) 人民可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平提高， 客戶由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求” 。 生存需求 舒適需求 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 —— 濱海自然環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì) 城中豪宅 郊區(qū)豪宅 濱海樓盤(pán) 濱海樓盤(pán)較城中豪宅和郊區(qū)豪宅的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使得其備受青睞！ 海洋生態(tài)環(huán)境 景觀優(yōu)勢(shì) 空氣質(zhì)量 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 —— 資源稀缺和不可復(fù)制性 資源的不可復(fù)制 資源的稀缺 導(dǎo)致濱海物業(yè)的珍貴和唯一，更加導(dǎo)致高端客戶瘋狂追求。 天津普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表100030005000700090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年（元/ ㎡)普通住宅 海濱物業(yè)青島普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表100030005000700090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年( 元/ ㎡)普通住宅 海濱物業(yè)珠海普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表10003000500070009000110002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年（元/ ㎡）普通住宅 海濱物業(yè)三亞普通住宅與濱海物業(yè)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格對(duì)比表10003000500070009000110001300015000170002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年( 元/ ㎡)普通住宅 海濱物業(yè) 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 —— 投資價(jià)值無(wú)限 濱海物業(yè) 普通物業(yè) 年份 0 3年 5年 10年 升值潛力 濱海生態(tài)資源的稀缺和不可復(fù)制，導(dǎo)致其 升值潛力的不可估量 ，引得投資客的瘋狂跟進(jìn)。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 —— 物業(yè)形態(tài)豐富，滿足各種需求 物業(yè)類型已從初期單一的度假型酒店，發(fā)展為目前的度假、居住、投資等各種物業(yè)類型兼具的綜合體，可以滿足各種需求。 早期 中期 后期 度假型酒店 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 別 墅 住 宅 全國(guó)濱海物業(yè)分析 全國(guó)濱海樓盤(pán)索引 濱海樓盤(pán)熱銷原因分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 全國(guó)濱海物業(yè)銷售火爆原因總結(jié) 規(guī)劃 ，各地政府對(duì)濱海區(qū)域的新規(guī)劃定位，使得濱海片區(qū)成為各地新亮點(diǎn)； 稀缺 ，濱海資源的不可復(fù)制性和唯一性，是其熱銷和高速升值的保證； 多樣 ，濱海物業(yè)類型已發(fā)展的相當(dāng)豐富，可滿足各種需求； 生態(tài)優(yōu)勢(shì) ，濱海物業(yè)在生態(tài)、景觀等各方面具有一般豪宅不能及的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)； 第二部分 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳的濱海戰(zhàn)略 —— 打造“國(guó)際濱海城市” 中部 門(mén)戶海岸 ? 蛇口、后海、紅樹(shù)林 ? 深圳濱海城市標(biāo)志性區(qū)域 西部 棕色海岸 ? 珠江入?？诘貐^(qū) ? 工業(yè)、基圍養(yǎng)殖、機(jī)場(chǎng) 東部 藍(lán)色海岸 ? 梅沙、溪涌、大鵬、南澳 ? 具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)型濱海旅游度假勝地 （資料來(lái)源于《深圳市東部濱海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》） 本項(xiàng)目所在的 藍(lán)色海岸 占據(jù)了深圳最生態(tài)、最美麗的濱海資源，未來(lái)必將成為 城市的新亮點(diǎn) ，成為深圳“濱海國(guó)際性城市”的一張名片。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 藍(lán)色海岸的組成解構(gòu) —— 四大組團(tuán)打造東部藍(lán)色海岸 藍(lán)色海岸組成結(jié)構(gòu)圖 ? 港口及關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展區(qū) ? 發(fā)展完善 常規(guī)城市功能 和 基礎(chǔ)設(shè)施 沙頭角－鹽田組團(tuán) 梅沙－馬巒山組團(tuán) 葵涌－壩光組團(tuán) 大鵬－南澳組團(tuán) ? 打造葵涌衛(wèi)星城市，發(fā)揮 常規(guī)性城市功能 （工業(yè)和商業(yè)） ? 發(fā)展客貨碼頭和物流業(yè) ? 控制城市化速度，杜絕工業(yè)進(jìn)入，重點(diǎn)打造成具有 國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地 ? 現(xiàn)有大小梅沙旅游度假區(qū) ? 深圳 東部旅游服務(wù)基地 及海濱旅游度假區(qū) 未來(lái)梅沙片區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游、居住于一體的大眾化旅游度假區(qū)，而 大鵬－南澳組團(tuán) 則會(huì)承擔(dān)以前梅沙片區(qū)的職能，成為 國(guó)際濱海旅游度假區(qū) 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 藍(lán)色海岸未來(lái)交通規(guī)劃 —— 與關(guān)內(nèi)實(shí)現(xiàn)一小時(shí)交通圈 鹽排高速（已通車） 惠鹽高速（已通車） 深鹽二通道（年底通車） 羅沙公路 鹽壩高速（修通至葵涌） 坪西一級(jí)公路（修通至南澳） 大 鵬 鎮(zhèn) 隨著交通路網(wǎng)的不斷改善，客戶可以經(jīng)深鹽第二通道、鹽壩高速、坪西一級(jí)公路輕松到達(dá)大鵬－南澳組團(tuán)，與 關(guān)內(nèi)實(shí)現(xiàn)一小時(shí)交通圈 。 全國(guó)濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 大鵬－南澳片區(qū)解構(gòu) —— 四小組團(tuán)構(gòu)建國(guó)際濱海度假勝地 大鵬鎮(zhèn) 大鵬－南澳組團(tuán)的濱海旅游度假服務(wù)基地，重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 下沙 公眾型濱海旅