【正文】 自 2023 年 7 月項(xiàng)目正式招商以來， SPACE 團(tuán)隊(duì)以短短 個(gè)月 的時(shí)間完成了總共 11 萬平米 、全部 234 個(gè)品牌 的招商工作，其中首次進(jìn)入北京的品牌 46 個(gè) ；西單獨(dú)有品牌 58 個(gè) ，出色的塑造了“真正國(guó)際化青年城”的商業(yè)樣板，并實(shí)現(xiàn)了中糧集團(tuán)“ 當(dāng)年收購(gòu)、當(dāng)年完成招商、當(dāng)年面市 ”的既定戰(zhàn)略目標(biāo)，其品牌質(zhì)量、招商速度及首年租金水平均刷新了目前的市場(chǎng)記錄，造就了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的又一傳奇。 招商工作的順利完成為項(xiàng)目今后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上， SPACE 經(jīng)營(yíng)管理 團(tuán)隊(duì)先后在現(xiàn)場(chǎng)景觀規(guī)劃、人性化設(shè)施、運(yùn)營(yíng)制度、推廣策略等方面提出了專業(yè)、切實(shí)的建議。通過上述一系列工作，大悅城終于保質(zhì)保量的完成了開業(yè)目標(biāo)并實(shí)現(xiàn)了由招商到運(yùn)營(yíng)的平穩(wěn)過渡。 前 言 一、項(xiàng)目概況 ? 整體概況 本項(xiàng)目為北京市重點(diǎn)工程項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e達(dá) ，包括購(gòu)物中心 （兩幢商業(yè)樓構(gòu)成）、一幢服務(wù)式公寓、一幢甲級(jí)寫字樓，四座建筑由中庭 連廊連接為一體。 項(xiàng)目南北向長(zhǎng)約 150米，東西向長(zhǎng)約為 110米，建筑東側(cè)高 45米，西側(cè)高 60 米。地面以上 15層，地面以下 4層。 ? 設(shè)計(jì)參數(shù) 商業(yè)建面： 11萬平方米左右 其中： 零售 :88,401平方米 (其中地上 71,073平方米 ) 餐飲 :14,577平方米 電影院 :10,327平方米 商業(yè)部分層高為：首層 5米， 2~6層 ， 7~11層 酒店面積： 33,206平方米 寫字樓面積： 14,930平方米 停車場(chǎng)面積： 31,707平方米（約 1000個(gè)泊位） 項(xiàng)目歷史 第一階段：敬遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)“西西工程４號(hào)地”原預(yù)計(jì) 2023年３月正式破土動(dòng)工， 2023年年底竣工交驗(yàn)，爭(zhēng)取 2023年年底商場(chǎng)同期開業(yè)，最遲則不超過 2023年年初。但由于資金問題 ,敬遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在 2023年項(xiàng)目開發(fā)前期地塊平整階段就做價(jià) 20億元左右將項(xiàng)目出讓給了中冶集團(tuán)。 2023年 11月拆除原西單科技廣場(chǎng)，西單科技廣場(chǎng)拆除后，將在原址建成一個(gè)占地 ，建筑面積 ，集寫字樓、商業(yè)展示、商業(yè)、餐飲、文化娛樂于一體的大型城市商業(yè)綜合體。 第二階段：中冶集團(tuán)負(fù)責(zé)西單 MALL，預(yù)計(jì) 2023年３月正式破土動(dòng)工， 2023年年底竣工交驗(yàn)，爭(zhēng)取 2023年年底商場(chǎng)同期開業(yè)，最遲則不超過 2023年年初。 總建筑面積 ，包括 10萬平方米商業(yè)、 。 第三階段：中冶集團(tuán)出讓西單 MALL，中糧集團(tuán)開出高價(jià)，欲以 15000～ 18000元 /平方米，即最高收購(gòu)價(jià)格在 36億元人民幣左右的巨資收購(gòu)該項(xiàng)目。愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)以 41億元出價(jià)拔得頭籌 第四階段： 2023年 7月，建設(shè)部、商務(wù)部等六部委共同簽發(fā) 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見 》 (即 171號(hào)文件 )，禁止總投資在 1000萬美元及以上的外商投資的房地產(chǎn)企業(yè)借款超過其總投資額的 50％。 2023年 3月，商務(wù)部出臺(tái) 25號(hào)文件，更是重新表明了嚴(yán)格限制外資投資房地產(chǎn)的態(tài)度。 6月，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)文 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 ， 7月，國(guó)家外匯局再發(fā)“ 130號(hào)文件”（ 《 國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知 》 ），對(duì)外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。 背景 ：西單 MALL原所有方提出要求：“新的受讓方及其控股股東需為境內(nèi)合法注冊(cè)和有效存續(xù)的企業(yè)法人，其凈資產(chǎn)總額應(yīng)不低于 80億元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍須包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及具有在北京市大型商業(yè)、寫字樓綜合物業(yè) 10年以上的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等條件?！? 中糧不但擁有 80億元以上的凈資產(chǎn)，且是國(guó)資委規(guī)定的可以從事地產(chǎn)開發(fā)的十幾家央企之一。最重要的是，中糧集團(tuán)過去唯一運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目 —— 北京中糧廣場(chǎng)，到 2023年剛好十歲。 第五階段： 2023年 4月，北京市產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上的一宗掛牌轉(zhuǎn)讓交易，令事件峰回路轉(zhuǎn)。原本已經(jīng)“名花有主”的西單 MALL，以其項(xiàng)目公司新奧西郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)形式掛牌轉(zhuǎn)讓。很快中糧集團(tuán)接手西單 MALL。 SPACE 首席商業(yè)顧問 —— 服務(wù)內(nèi)容 ? 整體規(guī)劃、主題定位、業(yè)態(tài)布局、品牌組合； ? 硬件設(shè)施改造建議； ? 擬定招商計(jì)劃、預(yù)估項(xiàng)目租金、收益及回報(bào)率； ? 招商方案實(shí)施； ? 運(yùn)營(yíng)管理及推廣方案建議； ? 專柜及臨時(shí)花車的招商等。 SPACE 參與項(xiàng)目運(yùn)作歷時(shí) 1年半， 其中，顧問服務(wù) 1 年； 商業(yè)策劃 3 個(gè)月； 招商歷時(shí) 5 個(gè)半月； 運(yùn)營(yíng)服務(wù) 1 年。 服務(wù)內(nèi)容包括： SPACE在參與項(xiàng)目的 1年半過程中，項(xiàng)目幾經(jīng)轉(zhuǎn)變雇主， SPACE也從開始的餐飲顧問到全案首席招商的角色轉(zhuǎn)變，這也 SPACE越來越被市場(chǎng)認(rèn)可的例證之一。 中冶集團(tuán) 餐飲顧問 財(cái)富基金 策劃 中糧集團(tuán) 首席招商代理 /經(jīng)營(yíng)顧問 運(yùn)作中 SPACE 價(jià)值及意義 ? 傳統(tǒng)商業(yè)板塊升級(jí)之作 ? 既有傳承融合，又有創(chuàng)新提升 ? 擴(kuò)大了西單商圈的影響力，豐富 了消費(fèi)人群層次 ? 當(dāng)年立項(xiàng)、當(dāng)年招商、當(dāng)年開業(yè) ? 首年即實(shí)現(xiàn) 億租金收益 ? “大悅城”品牌可持續(xù)發(fā)展之價(jià)值 對(duì)項(xiàng)目的思考 對(duì)立地條件及入市時(shí)機(jī)的分析 ? 成熟商圈，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 商業(yè)形式傳統(tǒng)，商業(yè)業(yè)態(tài)單一； ? 大眾消費(fèi)檔次，客群趨于年輕； ? 商圈有改造升級(jí)的空間； 對(duì)甲方期望的把握 ? 對(duì)盡快開業(yè)的期望； ? 對(duì)品牌質(zhì)量的期望； ? 對(duì)租金收益的期望； 項(xiàng)目自身?xiàng)l件及優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 產(chǎn)品特點(diǎn)； ? 改造難度； ? 前任規(guī)劃及遺留客戶； ? 甲方利益相關(guān)客戶； 項(xiàng)目定位的難度 ? 既要迎合商圈，又要有所提升； ? 既要直面競(jìng)爭(zhēng)，又要突破限制； ? 既要豐富業(yè)態(tài)，又要減少改造； ? 既要遺留客戶，又要全新規(guī)劃； ? 既要品牌 質(zhì)量 ，又要租金 收益 和招商 速度 。 二、項(xiàng)目整體定位