【正文】 超越集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報告 來自資料搜索網(wǎng) (.3722), 海量資料下載 1 導(dǎo)讀：全國房地產(chǎn)市場概況 全國房地產(chǎn)市場概況 安陽房地產(chǎn)市場概況 安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃 安陽居民消費需求分析 細(xì)分市場分析 競爭分析 超越戰(zhàn)略選擇 2 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過短暫的平穩(wěn)發(fā)展后又開始高速增長 … 資料來源：建設(shè)部訪談分析、中國統(tǒng)計年鑒 926011309133991501616982 16739 169741806524530256424825 56886919 79938955 9249 9589 1009112552160330500010000150002023025000300001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999商品住宅 施工面積 商品住宅 竣工面積 單位：萬平方米 153920822638331935%27% 26%14% 13%20%05001000150020232500300035001997年 1998年 1999年 2023年0%5%10%15%20%25%30%35%40%商品住宅投資增長率 房地產(chǎn)投資增長率 商品住宅投資額 單位：億元 3 房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟(jì)新的增長點 ?國際經(jīng)驗表明，在房地產(chǎn)開發(fā)投資占的百分比達(dá)到 10%之前，房地產(chǎn)行業(yè)會保持比較快的增長速度 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資，與去年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資 15%，占 %，其中商品住宅開發(fā)投資完成 ，與去年同比增長 % 01000202330004000500060001997年 1998年 1999年 2023年0369121518單位：萬元 單位： % 房地產(chǎn)開發(fā)投資占 固定資產(chǎn)投資百分比 房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP百分比 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 資料來源：建設(shè)部訪談分析 % % 4902億元 4 國家出臺了多項政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 十五屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃的建議》 提出“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理”；“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量” 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》 1998 “建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的住房供應(yīng)體系”；“根據(jù)不同地區(qū)居民住房支付能力的特點和住房需求結(jié)構(gòu)，形成商品住房，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的合理供應(yīng)比例” 其他 :《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的通知》《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》等，《住宅法》《物業(yè)管理條例》正在論證階段 ?一系列擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者對未來的預(yù)期。 ?目前住房制度改革已經(jīng)基本到位，住房分配已經(jīng)開始走上貨幣化和商品化的道路。加之國家利用國債資金支持經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè)，以滿足廣大中、低收入者的需要，使得房地產(chǎn)開發(fā)市場日趨活躍。 5 居民人均收入的提高，有效支撐我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?個人買房成為主流，2023年個人購買住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積 %，比 99年提高 %；河南個人購買比例更是高達(dá) 97% ?據(jù)建設(shè)部有關(guān)專家預(yù)測，21世紀(jì)的前 50年，我國的住宅建設(shè)的投資額和住房消費仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長 15%，我國城鎮(zhèn)居民仍將經(jīng)歷追求居住面積的發(fā)展階段。 15101701202725773496428348395160542558546280010002023300040005000600070001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023單位：元 資料來源：中國統(tǒng)計年鑒 我國歷年居民人均收入 年份 6 高速增長的房地產(chǎn)市場吸引了眾多商家，造成競爭異常激烈 盈利水平下降 市場趨于規(guī)范 期房交易向 現(xiàn)房交易過渡 發(fā)展商進(jìn)入 優(yōu)勝劣汰階段 產(chǎn)品更新?lián)Q 代速度加快 房地產(chǎn)市場平均贏利水平已下降到 10－ 20％。大城市市場供過于求的狀況還在加劇。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項目的贏利水平目前雖維持在 20％以上，但贏利水平下降已是必然趨勢。 大城市居民買房趨于理性和成熟，個人購房成為市場絕對主力?，F(xiàn)樓出售已成為市場主流，發(fā)展商預(yù)售回籠資金的可能性已大為縮小，資金壓力大大加重。 今后在市場上能站穩(wěn)腳跟的企業(yè)主要是品牌主導(dǎo)型企業(yè)和資金實力型企業(yè)。而主要依靠政府關(guān)系獲得土地儲備或者尋求保護(hù)生存的企業(yè)將逐漸被淘汰。國有房地產(chǎn)企業(yè)市場占有份額迅速下降，私有房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起。 發(fā)展商為突破市場重圍而刻意采取“求新求變”：從建筑外型到園林設(shè)計、智能化設(shè)備，一切都在急劇變化中。 單從建設(shè)外型來看，近年來由歐陸風(fēng)格到古典風(fēng)格，到現(xiàn)代風(fēng)格，到往傳統(tǒng)文化尋找創(chuàng)作出路，“風(fēng)”轉(zhuǎn)換得特別快。 7 綜上，處在成長期的我國房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景巨大 導(dǎo)入期 成長期 成熟期 衰退期 時間 銷售額 2023年投資額 4902億元 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理；銷售總量逐年上升，消費主體發(fā)生變化； 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴(kuò)大； 需求狀況發(fā)生變化，市場供應(yīng)呈多樣化； 消費環(huán)境逐步改善，管理工作逐步規(guī)范； 二級市場日趨活躍，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)加快滲透。 全國 8 導(dǎo)讀：安陽房地產(chǎn)市場概況 全國房地產(chǎn)市場概況 安陽房地產(chǎn)市場概況 安陽政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃 安陽居民消費需求分析 細(xì)分市場分析 競爭分析 超越戰(zhàn)略選擇 9 住宅86%辦公樓3%商業(yè)營業(yè)用房2%其他9%住宅建設(shè)是安陽房地產(chǎn)業(yè)的主流，近期內(nèi)商業(yè)營業(yè)用房沒有大的發(fā)展，寫字樓所占比例很小 ?住宅占安陽房地產(chǎn)投資總額的 86%，是安陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流 ?安陽的機(jī)關(guān)一般都有自己的辦公地點，而安陽需要入住寫字樓的企業(yè)（如會計師事務(wù)所，律師事務(wù)所，科技企業(yè)，其他服務(wù)貿(mào)易類企業(yè)）數(shù)量有限。 ?城市化水平低，安陽的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓近期內(nèi)沒有市場空間。 安陽 99房地產(chǎn)開發(fā)投資分布圖 從歷年投資額度看，住宅是主流，商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓比例很小 資料來源：安陽統(tǒng)計年鑒 1999 10 安陽房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)周期性變化 012345671991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023010203040506070單位：億元 單位：萬平方米 開發(fā)商住宅 竣工面積 開發(fā)商投資額 年份 數(shù)據(jù)來源：建委訪談?wù)? 預(yù)計在 2023年住宅竣工面積將達(dá)到高峰，隨后在 34年內(nèi)將逐漸減少 11 目前安陽的房地產(chǎn)開發(fā)商主要是本地的開發(fā)商，實力雄厚的外界開發(fā)商還沒有進(jìn)入安陽市場 現(xiàn)有開發(fā)商 70家 河南建業(yè)可能在近期進(jìn)入安陽市場 一級資質(zhì) 二級資質(zhì) 三級資質(zhì) 三級以下 中興實業(yè)集團(tuán) 貞元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等 11家 東方、安大、興安等 42家，暫定資質(zhì) 15家 注 :一級資質(zhì)是指注冊資金在 2023萬元以上；二級資質(zhì)的注冊資金在 1000萬元以上；三級資質(zhì)注冊資金在 500萬元以上 （ 1993年規(guī)定） 中興房地產(chǎn)實力最為雄厚，但體制不靈活。目前開發(fā)項目以經(jīng)濟(jì)適用房為主 其他三級和三級以下的開發(fā)商體制靈活，彼此之間的差距不大。 12 安陽眾多的開發(fā)商處在低水平競爭階段 … 樓盤 開發(fā)商 產(chǎn)品 平均價格 渠道 促銷 同樂花園 貞元 多層 1050 直銷 很少 太行小區(qū) 中興 多層 800 直銷 無 超越廣場 超越 小高層 1700 代銷 較多 蓮花公寓 建源 多層 1400 直銷 很少 南湖新村 富通 多層 經(jīng)濟(jì)適用房 直銷 很少 金水花園 東方 多層 1450 直銷 很少 仁和花園 仁和 多層 1150 直銷 很少 ?產(chǎn)品形式單一，缺乏創(chuàng)新 ?銷售渠道以開發(fā)商自銷為主 ?促銷方式較少 ?沒有突出品牌 13 住房價格、戶型設(shè)計、工程質(zhì)量是目前開發(fā)商競爭的焦點，品牌形象、物業(yè)管理、環(huán)境規(guī)劃是將來開發(fā)商競爭的主要手段 價格 質(zhì)量 戶型 品牌 環(huán)境 服務(wù) 將來開發(fā)的主要手段 目前競爭的焦點 目前安陽住房提供的 是局部的實體價值 以后安陽住房提供的將是全部的實體價值，并向外延價值延伸 14 綜上，安陽房地產(chǎn)業(yè)還處于成長期的初級階段，發(fā)展空間較大 導(dǎo)入期 成長期 成熟期 衰退期 銷售額 安陽 ?產(chǎn)品層次較低 ?低水平競爭 ?開發(fā)商規(guī)模小，資質(zhì)低市場集中度不高 ?服務(wù)不完善 ?利潤比較高 ?進(jìn)入壁壘增高 ?綜合開發(fā)率低 時間 ?缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，市場極不規(guī)范