【正文】 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案 什么是返租？ 返租 在商鋪的銷售中，采取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并對購房者有一定比率的年回報（高于銀行貸款利率才有吸引力）。 優(yōu)點：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風(fēng)險的運作模式，適用于大型封閉式商場。通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開發(fā)商的資金緊張問題。 缺點：在這種高風(fēng)險高利潤模式的運作當(dāng)中，涉及項目的規(guī)劃、設(shè)計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。 操作方式：簽訂購房合同時，業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議，返租方常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司，這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系，返租協(xié)議可長達 10年 20年。 春天百貨推售策略及定位 根據(jù)現(xiàn)實情況，對本案的推案策略，擬定兩套方案： 備選方案 1：一層、二層、三層、四層擬分割，返租銷售的策略作為本項目的營銷推廣手法。帶動一層獨立臨街店面的迅速去化。 備選方案 2：一層、二層、三層、四層返租與整體銷售組合。 備 注：以上兩種方案，在銷售執(zhí)行過程中相互結(jié)合運用，利用客戶進行相互間的擠壓，做到虛實結(jié)合，亦真亦假促進銷售。 銷售定位：獨立產(chǎn)權(quán)旺鋪 + 一份租約 = 富養(yǎng)三代 “春天百貨”帶租約的獨立產(chǎn)權(quán)商鋪 關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪 什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪？ 房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售，并與買方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商以代理出租的方式進行返租，由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式，市場稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。 產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，但萬變不離其宗，總歸是“以先銷售后返租，同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。 產(chǎn)權(quán)式商鋪的實質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營銷手法，這種營銷模式因為調(diào)動了開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者甚至金融機構(gòu)等多方面的經(jīng)濟需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長，對 GDP的貢獻顯然比單純營銷要大。 產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢分析 作為一種營銷策略，產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得到市場的認(rèn)可，必定有其優(yōu)勢所在。客觀的講，這種營銷策略在商業(yè)樓盤銷售時起到了很大的積極作用，在某種程度上是開發(fā)商信心與實力的體現(xiàn)，是對市場的認(rèn)識與把握，更是對投資者的承諾與保障。市場交易中各方主體，如開發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營者以及金融貸款機構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。 優(yōu)勢一： 有利于開發(fā)商快速回籠資金，擴大銷售額。 產(chǎn)權(quán)式商鋪對于開發(fā)商而言最大的吸引力就在于，企業(yè)在這種銷售方式下可以短期內(nèi)快速回收大量資金，賺取利潤。因為投資型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，如果開發(fā)商選擇自主經(jīng)營或是只租不賣，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對資金實力不強、融資渠道較窄的開發(fā)企業(yè)來說是無法承受的。同時，開發(fā)商如要找到實力雄厚的投資者一次性買斷整個樓盤也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開發(fā)新的投資項目的目的，建議開發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。 利用長期穩(wěn)定的回報為賣點，開發(fā)商在定價時可以適當(dāng)提高單價，從而獲得在一般銷售模式下無法達到的銷售額和利潤。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢。 優(yōu)勢二： 保證了投資者的投資回報，容易受到投資者的追捧。 對于投資者而言，產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報，而且包租期越長，回報越持久，風(fēng)險就越小。特別是對于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。 對于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購買時便同開發(fā)商簽訂了包租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時間。 還有一點值得一提的就是，雖然這類物業(yè)可能單價相對較高，但由于產(chǎn)權(quán)分割的較小，每個單元的總價不是很高，從而降低了投資的門檻，使得有較多的投資者有能力進行這種產(chǎn)品的投資。 優(yōu)勢三： 能夠促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，努力爭取更大利潤。 售后返租物業(yè)有的是開發(fā)商自主經(jīng)營，有的是開發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營，也有的是合作經(jīng)營，但無論經(jīng)營者是誰，都要承擔(dān)起支付租金回報的責(zé)任。經(jīng)營者在簽訂協(xié)議時必然清楚這一點，因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。迫于固定租金回報的壓力，經(jīng)營者只有努力獲得超過租金回報的利潤，才有可能生存并發(fā)展下去。這必將促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營，爭取更大的利潤。 優(yōu)勢四： 有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險。 對于售后返租投資型物業(yè)，銀行一般要求首付 50％，這相對一般住宅項目的貸款來說，按揭比例較?。毁J款 5至 10年還清，也比住宅貸款的還款期限 (20到 30年 )短很多。加之每月利息負擔(dān)有租金收益作保障，大大降低了銀行的貸款風(fēng)險。 產(chǎn)權(quán)返租的４種方式 ◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實回報返租?；貓笫钦鎸嵉?，依靠大商家的有效承租來支撐返點。 ◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報是虛擬的，回報主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。 ◆獨立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租。市場內(nèi)分劃成獨立經(jīng)營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其 8%或 10%的返點。 ◆獨立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實回報返租。 春天百貨擬采用的銷售方式： 獨立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租 基于上述分析， 我們在銷售時采取第三種方法比較合乎我們項目，即：獨立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報返租。 將市場內(nèi)分劃成獨立經(jīng)營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其 10%的返點。 方法：直接在售房款總額中減去前 5年租金 (每年返租 9%，即總款的 45%，后 5年實行每年返還 11%，分季度返還， 10年共返還 100%，回報計算期：以實際