【正文】 %7%4%9%74%到 2023年，上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的總 銷售收入預(yù)計(jì)將達(dá)到 140200億元人民幣 銷售收入 人民幣億元，百分比 目前安亭地區(qū) 2023 2023 汽車貿(mào)易展示區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū) * 第三方物流園區(qū) 主題公園 * 銷售收入來自于第三方對外服務(wù)，不包括對內(nèi)部分 資料來源 : 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 15–20 80–120 140–200 50 到 2023年，核心貿(mào)易區(qū)的總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)到近 140億元人民幣 投資額 人民幣億元 總投資 汽車城公園 第三方 物流區(qū) 研發(fā)管理 培訓(xùn)區(qū) 新鎮(zhèn)公共活動中心 汽車貿(mào)易展示區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施（輕軌） 可能的資金來源 ? 政府 ? 企業(yè) 100% 0% 資料來源 : 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 20 19 12 49 35 15% 85% 5% 95% 15% 85% 137 2 5% 95% 65% 35% 51 1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)的具體投資額 百萬元人民幣 汽車 體驗(yàn)園 品牌 中心 – 高檔 商貿(mào)服務(wù)中心 汽車 博物館 二手車市場 經(jīng)銷商 3S店 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 15 20 企業(yè) 50 300 會展 中心 品牌 中心 – 特種 總投資 1 40 企業(yè) 1 820 企業(yè) 1 175 企業(yè) 1 50 企業(yè) 8 15 企業(yè) 2 10 企業(yè) 3 100 政府 /私人投資 資料來源 : 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 40 175 120 20 300 汽車集中交易市場 1 100 企業(yè) 100 820 1,925 52 2. 新鎮(zhèn)公共活動中心的具體投資額 加油站 高檔 專賣店 便利店/藥店 大型商場 電影院 酒店 (2–3星 ) 酒吧 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 2 55 企業(yè) 110 高檔 娛樂城 寫字樓 總投資 5 5 企業(yè) 1 10 企業(yè) 1 80 企業(yè) 3 企業(yè) 2 150 企業(yè) 1 400 企業(yè) 1 160 企業(yè) 1 2 企業(yè) 25 10 80 1 20 電信局 10 企業(yè) 資料來源 : 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 百萬元人民幣 警察局 160 消防站 2 300 1 8 政府 1 20 政府 8 400 1,173 5 50 酒店 (4–5星 ) 1 50 企業(yè) 超市 2 1 2 企業(yè) 53 獨(dú)立研究 開發(fā)商 1 400 企業(yè) 供應(yīng)商 研發(fā)中心 3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)的具體投資額 體育館 職業(yè)培訓(xùn)中心 /?？茖W(xué)校 創(chuàng)新 企業(yè)園 認(rèn)證 測試 中心 上汽 技術(shù) 中心 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 1 245 企業(yè) 425 245 大學(xué) 汽車系 總投資 10 250 企業(yè) 5 85 企業(yè) 2 400 政府 2 220 企業(yè) 1 10 企業(yè) 1 100 政府 /企業(yè) 800 100 資料來源 : 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 百萬元人民幣 400 2,500 440 10 4,920 54 4. 第三方物流區(qū)的具體投資額 加油站 出廠物流 中心 （整車） 保稅倉庫 數(shù)量 單一投資額（包括土地） 可能的資金來源 1 10 政府 60 10 進(jìn)廠物流 中心 （零配件） 總投資 2 30 企業(yè) 1 10 企業(yè) 1 2 企業(yè) 資料來源 : 訪談；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析 百萬元人民幣 物流運(yùn)營中心 2 40 企業(yè) 10 2 80 165 3 卡車 停車場 1 3 企業(yè) 55 當(dāng) 地 政 府 從價值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實(shí)體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目價值鏈 主要涉及的工作 可能參與的工作 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 土地 融資 ? 向土地所有人收購?fù)恋? ? 把土地出售 /轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商 商業(yè)模式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 開發(fā)代理商 ? 運(yùn)營管理商 ? 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進(jìn)行土地開發(fā) ? 在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目 ? 把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售 /出租給駐商 ? 進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買 /租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目 ? 負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 資料來源 : 麥肯錫分析 ? 幫助開發(fā)商 /駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè) 56 不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素 融資能力 項(xiàng)目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 重要性最高 重要性最低 商業(yè)模式 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 開發(fā)代理商 ? 運(yùn)營管理商 政府關(guān)系 資料來源 : 麥肯錫分析 57 案例分析一：德國 Wolfsburg市政府與德國 大眾汽車公司共同投資成立了 Wolfsburg AG 發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車城的開發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作 ? 500萬德國馬克啟動資金 Wolfsburg市政府 大眾汽車公司 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 科研與 創(chuàng)業(yè)園區(qū) 供應(yīng)商園區(qū) 主題公園與 冒險樂園 人力資源 服務(wù)機(jī)構(gòu) 50% 50% 100% ? 500萬德國馬克啟動資金 100% ? 投入 資料來源 : Wolfsburg汽車城文件；訪談 Autostadt 特大型品牌中心 各類項(xiàng)目 $ $ $ $ ? 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 ? 大眾汽車公司 ? 其他投資者 /關(guān)鍵駐商 58 Wolfsburg AG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺? 投資者 /開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件 最好 最差 ? Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 當(dāng)?shù)卣? ? 德國大眾 ? 其它私人投資者 /開發(fā)商 N/A 相關(guān)機(jī)構(gòu) 資料來源 : 麥肯錫分析 融資能力 項(xiàng)目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 59 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 因而在 Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了 不同的角色 商業(yè)模式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 開發(fā)代理商 ? 運(yùn)營管理商 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目價值鏈 ? 德國大眾汽車公司 – 與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建Wolfsburg AG發(fā)展公司 – 是 Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共 克投資），建設(shè)多個品牌中心及交易、游樂、服務(wù)設(shè)施 – 為后續(xù)某些單個項(xiàng)目投資，包括為 Wolfsburg AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從 5萬 –3百萬歐元不等的風(fēng)險投資 ? 其他私人投資者 /開發(fā)商 – 為單個項(xiàng)目競標(biāo)、投資 – 開發(fā)建設(shè) Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險樂園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個項(xiàng)目 ? 為每個項(xiàng)目招商引資，包括組織競標(biāo)、規(guī)劃等 ? 在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)過程中協(xié)調(diào)各方利益 ? Wolfsburg AG發(fā)展公司 – 管理汽車城中各功能區(qū) – 為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù) – 孵化小型新技術(shù)企業(yè)（ 40–50%與汽車直接相關(guān)） ? 其他私人投資者 /開發(fā)商 – 負(fù)責(zé)日常運(yùn)營、維修和管理 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平 運(yùn)營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項(xiàng)目 融資 項(xiàng)目 設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 土地 規(guī)劃 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 管理運(yùn)營 土地 融資 Wolfsburg當(dāng)?shù)卣? ? 創(chuàng)建 Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 征用土地，并進(jìn)行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造 ? 為汽車城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價土地 ? 為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策 ? 對某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資 ，投資 5,700萬馬克用于興建體育場等 Wolfsburg AG發(fā)展公司 ? 出租辦公大樓 資料來源 : 麥肯錫分析；訪談 ? 德國大眾汽車公司 ? 其他私人投資者 /開發(fā)商 ? olfsburg AG發(fā)展公司 ? 其他私人投資者 /開發(fā)商 60 Wolfsburg汽車城為 Wolfsburg AG發(fā)展公司、 當(dāng)?shù)卣⒌聡蟊娖嚬竞推渌饺送顿Y者/開發(fā)商都帶來了很好的回報 ? 人力資源中介服務(wù)提供每年約 1千萬歐元的收入（占 Wolfsburg AG發(fā)展公司每年總收入 95%以上），其他少量收入來源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi) ? 預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益 Wolfsburg AG 發(fā)展公司 ? 創(chuàng)造額外的 11,000個就業(yè)機(jī)會，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從 17%降至 10%以下 ? 政府稅收增長 ? 汽車城帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了 Wolfsburg市作為德國汽車工業(yè)中心的新形象 當(dāng)?shù)卣? ? 每年約 5千萬馬克的 Autostadt門票收入（每年游客超過 2百萬，除部分是 VW客人而免費(fèi)外，人均票價 24馬克）－ 跟 ，門票收入是微小的 ? 更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口 德國大眾 ? 單個項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益 ? 成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者 /開發(fā)商各自的品牌形象 其它私人 投資者 /開發(fā)商 資料來源 : 麥肯錫分析；訪談 61 案例分析二：美國洛杉磯 Cerritos市政府專門 成立了地區(qū)開發(fā)署（ Redevelopment Agency）， 負(fù)責(zé)汽車廣場的開發(fā)和建設(shè) Cerritos 市政委員會 地區(qū)開發(fā)署 土地開發(fā) 區(qū)域規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 經(jīng)銷商 3S店 …… …… 單一項(xiàng)目投資 資料來源 : 麥肯錫分析 經(jīng)銷商協(xié)會 62 Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署和入駐汽車經(jīng)銷商 / 經(jīng)銷商協(xié)會具備了不同的獲取成功的條件 ? Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署 ? 汽車經(jīng)銷商 /經(jīng)銷商協(xié)會 N/A 資料來源 : 麥肯錫分析 融資能力 項(xiàng)目管理 市場營銷 /關(guān)鍵駐商 政府關(guān)系 最好 最差 63 因而在 Cerritos汽車廣場的開發(fā)建設(shè)中扮演了 不同的角色 ? 土地經(jīng)紀(jì)商 商業(yè)模式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)商 ? 開發(fā)代理商 ? 運(yùn)營管理商 區(qū)域經(jīng)濟(jì) /房地產(chǎn)項(xiàng)目價值鏈 汽車經(jīng)銷商 /經(jīng)銷商協(xié)會及其指定專業(yè)開發(fā)商 ? 在遵循汽車廣場總體布局和建筑風(fēng)格規(guī)劃的前提下，由各經(jīng)銷商負(fù)責(zé)各自的銷售網(wǎng)點(diǎn)建設(shè) ? 地區(qū)開發(fā)署 – 政府將整建后的土地以等于或略低于其價值的價格轉(zhuǎn)售給入駐汽車經(jīng)銷商 – 制定政府法規(guī)，規(guī)定所有入駐經(jīng)銷商必須加入當(dāng)?shù)仄嚱?jīng)銷商協(xié)會 – 政府對入駐經(jīng)銷商提供專人協(xié)助 , 解決復(fù)雜的法規(guī)及行