某地區(qū)項(xiàng)目管理及營銷管理知識溝通函(已修改)
2025-03-06 23:59 本頁面
【正文】 禹洲 翡翠湖郡 項(xiàng)目營銷溝通凼 謹(jǐn)呈：禹洲地產(chǎn) 一生 ‘ 當(dāng)有一席湖 世聯(lián)地產(chǎn) 關(guān)于銷售目標(biāo)及分解 1 推售安排 / 動(dòng)態(tài)均價(jià) / 年度分解 / 營銷費(fèi)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推售策略 整盤推售：自西往東，三大模塊，價(jià)值逐步拔升。 首年推盤節(jié)奏：分為大的三個(gè)梯次推盤，共 11棟產(chǎn)品面市 2023年 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第一批： 7號樓入市，其中 2號樓作為樓王單位，梳理價(jià)值和價(jià)格標(biāo)桿。 第二批： 高層 10號樓入市，承接前期湖景高價(jià)值單位。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格溢價(jià)。 第三批： 高層 1 12號樓入市，補(bǔ)充湖景單位套數(shù)，同時(shí)借劣湖景單位加速去化非湖景單位。 2023年 11 9 10 12 13 2 1 3 4 5 6 7 8 首年推售：推出 11棟約 1400套貨量，去化 7成，約 1000套。 2023 2023 2023 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 各物業(yè)類型銷售目標(biāo)價(jià)格預(yù)估 —— 價(jià)格預(yù)測說明： 7100元 /㎡； ，僅假設(shè)從開始銷售至銷售結(jié)束的銷售價(jià)格。 項(xiàng)目各物業(yè)類型銷售價(jià)格預(yù)估表（單位：元 /㎡ ） 年份 2023 2023 2023 高層 6600 7200 7800 社區(qū)底商 — —— 20230 車位 6萬元 /個(gè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 整體物業(yè)銷售計(jì)劃假定 —— 項(xiàng)目操盤期銷售節(jié)奏假定： 銷售速度預(yù)估按甲方 2年內(nèi)基本清盤進(jìn)行排布， 2023年前爭完成總銷額的八成； 住宅和商業(yè)按清盤預(yù)估，車位按 8成銷售率估算。 簽約按 85%預(yù)估，回款因受銀行政策影響較大，按 75成算。 禹洲翡翠湖郡分年度物業(yè)銷售計(jì)劃模擬 — （ 8個(gè)月） — （ 12個(gè)月） — （ 4個(gè)月） 面積總計(jì) 高層 面積 96000 144000 39543 279543 單價(jià)預(yù)估 6600 7200 7800 金額 633600000 1036800000 308435400 1978835400 社區(qū)底商 面積 5190 5190 單價(jià)預(yù)估 20230 金額 103800000 103800000 車位 個(gè)數(shù) 1178 800 2472 單價(jià)預(yù)估 60000 60000 金額 70656000 48000000 118656000 年度銷售額總計(jì) 633600000 1107456000 460235400 2202391400 年度簽約額預(yù)估 85% 538560000 1036377600 626353800 2202391400 年度回款額預(yù)估 75% 475202300 988992023 737099400 2202391400 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 整體營銷費(fèi)用比例分配 —— 整體費(fèi)用比例控制在禹洲集團(tuán)要求的 2%以內(nèi)； 考慮到首年形象期營銷力度較大，根據(jù)世聯(lián)操作經(jīng)驗(yàn)，建議將 202 2023年各挪20%至 2023年使用，則 2023年?duì)I銷費(fèi)用約在 800萬元左右 ； 事項(xiàng) 比例 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 銷售額 63360 110746 46024 220239 總營銷費(fèi)用 2% 1267 2215 920 4403 推廣費(fèi)用 % 507 886 368 1761 其他費(fèi)用 % 127 221 92 440 首期開盤銷售鋪排 2 營銷總控 / 階段劃分 項(xiàng)目首期開盤前營銷安排總控圖 ?客戶策略 ?工程節(jié)點(diǎn) ?營銷活勱 ?營銷節(jié)點(diǎn) ?銷售目標(biāo) ?推廣安排 誠意客戶達(dá)到 300 客戶拓展 /經(jīng)開區(qū)主要工廠企業(yè)和周邊高校 3月 30日，啟勱誠意客戶登記 2023年 1月 禹洲客戶答謝會(huì)暨 翡翠湖郡品牌發(fā)布 首次開盤目標(biāo)300套 3月 —5月 3月 30日，售樓處開放； 4月 20日，環(huán)湖自行車賽，啟勱客戶登記； 4月 28日，樣板房開放，啟勱認(rèn)籌； 5月 05日，魯豫產(chǎn)品解析會(huì)； 5月 18日，項(xiàng)目首映。 誠意客戶達(dá)到 1200 2023年 1月 6日，禹洲客戶答謝會(huì) 4月 28日，產(chǎn)品解析會(huì)并啟勱客戶認(rèn)籌 5月 08日前，取得高層預(yù)售證 ?重要物料 工程圍墻 工地現(xiàn)場開放 住宅折頁 形象樓書、戶型單張等 3月 30日，售樓處開放 巡展 /CALL客 /進(jìn)企業(yè) 戶外、道旗、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信、桁架 戶外更換、網(wǎng)絡(luò)、論壇、報(bào)軟軟文、短信、桁架 借天境項(xiàng)目做客戶答謝，邀請媒體參與報(bào)道。 發(fā)布禹洲翡翠湖郡項(xiàng)目品牌和企業(yè)戰(zhàn)略 住宅產(chǎn)品價(jià)值和信息釋放 區(qū)域板塊價(jià)值 住宅高端品質(zhì)形象 住宅開盤信息釋放和熱銷 2023年 2月 2月 28日，中國（安徽）湖居高峰論壇； 同期啟勱翡翠湖岸的故事微電影創(chuàng)意大賽。 2023年 項(xiàng)目預(yù)熱期 （區(qū)域價(jià)值 +項(xiàng)目信息） 住宅形象期 （客戶接觸） 住宅價(jià)值傳播期 （強(qiáng)勢蓄客） 11月 住宅開盤期 12月 1月 2月 2023年 3月 5月 18日前，項(xiàng)目首期入市 巡展 /短信 /CALL客 /進(jìn)企業(yè)等 湖居生活手冊 4月 5月 6月 4月 28日，樣板房開放 誠意客戶達(dá)到 450 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一階段 項(xiàng)目預(yù)熱 第二階段 住宅形象 第三階段 強(qiáng)勢蓄客 第四階段 開盤銷售 第一階段：項(xiàng)目預(yù)熱期 ——品牌 +區(qū)域 時(shí)間區(qū)間： — 營銷重點(diǎn) : “項(xiàng)目預(yù)熱” ——初步傳達(dá)、建立區(qū)域價(jià)值、禹洲品牌基礎(chǔ)之上的 高端城市住宅形象 。 目的是建立
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