【正文】 細(xì)化功能設(shè)計(jì)，制勝關(guān)鍵挑戰(zhàn)，加快上海國(guó)際汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)建設(shè) 機(jī)密 上海國(guó)際汽車(chē)城發(fā)展有限公司 工作匯報(bào) 二 OO一年十月十四日 此報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧 –– 本項(xiàng)目工作已基本完成 實(shí)際完成工作 ? 提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對(duì)其作測(cè)試分析 ? 分析國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開(kāi)一系列頭腦風(fēng)暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設(shè)計(jì)及關(guān)鍵舉措 ? 對(duì)所需的各項(xiàng)政府政策聚焦進(jìn)行細(xì)化分析 ? 制定建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū) ? 分析排序潛在投資者及合作伙伴 ? 提出商業(yè)模式，建立財(cái)務(wù)模型，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估 ? 草擬招商引資營(yíng)銷(xiāo)方案及計(jì)劃 ? 核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細(xì)布局設(shè)計(jì) ,包括服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施數(shù)量 ? 幫助建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)所順利開(kāi)展詳規(guī)設(shè)計(jì)及模型制作 ? 對(duì)潛在的投資者，合作伙伴及關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對(duì)象清單 ? 對(duì)不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國(guó)際汽車(chē)城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運(yùn)作機(jī)制的分析 ? 建立財(cái)務(wù)模型并在不同層面展開(kāi)財(cái)務(wù)分析 ? 分析總結(jié)國(guó)際汽車(chē)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn) ? 擬定汽車(chē)城介紹文件 ? 初步擬定汽車(chē)城關(guān)鍵駐商招商引資文件范本 第一階段： 明確市場(chǎng)需求，制定價(jià)值定位 計(jì)劃中工作 第二階段： 制定功能定位與布局，明確商業(yè) 模式，評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益 第三階段： 制定招商營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案， 并作初步溝通接觸 實(shí)際完成工作 ? 設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)方案及計(jì)劃 ? 與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通 ? 設(shè)計(jì)確定汽車(chē)城項(xiàng)目管理組織 ? 制定實(shí)施計(jì)劃 ? 形成針對(duì)不同關(guān)鍵駐商的招商文件及計(jì)劃 ? 與第一批共 23家潛在駐商進(jìn)行了首次接觸，與其中的 13家進(jìn)行了第二輪的討論，明確其政策財(cái)務(wù)的需求 ? 為汽車(chē)城發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)了組織架構(gòu)及人員要求 ? 形成了具體實(shí)施計(jì)劃 計(jì)劃中工作 1 今天匯報(bào)內(nèi)容 182。 上海國(guó)際汽車(chē)城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。 上海國(guó)際汽車(chē)城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。 上海國(guó)際汽車(chē)城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 182。 上海國(guó)際汽車(chē)城政策分析及要求初探 182。 第三階段工作成果 2 今天匯報(bào)內(nèi)容 182。上海國(guó)際汽車(chē)城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì) 182。上海國(guó)際汽車(chē)城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案 182。上海國(guó)際汽車(chē)城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析 182。上海國(guó)際汽車(chē)城政策分析及要求初探 182。 第三階段工作成果 3 根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國(guó)際 汽車(chē)城遠(yuǎn)景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下 人工湖 研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū) 滬 寧 高 速 曹 安 路 吳 淞 江 顧 河 墨 玉 路 顧 河 城 區(qū) 干 道 浦 安 亭 涇 浦 蘊(yùn) 藻 浜 綠化 ? 消費(fèi)者汽車(chē)貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開(kāi) ? 工業(yè)用卡車(chē)將沿新開(kāi)辟的輔路連接同三國(guó)道繞道行駛 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 備用 地 N 4 模式一：汽車(chē)城公園 模式三：汽車(chē)第三方物流服務(wù)區(qū) 模式三：研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū) 安亭新鎮(zhèn)區(qū) 上海國(guó)際汽車(chē)城遠(yuǎn)景功能布局的總體設(shè)想立體圖將是如下 模式二：汽車(chē)貿(mào)易展示及辦公區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心 體育館中心 5 在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對(duì)每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進(jìn)行了細(xì)化分析 功能區(qū)塊 1. 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū) 2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公） 3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū) 4. 第三方物流區(qū) 5. 汽車(chē)城公園 根據(jù)不同模式的關(guān)鍵成功因素 ? 有哪些功能 /設(shè)施是一般情況下成功所必需的？ ? 有哪些額外功能 /設(shè)施是在安亭取得成功所必需的？ 一般情況下成功所需要的項(xiàng)目數(shù)量 * 18 22 17 6 1 按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國(guó)際汽車(chē)城要實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)景目標(biāo)及其功能，需要成功實(shí)施90–100個(gè)項(xiàng)目 在安亭取得成功所需要的額外項(xiàng)目數(shù)量 * 15 9 6 2 0 總計(jì) 33 31 23 8 1 * 有多個(gè)同一種項(xiàng)目時(shí)每一個(gè)單獨(dú)計(jì)入項(xiàng)目總數(shù) 資料來(lái)源：麥肯錫分析 要回答的問(wèn)題 : 6 建設(shè)這些項(xiàng)目需要占用約 220萬(wàn)平方米土地的土地 占用土地面積 萬(wàn)平方米 汽車(chē)貿(mào)易、辦公、展示區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心 汽車(chē)研發(fā)教育培訓(xùn)區(qū) 汽車(chē)第三方物流區(qū) 汽車(chē)城公園 未占用 土地面積 75 12 59 7 458 67 核心貿(mào)易區(qū)總土地面積 238 用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場(chǎng)及發(fā)展備用 資料來(lái)源 : 麥肯錫分析 220 項(xiàng)目總共占有土地面積 7 1. 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能 /設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 為汽車(chē)消費(fèi)者提供可選擇的多種品牌 ? 為汽車(chē)消費(fèi)者提供舒適的購(gòu)車(chē)環(huán)境 ? 為汽車(chē)參展商提供足夠大的展出場(chǎng)地 ? 為汽車(chē)消費(fèi)者提供購(gòu)車(chē)一站式服務(wù) ? 為汽車(chē)消費(fèi)者提供一流的試駕體驗(yàn) ? 讓汽車(chē)消費(fèi)者看車(chē)買(mǎi)車(chē)時(shí)感受到不同品牌的獨(dú)特文化及其魅力 ? 讓汽車(chē)愛(ài)好者隨時(shí)能看到有獨(dú)特內(nèi)容的汽車(chē)展示，而不用去等汽車(chē)展 市場(chǎng)服務(wù)需求 經(jīng)銷(xiāo)商 3S店 汽車(chē)集中貿(mào)易市場(chǎng)（輕型客車(chē)、輕型卡車(chē)等） 二手車(chē)市場(chǎng) 會(huì)展中心 購(gòu)車(chē)配套政府機(jī)構(gòu)（車(chē)管所，工商，稅務(wù)，養(yǎng)路費(fèi)） 購(gòu)車(chē)配套非政府機(jī)構(gòu)（銀行，保險(xiǎn)） 汽車(chē)體驗(yàn)園 品牌中心 汽車(chē)博物館 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 8 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬(wàn)平方米 經(jīng)銷(xiāo)商3S店 * 汽車(chē)集中貿(mào)易市場(chǎng) ** 二手車(chē) 市場(chǎng) 會(huì)展 中心 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 汽車(chē)體驗(yàn)園 **** 品牌中心 –高檔 品牌中心 –特種 汽車(chē) 博物館 總占地面積 萬(wàn)平方米 15 1 1 1 1 – 8 2 3 ? 總建筑面積將為 36萬(wàn)平方米 ? 總占地面積將為 59萬(wàn)平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬(wàn)平方米） 單一建筑面積 （萬(wàn)平方米） 12 21 10 36 0 18 8 8 38 4 8 59 6 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 商貿(mào)服務(wù)中心 *** 1 * 經(jīng)銷(xiāo)商 3S店參照現(xiàn)有別克、 奧迪及國(guó)外 3S店 ** 汽車(chē)集中貿(mào)易市場(chǎng)可以和二手車(chē)市場(chǎng)相結(jié)合 *** 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商為與購(gòu)車(chē)相關(guān)的政府及非政府機(jī)構(gòu) **** 汽車(chē)體驗(yàn)園參照日本 Motegi賽車(chē)場(chǎng) 資料來(lái)源 : 文獻(xiàn)檢索；國(guó)內(nèi)外汽車(chē)制造商、經(jīng)銷(xiāo)商訪談；麥肯錫分析 9 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù)，消費(fèi)者人流，交易車(chē)輛數(shù) 675 15 45 1 400** 1 400** 1 200 1 1,100 1 20 8 30 2 10 3 40 數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù) 400 400 200 1,900 20 240 120 3,200 預(yù)計(jì)： 1,100 經(jīng)銷(xiāo)商3S店 汽車(chē)集中貿(mào)易市場(chǎng) 二手車(chē) 市場(chǎng) 會(huì)展 中心 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 汽車(chē)體驗(yàn)園 品牌中心 –高檔 品牌中心 –特種 汽車(chē)博物館 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 商貿(mào)服務(wù)中心 * 20 * 商貿(mào)服務(wù)中心內(nèi)主要駐商與購(gòu)車(chē)相關(guān)的政府及非政府機(jī)構(gòu) ** 包括市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)銷(xiāo)人員 資料來(lái)源 : 文獻(xiàn)檢索；國(guó)內(nèi)外汽車(chē)制造商、經(jīng)銷(xiāo)商訪談；麥肯錫分析 ? 消費(fèi)者人流15,000人 /天 ? 年汽車(chē)貿(mào)易量80,000 – 100,000輛 預(yù)計(jì)到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 10 根據(jù)功能定位細(xì)化分析的結(jié)果，汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)的詳細(xì)布局平面圖將是如下 0 50 100 250 500M 會(huì)展中心 （包括博物館） 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 品牌 中心 商貿(mào) 中心 二手車(chē)市場(chǎng) （包括輕型客車(chē)卡車(chē)市場(chǎng)） 經(jīng) 銷(xiāo) 商 綠化 品牌 中心 品牌 中心 N 汽車(chē)體驗(yàn)園 曹 安 路 墨 玉 路 公 園 路 11 經(jīng)銷(xiāo)商 經(jīng)銷(xiāo)商 經(jīng)銷(xiāo)商 經(jīng)銷(xiāo)商 品牌中心 品牌中心 會(huì)展中心（包括博物館） 二手車(chē)市場(chǎng) （包括輕型客車(chē)卡車(chē)市場(chǎng)） 商貿(mào)服務(wù)中心 汽車(chē)體驗(yàn)園 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)的詳細(xì)布局立體圖將是如下 12 2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位 細(xì)化分析 公共活動(dòng)中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設(shè)施 對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能 /設(shè)施 ? 為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供全面的生活服務(wù)設(shè)施（住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)） ? 為消費(fèi)者（旅游者）及駐商提供充分的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施保障（治安、消防、電信等） ? 對(duì)于有較高消費(fèi)需求的消費(fèi)者（旅游者）提供有針對(duì)性的高質(zhì)量服務(wù) 市場(chǎng)服務(wù)需求 酒店（ 2–3星） 快餐 /中檔餐飲設(shè)施 /酒吧 電影院 大型商場(chǎng) 便利店 /藥店 超市 警察局 /消防站 /電信局 加油站 寫(xiě)字樓 酒店（ 4–5星） 高檔餐飲設(shè)施 高檔專(zhuān)賣(mài)店 高檔娛樂(lè)城 所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目 13 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積 總建筑面積 萬(wàn)平方米 酒店 * (2–3星 ) 酒吧 電影院 大型 商場(chǎng) * 一般功能項(xiàng)目合計(jì) 寫(xiě)字樓 * 高檔專(zhuān)賣(mài)店 總占地面積 萬(wàn)平方米 10 1 ? 總建筑面積將為 23萬(wàn)平方米 ? 總占地面積將為 7萬(wàn)平方米 數(shù)量 單一占地面積 （萬(wàn)平方米） 單一建筑面積 （萬(wàn)平方米） 17 23 6 所有功能項(xiàng)目合計(jì) 警察局 /消防站 /電信局 * 餐飲設(shè)施已經(jīng)包括在酒店、娛樂(lè)城、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及商貿(mào)服務(wù)中心大樓內(nèi)，不再單列 資料來(lái)源 : 文獻(xiàn)檢索；相關(guān)公司、機(jī)構(gòu)訪談；麥肯錫分析 3 1 1 5 1 7 便利店 /藥店 加油站 酒店 * (4–5星 ) 高檔娛樂(lè)城 * 1 2 1 3 3 1 1 5 2 超市 1 14 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）的功能定位細(xì)化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數(shù) 600 2 300 數(shù)量 每一項(xiàng)目就業(yè)人數(shù) 75 100 15 150 1,600 600 100 30 3,900 預(yù)計(jì)到 2023年就業(yè)人數(shù) 人 10 600 3,170 5 15 1 100 1 30 10 10 1 600 2 800 1 10 3 50 3