【正文】 【 I 期 商 業(yè) 調(diào)整 】 ? I期鄰里中心商業(yè)功能定位 ? I期商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整方案 萬科東麗湖第二階段 整體商業(yè)梳理及二期 7000平米商業(yè)產(chǎn)品定位 【 本 階 段 工 作 重 點(diǎn) 】 ? 典型大盤案例研究 ? 整體項(xiàng)目各期商業(yè)定位梳理 ? 二期 7000平米商業(yè)定位及產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ? 一期鄰里中心商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整建議 第二階段匯報(bào)思路 【 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)對比研究 】 ? 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究 ? 祁福新村 ? 華南星河灣 ? 錦繡香江 ? 深圳萬科城 ? 北京國美第一城 ? 大盤商業(yè)對比分析 ?項(xiàng)目概況 ?祈福新村以大環(huán)境、大配套、大交通的國際文化型社區(qū)而享有“ 中國第一村 ”美譽(yù)； ?占地 7500畝 ，自 1991年破土動(dòng)工，已投資近160億元 ，開發(fā) 6000多畝，建成售出住宅近 3萬套 ； ?目前已有 36個(gè)國家和地區(qū)的 2萬多戶 約 7萬人 入住，到完全開發(fā)完畢入住人口將達(dá) 15萬人 ； ?項(xiàng)目北距廣州市中心 18公里，東距廣州大學(xué)城，廣州新城 20公里，西到佛山老城 18公里，佛山新城 ，均處在 45分鐘 出行通勤范圍內(nèi)。 ?建 汽車總站 ，多條線路至廣州市中心、碼頭、火車站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周邊城市的中心地帶。 ?24小時(shí)專線往返廣州。 廣州公交路線 有 11 30 30 30 288， 番禺公交 有 1,13，15，市廣路錦信巴士， 祈福地鐵口 接駁線 10A，10B，公交車 288路和番禺公交車 13路、 15路等。 祈福新村 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 曉峰園 迎風(fēng)閣 倚 云 居 天湖居 倚湖居 月明軒 湖景居 翠怡居 綠怡居 青怡居 碟舞軒 翠湖居 康怡居 海晴居 活力花園 綠怡花園 康怡雅園 湖畔豪庭 山泉居 舊區(qū)洋房 ?項(xiàng)目規(guī)劃 ?以多層 洋房 為主，輔以 別墅 和 高層 ，是典型的 中低密度大盤 。 ?產(chǎn)品主要有四種： ?聯(lián)排、獨(dú)棟別墅 ：湖畔豪庭、康怡雅園、綠怡花園； ?45層多層洋房 ：舊區(qū)洋房、翠湖居、綠怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞軒、海晴居； ?6層半山洋房 ：月明軒、山泉居； ?1836層高層住宅 ：天湖居、倚湖居、曉峰園、倚云居、迎風(fēng)閣、活力花園。 ?產(chǎn)品分析 區(qū)域 產(chǎn)品類型 主力戶型及面積 目前均價(jià) 舊區(qū) 洋房 4070平米二居 8591平米三居 5000 聯(lián)排 160286平米 6500 中區(qū) 洋房 70100平米二、三居 6000 聯(lián)排 198350 9000 獨(dú)棟 300460平米 1300015000 新區(qū) 高層 82平米二居 96114平米三居 14000 注：數(shù)據(jù)來源：滿堂紅二手房交易 項(xiàng)目總體以多層洋房為主，輔以別墅和高層，隨著時(shí)間發(fā)展戶型面積逐漸變大 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 ?開發(fā)模式 ?1991年祈福新村開始開發(fā)，首期定為中低密度、高性價(jià)比郊區(qū)大盤，“香港村”的客戶定位吸引大量港澳投資、度假客戶前來入住； ?隨著項(xiàng)目知名度的提高，項(xiàng)目適時(shí)推出高端獨(dú)棟別墅，提升項(xiàng)目檔次，提高經(jīng)濟(jì)收益，吸引大量外籍及廣州本地高端人士入住。 ?隨著廣州城市“南拓”，地鐵 3號(hào)線修通，祈福新村納入廣州城市住宅范圍，項(xiàng)目推出高層住宅，吸引在廣州工作的高級白領(lǐng)，達(dá)到項(xiàng)目價(jià)值的更大提升。 產(chǎn)品線 香港、澳門投資客戶， 周末度假 前期 客戶線 中期 后期 度假客戶仍為主流 港澳、歐美及廣州市區(qū)高端客戶并存 湖畔高端獨(dú)棟、聯(lián)排 輔以舒適洋房 56層半山洋房 1835層觀景高層 自住客戶成為主流， 在廣州市區(qū)工作的白領(lǐng)入住 34層低密度洋房為主，輔以聯(lián)排別墅 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 概況 ? 整盤面積： 500萬平米 ? 商業(yè)面積： 8萬 平米 ? 商業(yè)配比： 2% ? 商業(yè)操作：統(tǒng)一規(guī)劃，帶租約銷售 ? 商業(yè)格局關(guān)鍵詞：沿主街、副街、街區(qū)式、集中型、按功能分類 ? 花園： 為了適合不同年齡、趣味各異人士的需要，在屋村不同地點(diǎn)設(shè)臵了 2個(gè)大公園，數(shù)十個(gè)小花園、兒童樂園、燒烤場、無土栽培蔬果園、四季花園； ? 人工湖： 占地 600畝，提供各種水上活動(dòng)中心，內(nèi)部環(huán)島內(nèi)設(shè)臵高爾夫球場； ? 千色園： 占地 300畝，投資 1500萬元，集娛樂、教育、益智、健體于一體的 大型健康公園 ，內(nèi)有果園、熱帶植物園、嶺南盆景、養(yǎng)鳥和面花蝴蝶的大籠、回音壁、龜兔賽跑雕塑、人造石林、古堡 …… 還有青青小農(nóng)莊、趣致畜牧園等。 ? 山頂公園： 小區(qū)內(nèi)有一座山，全長 ，山上設(shè)有亭臺(tái)，住戶可爬山、游公園，也可賞月。 ?生態(tài)健身主題 前期定位為郊區(qū)度假低密度住宅，配套多以休閑、生態(tài)和健身為主 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 ?項(xiàng)目配套 祈福新村各項(xiàng)生活、教育配套包括： ?教育 ：祈福精英幼兒園、祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校、祈福新村學(xué)校、廣東工業(yè)大學(xué)祈福分院（大專制）； ?國家三甲國際 JCI認(rèn)證 醫(yī)院 ：祈福醫(yī)院，以中西醫(yī)及自然療法精華相結(jié)合為特色； ?亞洲社區(qū)最大 度假俱樂部 ： 8萬平方米酒店度假俱樂部 ?主題俱樂部 ：水上俱樂部、文化俱樂部，設(shè)施包括 2個(gè)籃球場、 13個(gè)羽毛球場、 9個(gè)網(wǎng)球場、 4個(gè)壁球場、水上高爾夫球場、保齡球場、足球場、射箭場、溜冰場、電子游樂場、泳池、室內(nèi)恒溫泳池、水上樂園、潛水館、攀巖館等； ?小區(qū)獨(dú)立會(huì)所 ：天湖會(huì)所、半山會(huì)所； ?其他 ：大型超市、肉菜市場、 24小時(shí)便利店、商業(yè)步行街。 祈福新村度假俱樂部的設(shè)施： ?孩童類：夏威夷水上樂園、寶寶天地、電子游樂城、開心樂園； ?文化類：雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室； ?商務(wù)類會(huì)議大廳、小會(huì)議室、秘書服務(wù)、多媒體應(yīng)用設(shè)備； ?餐飲類：越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺(tái)灣餐廳、韓國餐廳、東南亞餐廳、中餐廳、粥粉面館； ?休閑類：知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院； ?運(yùn)動(dòng)類：潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場、網(wǎng)球、高卡車、羽毛球館、乒乓球廳、桌球廳、保齡球館； ?健康類：室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰閣。 祈福精英幼兒園 天湖會(huì)所 郊野公園 祈福食街 祈福度假俱樂部 交通巴士總站 祈福醫(yī)院 祈福農(nóng)莊果園 祈福英語實(shí)驗(yàn)學(xué)校 水上俱樂部 高爾夫球場 千色園 半山會(huì)所 為食天地 祈福新村學(xué)校 肉菜市場 整個(gè)項(xiàng)目向城市化住宅轉(zhuǎn)型，配套多以生活配套為主，引入教育產(chǎn)業(yè)和醫(yī)院 大盤商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 大盤業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 生活配套 ? 銀行 ? 郵局 ? 派出所 ? 消防局 ? 超市 ? 肉菜市場 ? 快餐店 ? 涼茶鋪 ? 商場 ? 酒廊 ? 盲人按摩 ? 汽車美容 大盤業(yè)態(tài)研究 —— 祁福新城 綜合配套 —— 學(xué)校 一條龍教育服務(wù) Kindergarten through University 祈 福 新 邨 斥 資 3 億 元 創(chuàng) 立 了 「 祈 福 英 語 實(shí) 驗(yàn) 學(xué) 校 」 及 「 祈 福 新 邨 學(xué) 校 」 2 所 高 質(zhì) 素 學(xué) 校 ， 并