大型旅游地產(chǎn)項目的思路和案例(已修改)
2025-03-03 11:12 本頁面
【正文】 世聯(lián)關(guān)于大規(guī)模旅游地產(chǎn)項目的經(jīng)驗分享 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 在具備一定旅游人文資源的大規(guī)模區(qū)域開發(fā)過程中，我們的客戶常常會面臨如下問題 ?大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)依托資源評價及發(fā)展?jié)摿θ绾危? ?大規(guī)模旅游地產(chǎn)發(fā)展方向和成功關(guān)鍵要素是什么？ ?大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)的市場需求支撐及目標(biāo)顧客群如何？ ?大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨的市場競爭環(huán)境怎樣？ ?國內(nèi)外類似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經(jīng)驗可借鑒？開發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么？ ?面對眾多的機(jī)會和豐富的資源，如何結(jié)合資源抓住真正具有商業(yè)價值的機(jī)會，尋找到一條既符合市場又符合企業(yè)目標(biāo)的、最優(yōu)的開發(fā)模式和盈利模式。 世聯(lián)對大規(guī)模旅游地產(chǎn)發(fā)展項目的思考切入點(diǎn) 價值最大化的 資源利用研究 以 盈利模式 為核心制定開發(fā)策略 兼顧長短期目標(biāo)的 成功啟動 營銷 為項目增值 協(xié)調(diào)各方利益的 目標(biāo)體系的建立 戰(zhàn)略層面 運(yùn)營層面 營銷層面 對于具備一定資源的大規(guī)模區(qū)域發(fā)展項目，我們需要考慮涉及項目三個層面的八大問題 基于城市視角的 區(qū)域價值定位 以 控制土地 為目標(biāo)的 開發(fā)模式 研究 規(guī)劃增值 ：功能分區(qū)與規(guī)劃指標(biāo)確定 戰(zhàn)略層面 —— 保證項目開發(fā)走在正確的方向上 三大問題 核心要點(diǎn) 目標(biāo)體系建立 資源利用研究 區(qū)域價值定位 ?企業(yè)與政府目標(biāo)的協(xié)調(diào) ?對收益的預(yù)期 ?土地的開發(fā)方式 ?項目資金投入的計劃 ?資源的盤點(diǎn)、評估 ?資源如何在區(qū)域發(fā)展中發(fā)揮價值 ?資源與房地產(chǎn)開發(fā)的互動 ?資源的保護(hù)與開發(fā) ? 城市經(jīng)濟(jì)特征及城市發(fā)展階段界定 ? 城市功能缺失或城市功能布局演變規(guī)律 ? 項目在城市中的地位、發(fā)展前景 ? 項目與城市其他功能區(qū)的關(guān)系 ? 重大設(shè)施投入以及其對項目所在區(qū)域的影響 ? 類似項目發(fā)展案例研究以及經(jīng)驗借鑒 策略層面 —— 保證開發(fā)主體的利益實(shí)現(xiàn) 四大問題 核心要點(diǎn) 開發(fā)模式研究 功能分區(qū)與指標(biāo) 啟動策略 ?用地取得方式 ?開發(fā)計劃 ?開發(fā)綱領(lǐng) ?管理模式 ?長期利益與短期利益的平衡 ?項目開發(fā)節(jié)奏 /開發(fā)順序確定 ?確定不同開發(fā)內(nèi)容對于盈利目標(biāo)的作用 ?確定項目開發(fā)的不同階段在利益實(shí)現(xiàn)中的作用 ?合理的功能組合與功能比例 ?各功能區(qū)布局；核心功能區(qū) ?規(guī)劃如何為土地增值； ?指標(biāo)如何使土地增值。 盈利模式研究 ?項目在企業(yè)中的地位，即項目長短期目標(biāo)之間的關(guān)系 ?項目的啟動資金 ?不同啟動模式的作用及項目的適應(yīng)性 ?相關(guān)物業(yè)的現(xiàn)實(shí)市場狀況 營銷增值 —— 區(qū)域整體營銷推廣 陌生區(qū)域大規(guī)模項目位于城市郊區(qū)、非熱點(diǎn)區(qū)域或未開發(fā)區(qū)域等市場認(rèn)知較差區(qū)域，在進(jìn)行產(chǎn)品推廣之前，針對整個區(qū)域的價值和發(fā)展前景進(jìn)行營銷推廣，才能夠增強(qiáng)市場的認(rèn)知和信心、克服區(qū)域陌生感，成功實(shí)現(xiàn)區(qū)域的市場推廣目標(biāo)。 ?重點(diǎn)關(guān)注：在解決區(qū)域整體營銷推廣問題過程中，需要重點(diǎn)考慮通過區(qū)域邊界建立區(qū)域形象基礎(chǔ)的問題，基于此，我們必須將錢花在看得見的地方，使?fàn)I銷創(chuàng)造有效價值。 ?世聯(lián)成功案例： 深圳大梅沙、北京溫泉鎮(zhèn)、青島溫泉鎮(zhèn)、?？诿利惿? 世聯(lián)對具備旅游資源的區(qū)域發(fā)展的基本觀點(diǎn) 按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假區(qū)因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為以下三類 ?一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的 resort，覆蓋不同范圍的客戶群。 ?不同層次的 resort之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。 ?在同一層次的度假場所中，存在較大競爭。 資源 客戶 與主要市場的距離 所用交通工具 停留時間 每年光顧頻率 典型案例 目的地型 resort 非常強(qiáng)勢的資源，如高品質(zhì)的海灘，滑雪場 全國性乃至跨國客戶 幾百公里甚至更遠(yuǎn) 絕大多數(shù)乘飛機(jī) 一到兩周或更長時間 最多去一次 科羅拉多州 Beaver Creek Resort 三亞 夏威夷 區(qū)域旅游度假resort 類 (包括商務(wù)旅游 ) 一線景觀資源或人文資源 分散，但本區(qū)域客戶占較大部分 100300公里。車程 多數(shù)自駕車前往 27天 每半年 12次 賓夕法尼亞州Hidden Valley， 省內(nèi)游 本地旅游休閑自住類 resort 不必是特別強(qiáng)勢的資源 大部分來自本區(qū)域 100公里，45分鐘車程 自駕車或捷運(yùn)系統(tǒng)； 購房自住 周末 1天或一居 數(shù)次 Forest Highlands ，亞利桑那州 國際成功案例揭示，一流的旅游度假區(qū)為謀求可持續(xù)發(fā)展，均形成了深具競爭力的大旅游特征 ?一流 resort在一流資源條件下，根據(jù)市場需求提供多種旅游度假活動組合，力求延長游客逗留時間，增加消費(fèi)及重來可能。 ?定期更新旅游項目，保持新鮮度。 產(chǎn)品活動 組合 大旅游 高質(zhì)量的 游客群 特色產(chǎn)業(yè)群 人口增長 城市繁榮 ?圍繞旅游業(yè)性形成特色產(chǎn)業(yè)群 ?通過 resort的發(fā)展，開發(fā)主體最終實(shí)現(xiàn)利益實(shí)現(xiàn) ?靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動性。游客重復(fù)光顧率高、逗留時間長 。 ?常住人口和就業(yè)人口逐步增長，最終成為新城 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動居民
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