【正文】 1銅陵奧萊國(guó)際廣場(chǎng)——前期溝通策劃案聯(lián)易盛地產(chǎn)機(jī)構(gòu)（香港）有限公司2023年 07月2中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控掙扎時(shí)期。 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)保持著高速度發(fā)展勢(shì)頭。不但吸引眾多投資者，也引起了國(guó)家的高度重視。嚴(yán)厲宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)的發(fā)展更加平穩(wěn) ,對(duì)住宅的限購(gòu)政策，必然會(huì)使部分資本轉(zhuǎn)移到商業(yè)投資 。未來(lái)誰(shuí)主導(dǎo)了地區(qū)商業(yè)，誰(shuí)就會(huì)在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中勝出。銅陵奧特萊斯項(xiàng)目屬于現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)；如何有效地利用自身資源 ——將本項(xiàng)目打造成為銅陵乃至安徽商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)？將本項(xiàng)目打造成為多區(qū)互動(dòng)的特殊商業(yè)？本項(xiàng)目自持與銷(xiāo)售各 50%，如何做到利潤(rùn)最大化？ 如何使開(kāi)發(fā)商得到名利雙收？如何利用獨(dú)特的行銷(xiāo)策略 ——將本項(xiàng)目產(chǎn)品快速銷(xiāo)售完成？在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中效應(yīng)最大化？以上是我們努力思考的方向 !!!解讀 OUTLETS31323343635提綱33783項(xiàng)目自身研判銅陵市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目銷(xiāo)售及自持建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目推廣方程式項(xiàng)目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡(jiǎn)介及優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目組成員及合作方式94我是誰(shuí)？ —— 解讀奧特萊斯解讀奧特萊斯奧特萊斯三大法寶一、品牌，國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌，正品二、低價(jià)， 1—6折三、方便舒適的環(huán)境奧特萊斯是英文 OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國(guó)，迄今已有近百年的歷史。6奧特萊斯的發(fā)展 ——初期以工廠尾貨為主，倉(cāng)庫(kù)就地直銷(xiāo)店隨著這種模式發(fā)展，多家工廠將直銷(xiāo)店集中一起開(kāi)設(shè)，還是以工廠直銷(xiāo)為主成熟后，供貨商 從過(guò)去單一的商品工廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門(mén)供貨渠道。其次是功能更加齊全，休閑購(gòu)物一體化。最后是開(kāi)始講究購(gòu)物環(huán)境并向城市靠近 .直銷(xiāo)中心向大型購(gòu)物中心開(kāi)始轉(zhuǎn)換。7奧特萊斯可涵蓋三種業(yè)態(tài)首先，是人們熟知的名品折扣中心；第二，是二、三線品牌產(chǎn)品的展示直銷(xiāo)中心，即廠家的新品展示與大量的庫(kù)存處理中心；第三，是中間商品牌。即是將符合某種風(fēng)格定位的品牌廠家?guī)齑婕衅饋?lái)，變?yōu)樽砸训钠放苼?lái)銷(xiāo)售。奧特萊斯已經(jīng)形成一種品牌，實(shí)現(xiàn)三贏消費(fèi)者 ——可以在這里賣(mài)到價(jià)廉物美的商品， 享受淘貨購(gòu)物的樂(lè)趣，滿足購(gòu)買(mǎi)名牌的心理。品牌生產(chǎn)商 ——可以在這里進(jìn)一步培育潛在的消費(fèi)人群，擴(kuò)大自己品牌的社會(huì)認(rèn)知度。開(kāi)發(fā)商 ——也無(wú)需在城市中心商業(yè)區(qū) 拆遷，與政府合作共贏，較低成本獲得土地 。8奧特萊斯消費(fèi)群分析 – 中產(chǎn)階級(jí)和青年一族，這部分人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌需求，但尚不能稱為富有，對(duì)于商場(chǎng)里的頂級(jí)品牌雖有需求經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。 – 奧特萊斯的興起實(shí)際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習(xí)慣于在市中心逛街購(gòu)物，而現(xiàn)在的白領(lǐng)因?yàn)槿粘９ぷ鲏毫^大，越發(fā)傾向于在繁雜中心之外，享受一種集合了休閑、旅游、購(gòu)物的生活方式。OUTLETS9奧特萊斯中國(guó)經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)與問(wèn)題通過(guò)諸多品牌經(jīng)營(yíng)，滿足消費(fèi)者需求，與傳統(tǒng)賣(mài)場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)立自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式品牌價(jià)格高高在上的時(shí)代，奧特萊斯全年折扣，對(duì)消費(fèi)者極具吸引力給國(guó)際名品廠家提供一個(gè)拓展銷(xiāo)量，降低積壓損耗的空間給名品商家的過(guò)級(jí)、斷碼產(chǎn)品找到一個(gè)知名賣(mài)場(chǎng)，同時(shí)解決了與正價(jià)銷(xiāo)售產(chǎn)品的沖突不會(huì)降低品牌檔次廠商而言，奧特萊斯既解決了庫(kù)存的處理方式，同時(shí)體面高效，給商家提供了品牌維護(hù)與提升的平臺(tái)生活水平逐步提高，品牌消費(fèi)增加。名牌價(jià)格高，客群較少，傳統(tǒng)百貨公司打折周期較長(zhǎng)，這都給奧特萊斯帶來(lái)極大的機(jī)遇中國(guó)的品牌消費(fèi)屬于中前期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一 種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，10存在問(wèn)題一進(jìn)貨渠道問(wèn)題部分 商品 長(zhǎng)期滯銷(xiāo) ，而一些商品卻供不應(yīng)求，進(jìn)不到貨。和正價(jià)商品 相比 ，斷碼、過(guò)季的尾貨商品在供貨來(lái)源上有相當(dāng)大的不確定性，且國(guó)際名品資源離我們比較遠(yuǎn)，存在運(yùn)輸不便、更替不接軌等問(wèn)題，貨源在時(shí)間上難以保證。上海奧特萊斯擁有眾多直銷(xiāo)廠家，但是其熱銷(xiāo)產(chǎn)品往往也是難以貨柜空空，更何況一些以代理商為渠道進(jìn)貨的奧特萊斯了。二 產(chǎn)品的真?zhèn)?的疑惑假貨 A貨長(zhǎng)期大量的存在于市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的真?zhèn)涡拇嬉苫?，普通消費(fèi)者無(wú)法辨別產(chǎn)品真?zhèn)巍Ｈ邫n定位和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的矛盾目前中國(guó) 300多家的奧特萊斯，經(jīng)營(yíng)突出的屈指可數(shù)，無(wú)不是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市。11上海：青浦奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣 場(chǎng)奧特萊斯經(jīng)營(yíng)的選址是根據(jù)它經(jīng)營(yíng)的特性來(lái)確定的，它有幾個(gè)特性，一個(gè)是肯定要跟旅游相結(jié)合，上海旅游最成熟的在西線，第二個(gè)要交通便利，他們選址根據(jù)這兩個(gè)原則，第三個(gè)特性就是它必須能跟比較高檔的住宅區(qū)相結(jié)合。上海奧特萊斯位于上海市青浦區(qū)。項(xiàng)目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊臨滬寧高速、滬青平公路及上海郊區(qū)環(huán)線。項(xiàng)目距離市中心約 30KM，距離虹橋機(jī)場(chǎng)約 25KM。12國(guó)內(nèi)品牌服飾、精品箱包、皮具；餐飲國(guó)際二線品牌服飾、精品、箱包、皮具；餐飲國(guó)際品牌服飾、精品、箱包皮具以品牌劃分為三個(gè)區(qū)，界限明顯。對(duì)于消費(fèi)人流交叉循環(huán)不利， A區(qū)（國(guó)際品牌）占據(jù)最核心的位置，但不利于人流對(duì)項(xiàng)目整體的拉動(dòng)。13項(xiàng)目 參數(shù) 備注總建面 14萬(wàn)㎡ 包括配套用房店鋪數(shù)量 294 間業(yè)種 服裝 精品 箱包 鞋帽 童裝 餐飲 床上用品 文體數(shù)碼數(shù)量 194 4 18 30 11 9 0 0合計(jì) 294占比 % 3服裝比重較大，業(yè)種較為單一，其他業(yè)種作為補(bǔ)充不明顯。專一性強(qiáng)，目的性消費(fèi)明確，隨機(jī)性消費(fèi)吸引力不強(qiáng)14以品牌劃分區(qū)域，界限明顯，雖有助于客戶根據(jù)目標(biāo)選擇區(qū)域，劃分不同層次的消費(fèi)群體，但不利于人流動(dòng)線的交叉循環(huán)。位置最好的 A區(qū)沒(méi)有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的人流起到很好的帶動(dòng)作用。國(guó)內(nèi)品牌服飾、精品箱包、皮具；餐飲國(guó)際二線品牌服飾、精品、箱包、皮具；餐飲國(guó)際品牌服飾、精品、箱包皮具1516北京：燕莎奧特萊斯北京奧特萊斯位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)南路 9 號(hào)，東四環(huán)與東三環(huán)之間。項(xiàng)目周邊高速路網(wǎng)發(fā)達(dá)，通過(guò)東四環(huán)可快速到達(dá)京沈高速、機(jī)場(chǎng)高速、京開(kāi)高速、京石高速。項(xiàng)目距離市中心約 10KM，距離北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 35KM。由 ABC三幢建筑組成， A座 2層、 B座 2層、 C座 3層，總建筑面積 12萬(wàn)㎡，營(yíng)業(yè)面積 10萬(wàn)㎡17項(xiàng)目 參數(shù) 備注總建面 14萬(wàn)㎡ 包括配套用房店鋪數(shù)量 360 間業(yè)種 服裝 精品 箱包 鞋帽 童裝 餐飲 床上用品 文體數(shù)碼數(shù)量 232 8 15 20 27 32 9 10合計(jì) 353占比 % 業(yè)種豐富，主要體現(xiàn)在購(gòu)物方面，購(gòu)物性明確；休閑娛樂(lè)業(yè)種沒(méi)有體現(xiàn)。原因第一，規(guī)模大、品牌較多，業(yè)種較全；第二，交通便利，公共交通發(fā)達(dá)，利于本地區(qū)消費(fèi)；第三，本地消費(fèi)群體龐大，重復(fù)消費(fèi)率較大；第四，品牌折扣優(yōu)勢(shì)較為明顯。18 1F:著名品牌專賣(mài)店2F: 二線品牌及國(guó)內(nèi)品 牌專賣(mài)店3F:餐飲、書(shū)店及精品1F:服飾、精品2F 服飾、床上用品1F:箱包、鞋帽2F 運(yùn)動(dòng)服飾、兒童用品業(yè)種劃分明晰，業(yè)種集中，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 ,1920蘇州奧特萊斯位于蘇州市金雞湖東南岸李公堤風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目周邊居住社區(qū)眾多、是銜接市中心與工業(yè)園區(qū)的地段。項(xiàng)目距離市中心約 10KM，距離蘇州火車(chē)站約 13KM。蘇州奧特萊斯21項(xiàng)目 參數(shù) 備注總建面 11萬(wàn)㎡ 包括配套用房店鋪數(shù)量 222 間業(yè)種 服裝 精品 箱包 鞋帽 童裝 餐飲 床上用品 文體數(shù)碼數(shù)量 156 17 20 29 27 28 26 0合計(jì) 220占比 % 0總建面 11萬(wàn)㎡，奧特萊斯占比較小約 7 萬(wàn)平方米。其中定位于特色餐飲部分約有 4 萬(wàn)平方米，其他例如物流配套、休閑配套、旅游配套等建筑設(shè)施相對(duì)缺乏。餐飲的比例顯然超出了作為奧特萊斯業(yè)態(tài)配套的比例范圍。蘇州奧特萊斯以餐飲、及奧特萊斯雙引擎帶動(dòng)人流具有一定的創(chuàng)新性。通過(guò)地處市中心及風(fēng)景區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)發(fā)展餐飲對(duì)于提升奧特萊斯的人流具有積極的促進(jìn)作用。2223解讀 OUTLETS31323343635提綱33783項(xiàng)目自身研判銅陵市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目銷(xiāo)售及自持建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目推廣方程式項(xiàng)目商業(yè)定位及思考聯(lián)易盛簡(jiǎn)介及優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目組成員及合作方式924城市概況篇城市概況篇 銅陵商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀銅陵商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 典型商業(yè)項(xiàng)目分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析25 ，依托長(zhǎng)江，為 “ 中國(guó)古銅都、當(dāng)代銅基地 ”? 區(qū)位：位于安徽省中南部、長(zhǎng)江下游南岸? 行政區(qū)劃：銅官山區(qū)、獅子山區(qū)、郊區(qū)， 銅陵縣， “ 三區(qū)一縣 ”? 面積： 1113平方公里? 人口：約 74萬(wàn)人? GDP總量：約 城市概況26 ，城區(qū)面積也相對(duì)靠后安徽省各城市區(qū)域面積（ 2023年）安徽省各城市建成區(qū)面積（ 2023年）27 74萬(wàn)人，處于安徽省各城市末尾安徽省各城市人口（ 2023年六普數(shù)據(jù)）(單位：萬(wàn)人）282023年 2023年 2023年%銅陵市近期人口變化圖（萬(wàn)人）252。 05年以后銅陵人口增長(zhǎng)非常緩慢，年均增長(zhǎng)率僅為 %；252。 同 2023年第五次全國(guó)人口普查相比，每十萬(wàn)人中具有大學(xué)程度的由 5125人上升為 11278人；具有高中程度的由 15580人上升為 17698人。 2023年相比，銅陵人口增長(zhǎng)緩慢，人口素質(zhì)有明顯提高29 5. 銅陵非農(nóng)業(yè)人口占比最高，城市化率全省第一資料來(lái)源：中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒 1985 – 2023，各地統(tǒng)計(jì)局安徽省各城市非農(nóng)業(yè)人口數(shù)量與城市化率（ 2023年）30 GDP和人均可支配收入均排在安徽省前列安徽省各城市人均 GDP（ 2023年）（單位：萬(wàn)元）安徽省各主要城市人均可支配收入（ 2023年）（單位：元）312023年安徽各城市人均可支配收入排行252。 2023年銅陵實(shí)現(xiàn) GDP總值 ，財(cái)政收入 ，人均 GDP80028元，躍居 全省第一 ；252。 截止 2023年 9月底，銅陵機(jī)動(dòng)車(chē)保有量逼近 10萬(wàn)，增幅 %,其中私人汽車(chē)保有量近 ,同比增長(zhǎng) 65%。32 ，北向經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、東北向西湖新區(qū)（新城區(qū)）將成為城市 “ 十二五 ” 期間主力拓展區(qū)域。252。 市委市政務(wù)將遷址西湖新區(qū)；252。 銅陵經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為安徽省繼合肥、蕪湖之后的第三個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是銅陵實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要承載區(qū)域，預(yù)計(jì)到 2023年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額 1000億元；252。 銅陵市西湖新區(qū)規(guī)劃總面積 ，空間結(jié)構(gòu)一區(qū)兩片，其中西湖片 ，車(chē)站片 里，規(guī)劃總?cè)丝?40萬(wàn)。主城區(qū)東部城區(qū)南部主城區(qū)西湖片區(qū)車(chē)站片區(qū)銅 陵新火車(chē)站33 （國(guó)家級(jí)）主軸線上的主要城市，銅陵面臨優(yōu)越的 發(fā)展機(jī)遇《 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃》 確立了以長(zhǎng)江一線為 “ 發(fā)展軸 ” ，銅陵等 6個(gè)沿江城市是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主軸線。皖江城市帶及周邊區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)廣闊；皖江城市帶投資需求潛力巨大 ；皖江城市帶吸納勞動(dòng)力就業(yè)的空間大 。《 安徽省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃 》 ，指出全省將發(fā)展三大物流區(qū)域，其中銅陵市屬于 皖江外向型現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶， 并成為全省五大特色物流中心之一。 銅陵長(zhǎng)江34城市概況小結(jié)：252。依銅建市，中國(guó)古銅都、當(dāng)代銅基地252。國(guó)土面積、人口排在全省末尾，城市化率全省第一252。處于 “ 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈 ” 與 “ 武漢經(jīng)濟(jì)圈 ” 交接地帶，為承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)主軸線上的主要城市，面臨重要發(fā)展機(jī)遇252。人均 GDP和人均可支配收入排在安徽省前列，人均財(cái)政收入全省第一，消費(fèi)能力強(qiáng)。252。西湖新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為銅陵 “ 十二五 ” 期間主力拓展區(qū)域252。城市化率高，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較為旺盛，但受人口數(shù)量限制需求增長(zhǎng)趨勢(shì)較為緩慢252。由于銅陵工業(yè)立市，污染較為嚴(yán)重，部分中產(chǎn)階級(jí)將二、三次置業(yè)投向黃山池州等自然環(huán)境優(yōu)美之地，從而縮減了在當(dāng)?shù)氐耐顿Y。35p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研p主要街道租金水平調(diào)研銅陵商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀36城市商業(yè)整體版圖老城區(qū)核心輻射區(qū)內(nèi)，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值高地，尤其長(zhǎng)江中路，人氣很旺；其他區(qū)域商業(yè)氛圍呈現(xiàn)明顯不足，租金較低?？拷菂^(qū)邊界的地方，商業(yè)幾乎斷節(jié)。城市商業(yè)總體特征調(diào)研37◆ 商場(chǎng)和專賣(mài)店等密集，商品種類(lèi)豐富在長(zhǎng)江中路上，商業(yè)元素較為豐富，休閑娛樂(lè)類(lèi)、家居類(lèi)、服裝化妝類(lèi)、日用百貨類(lèi)、食品類(lèi)、文體類(lèi)、電訊類(lèi)、交通工具類(lèi)商品融合在這條街道上，它滿足了銅陵市人民生活的各方面需求。大部分的商業(yè)業(yè)種都希望依附于長(zhǎng)江中路。◆ 某種單一業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)單街扎堆特征明顯◆ 業(yè)種分布與地勢(shì)有著密切關(guān)系◆ 休閑、娛樂(lè)業(yè)遍地開(kāi)花建市以來(lái)，銅陵就屬于工礦城市，外來(lái)人口較多，使得與流動(dòng)人口相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在城市中心區(qū)域我們可以在任何一條街上都能看到賓館、 KTV、足浴的出現(xiàn)，在檔次上可謂良莠不齊。比較有名氣的服務(wù)場(chǎng)所大都分布在離主要商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的城市主干道旁。城市商業(yè)總體特征分析38p城市商業(yè)總體特征調(diào)研p市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研p主要街道租金水平調(diào)研銅陵商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 百貨商場(chǎng)過(guò)于集中，大多 處于轉(zhuǎn)型期167。 銅陵市區(qū)百貨商場(chǎng)有 3家 ,總規(guī)模在 19萬(wàn)㎡左右 。167。 百貨商場(chǎng)主要集中在長(zhǎng)江中路 。167。 各百貨商場(chǎng)經(jīng)過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營(yíng)策略改變 ,正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨 (品牌經(jīng)營(yíng)與特色主題經(jīng)營(yíng)、注重環(huán)境改善與人本主義相結(jié)合等 )轉(zhuǎn)變 。167。 受自身物質(zhì)條件的限制 ,單純依賴軟件方面的提高使得發(fā)展空間相當(dāng)有限