產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)園融資模式與園區(qū)地產(chǎn)金某地產(chǎn)新暨園(已修改)
2025-03-04 21:45 本頁面
【正文】 產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)園融資模式 與園區(qū)地產(chǎn)金融創(chuàng)新 暨園區(qū)地產(chǎn)基金設(shè)計(jì) 唐 琪 2023年 6月 1 新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展背景 ?國家城鎮(zhèn)規(guī)劃方案 ?消除農(nóng)村與大城市之間的鴻溝 ?建立中等或小型城市 ?形成城市梯隊(duì) 2 產(chǎn)業(yè)園區(qū)：中國地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn) ?行政級別：城市發(fā)展的重要支撐（資源控制） ?不具備行政級別的城市發(fā)展路徑：產(chǎn)業(yè)發(fā)展、地域優(yōu)勢 ?地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)：產(chǎn)業(yè)拉動 3 新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展典型模式分類分析 ?一、政府主導(dǎo)模式：普遍存在 ?以政府為主導(dǎo)，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地產(chǎn)為載體，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的開發(fā)模式。 ?存在問題： ?注重規(guī)模開發(fā)，對效益及投入產(chǎn)出比測算不夠重視。 ?部分開發(fā)區(qū)開發(fā)效果不理想，債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重。 ?融資模式：政府融資平臺融資，政信合作信托等。 ?背景分析： “ 開發(fā)區(qū)熱 ” 整頓。 4 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的典型模式分類分析 ?二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式 ?地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施以及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以轉(zhuǎn)讓、租賃或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。 ?聯(lián)東無錫總部商務(wù)園 5 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的典型模式分類分析 ?三、綜合運(yùn)作模式 ?政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號召力，多方合力共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和經(jīng)營。 ?華夏幸福。 6 產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的典型模式分類分析 ?四、主體企業(yè)引導(dǎo)模式 ?在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導(dǎo)地位的情況下，借助其在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。 ?北京諾基亞星網(wǎng)工業(yè)園。 7 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)難題 ?一、前期投入較大 ?二、投入回報(bào)周期較長 ?三、管理難度較高： ?多業(yè)態(tài)開發(fā)：廠房、辦公、住宅、配套等 ?多事項(xiàng)管理：招商引資、投資服務(wù)、土地出讓、后期開發(fā)等 8 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的嚴(yán)峻形勢 ?一、 2023年房地產(chǎn)市場降溫、土地出讓降溫 ?二、存在房價(jià)以及連帶造成低價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn) ?三、園區(qū)融資受阻 ?《 關(guān)于 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》 ?規(guī)范政府舉債融資制度。開明渠、堵暗道，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機(jī)制，剝離融資平臺公司政府融資職能。對地方政府債務(wù)實(shí)行限額控制，分類納入預(yù)算管理。推行權(quán)責(zé)發(fā)生制的政府綜合財(cái)務(wù)報(bào)告制度，建立考核問責(zé)機(jī)制和地方政府信用評級制度。建立健全債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及應(yīng)急處置機(jī)制，防范和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 9 融資現(xiàn)狀 ?融資真相：政府的土地經(jīng)營是盈利還是虧損？ 10 土地經(jīng)營中的基本制度與原則 ?一、土地制度基本原則： ?土地制度公有制 ?主要表現(xiàn)形式是：城市土地國有制和農(nóng)村土地集體所有制。 ?2：土地成為發(fā)展的工具 ?城市規(guī)劃、土地用途與所有制 ?政府壟斷土地一級市場 ?二、基本制度框架 ?土地用途管制、有償使用、土地征收為核心 ?提示：土地增值部分的利益分配 11 土地經(jīng)營的商業(yè)模式與利益主體 ?一、政府土地經(jīng)營模式：土地融資而非土地財(cái)政 ?維護(hù)土地一級市場價(jià)格。 ?二、土地融資模式： ?提高價(jià)格、提高估值、增加融資量 ?支付融資利息、融資規(guī)模持續(xù)放大 ?三、增值分享： ?政府、產(chǎn)業(yè)資本、購房者、農(nóng)民及拆遷戶 12 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的盈利模式：土地經(jīng)營 ? 一、土地經(jīng)營 1：低價(jià)出讓，招商引資，營造人氣。 ? 二、土地經(jīng)營 2： ? 住宅、商業(yè)等土地高價(jià)出讓，謀求利潤。 ? 獲取稅源。 ? 土地經(jīng)營一和土地經(jīng)營 2 的互動：產(chǎn)業(yè)拉動，人口集聚，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。 ? 土地經(jīng)營 2對土地經(jīng)營 1的抑制：高房價(jià)帶來的較高成本。 ? 土地經(jīng)營 1：稅源及產(chǎn)業(yè)拉動。 ? 土地經(jīng)營 2：完成對土地經(jīng)營 1的補(bǔ)償。 ? 園區(qū)開發(fā)的分水嶺：土地經(jīng)營 1還是土地經(jīng)營 2。 13 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的融資難點(diǎn) ?提示：融資難只是表象，融資難體現(xiàn)的是深層次的經(jīng)營問題。 ?一、園區(qū)開發(fā)資金回籠周期長與融資期限短的矛盾。 ?二、園區(qū)開發(fā)利潤低與融資成本較高的矛盾。 ?核心：土地經(jīng)營 2能夠?qū)崿F(xiàn)對土地經(jīng)營 1的補(bǔ)償。 ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)（土地經(jīng)營）商業(yè)模式： ?政府營造環(huán)境 ?產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)入、環(huán)境成熟：產(chǎn)業(yè)資本分享收益 ?購房者進(jìn)入：政府及產(chǎn)業(yè)資本得到利益補(bǔ)償 ?城市化結(jié)束：存量資產(chǎn)征稅 14 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)誤區(qū) ?一、開發(fā)規(guī)模過大與回報(bào)周期的矛盾 ?二、各業(yè)態(tài)比例與回報(bào)方面的矛盾 ?三、
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