【正文】 Centaline Consultants 東線海岸樓盤(pán)調(diào)研分享報(bào)告 Code of this report | 2 結(jié)論 客戶對(duì)區(qū)域的界定越來(lái)越模糊，未來(lái)有可能取而代之的是 “ 大海南 ” 的概念，各項(xiàng)目要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取勝，不能僅依靠自身的區(qū)域價(jià)值來(lái)形成有效的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔 樓盤(pán)的綜合素質(zhì)，在市場(chǎng)回歸理性的時(shí)代所扮演的角色極其重要。尤其是旅游度假配套設(shè)施的完善和旅游文化的植入，標(biāo)志著海南旅游地產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)升級(jí) 市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)背景下，競(jìng)爭(zhēng)聚焦在產(chǎn)品的核心價(jià)值上，客戶在產(chǎn)品的 “ 性 ” 與“ 價(jià) ” 尋求平衡成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最敏感之處 Code of this report | 3 3 2 1 個(gè)盤(pán)分析 典型案例分析 專題分析 Code of this report | 4 山水匯園 中信山欽灣 華潤(rùn)石梅灣 石梅山莊 子爵公館 香水灣 1號(hào) 香水君瀾 富力灣 清水灣 福灣 半山半島 公主郡 西山度 Code of this report | 5 1 個(gè)盤(pán)分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 6 屬性：城郊板塊無(wú)強(qiáng)勢(shì)旅游資源的大型居住項(xiàng)目 項(xiàng)目信息 開(kāi)發(fā)商 瓊海兆南房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 占地 50萬(wàn) M178。 地址 瓊海市海御東線與 新海路交界處 建面 75萬(wàn) M178。 代理商 無(wú) 樓棟數(shù) 64棟 建筑類型 公寓、洋房 總戶數(shù) 10822戶 均價(jià) 6300元 /平米 產(chǎn)權(quán) 住宅 起價(jià) 5800元 /平米 年限 70年 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 綠化率 40％ 山水匯園 1 Code of this report | 7 戶型：以小戶型公寓為主打產(chǎn)品，產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主要賣(mài)點(diǎn)，總價(jià)低，進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)小 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A戶型 45㎡ 187 20% B戶型 65m178。 240 26% D戶型 67m178。 285 31% F戶型 40m178。 188 23% 合計(jì) 900 100% ＞ 山水匯園一期七棟高層約 900套，分為 1梯 4戶 2梯 4戶和 1梯 6戶， 2梯 6戶多種類型 ＞ 由于項(xiàng)目定位為比較經(jīng)濟(jì)型的居住社區(qū)，戶型設(shè)計(jì)上也顯得比較保守，結(jié)構(gòu)中規(guī)中矩，比較方正，適合長(zhǎng)期居住與養(yǎng)老 山水匯園 2 Code of this report | 8 優(yōu)劣勢(shì)：淡市之下，產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性與較低的總價(jià)控制很好的切合了市場(chǎng)的需求主流，是眾多項(xiàng)目值得借鑒的地方 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） ＞ 占地 50萬(wàn)畝，規(guī)模大，具備大盤(pán)的抗風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng) ＞ 發(fā)展商在當(dāng)?shù)氐钠放菩?yīng)，前期老客戶資源豐富 ＞ 價(jià)格便宜，客戶易接受 ＞ 戶型不方正 ＞ 在瓊海市郊區(qū)板塊，項(xiàng)目周邊無(wú)任何配套 ＞ 房屋使用率不高，死角多 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車(chē)在瓊海設(shè)有站點(diǎn)，縮短到?？诤腿齺喌臅r(shí)間 ＞ 低價(jià)入市，震撼市場(chǎng)，贏得引領(lǐng)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，也獲得客戶的認(rèn)可 ＞ 市場(chǎng)環(huán)境的不確定性，導(dǎo)致客戶觀望的心態(tài)加劇，后續(xù)銷售受阻 山水匯園 3 Code of this report | 9 1 個(gè)盤(pán)分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 10 屬性：擁有強(qiáng)勢(shì)海景資源的低密度旅游度假項(xiàng)目 項(xiàng)目信息 開(kāi)發(fā)商 海南海方、中信地產(chǎn) 占地 936畝 地址 瓊海市博鰲鎮(zhèn)玉帶灘南側(cè)正門(mén)嶺 建面 M178。 代理商 上海天啟 開(kāi)啟 樓棟數(shù) 5棟 建筑類型 公寓、別墅 總戶數(shù) 2500戶 均價(jià) 待定 產(chǎn)權(quán) 混合用地 綠化率 65％ 年限 55年 山欽灣 1 Code of this report | 11 戶型：戶型結(jié)構(gòu)較傳統(tǒng)，缺乏明確的產(chǎn)品創(chuàng)新和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A31戶型 52㎡ 550 22% A32戶型 54m178。 1300 52％ A33戶型 80m178。 350 14％ A35戶型 130m178。 120 5% A36戶型 117m178。 180 7% 合計(jì) 2500 100% ＞ 山欽灣一期五棟高層約 2500套，分為 1梯 2戶 1梯 8戶 ＞ 主力戶型典型的海景公寓設(shè)計(jì)，進(jìn)深長(zhǎng)，面寬窄，陽(yáng)臺(tái)大，廳臥合一 ＞ 將廚房設(shè)計(jì)簡(jiǎn)化成廚吧，弱化居家功能，強(qiáng)化度假的空間感 山欽灣 2 Code of this report | 12 優(yōu)劣勢(shì)：內(nèi)部配套的完善很好的提升了客戶的購(gòu)買(mǎi)附加值，很好平衡了區(qū)域陌生感所帶來(lái)的抗性 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） ＞ 項(xiàng)目占地 936畝，中信地產(chǎn)打造 ＞ 社區(qū)內(nèi)配套齊全 ＞ 海景景觀資源豐富 ＞ 毗鄰世界頂級(jí)高爾夫球場(chǎng) ＞ 五星級(jí)酒店由知名品牌喜來(lái)登打理 ＞ 頂級(jí)球場(chǎng)將舉辦大型賽事 ＞ 交通不便利 ＞ 項(xiàng)目周邊無(wú)任何配套 ＞ 項(xiàng)目周邊居民少，安全不受保證 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車(chē)在博鰲設(shè)有站點(diǎn)，縮短到?？诤腿齺喌臅r(shí)間。機(jī)場(chǎng)也動(dòng)工在建 ＞ 博鰲區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)多 ＞ 中信龍?zhí)稁X和千舟灣獨(dú)棟別墅即將啟動(dòng) 山欽灣 3 Code of this report | 13 1 個(gè)盤(pán)分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 14 屬性：橫跨幾大灣區(qū)的大型區(qū)域旅游度假綜合體項(xiàng)目 神州半島 君臨海 1 項(xiàng)目信息 開(kāi)發(fā)商 海南耀興置業(yè) 占地（㎡） 9420230M178。 地址 萬(wàn)寧市神州半島旅游 度假區(qū) 建面（㎡） 237613M178。 代理商 北京偉業(yè)、易居中國(guó) 樓棟數(shù) 7棟 建筑類型 公寓、別墅 總戶數(shù) 1725戶 均價(jià) /平米 （公寓） 產(chǎn)權(quán) 住宅 起價(jià) /平米 （公寓） 年限 70年 建筑類型 公寓、別墅 綠化率 ％ Code of this report | 15 戶型：空間的通透與闊綽感，大大的提升了客戶的度假體驗(yàn)感與享受性，產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A戶型 144㎡ 148m178。 189 11% C戶型 86㎡ 89m178。 1138 66% D戶型 103m178。 345 20% E戶型 131m178。 53 3% 合計(jì) 1725 100% ＞ 近 7米的海景面寬，超大的海景陽(yáng)臺(tái)，極大的提升了景觀資源的享受性 ＞ 臥室面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于客廳，倍感闊綽與尊貴，產(chǎn)品特性體現(xiàn)了對(duì)度假生活的深刻理解 ＞ 弱化廚房功能，強(qiáng)化浴室空間的闊綽，空間有選擇的進(jìn)行夸張與縮小，滿足了度假 人群的放松、舒適的需求 神州半島 君臨海 2 主力戶型分析 Code of this report | 16 樣板房賞析 神州半島 君臨海 3 Code of this report | 17 優(yōu)劣勢(shì)：性價(jià)比是該項(xiàng)目打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的最大亮點(diǎn)，同時(shí)對(duì)度假旅游生活方式的深刻理解也是該項(xiàng)目才產(chǎn)品上的最大創(chuàng)新 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） ＞ 政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域 ＞ 天然雙海景， 6重景觀，自然資源豐富 ＞ 別墅與高層相對(duì)獨(dú)立，私密性強(qiáng)，景觀視野開(kāi)闊 ＞ 用材用料選用高檔品牌 ＞ 周邊高端配套較多 ＞ 商業(yè)、生活配套不完善 ＞ 距離生活區(qū)較遠(yuǎn)，生活購(gòu)物完全依靠社區(qū)內(nèi)部解決 ＞ 房屋使用率不高，公攤面積大 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 年底輕軌通車(chē)在神州半島獨(dú)立設(shè)有站點(diǎn)，大大縮短了至?？诤腿齺喌臅r(shí)間。 ＞ 各大高端酒店的入主，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到拉動(dòng)作用 ＞ 并非為神州半島唯一開(kāi)發(fā)商，中信泰富、保利等知名開(kāi)發(fā)商在島上均有土地。 神州半島 君臨海 4 Code of this report | 18 1 個(gè)盤(pán)分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 Code of this report | 19 項(xiàng)目位置 陵水縣香水灣旅游度假區(qū) 8區(qū)南段 開(kāi)發(fā)商 海南富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 容積率 物業(yè)類型 別墅、公寓、酒店式公寓 規(guī)模 占地面積 1667500平米，建筑面積 400000平米 配套 小區(qū)內(nèi)有 17000平米的中心商業(yè)街、醫(yī)療會(huì)所、康體理療中心、萬(wàn)豪酒店、美食商業(yè)街、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)球館等。 物管公司及費(fèi)用 海南富力物業(yè)管理公司； ∕ 平米