世聯(lián)-深圳淘金山項目商業(yè)營銷策劃建議-47ppt(已修改)
2025-02-16 12:07 本頁面
【正文】 淘金山商業(yè)營銷策劃建議謹呈：深圳市金地利投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。關(guān)于商業(yè)運作的目標(biāo)溝通? 遠期目標(biāo)：商鋪銷售，確保收益最大化? 中期目標(biāo)：利用商業(yè)的運作促進二三期住宅銷售? 近期目標(biāo)：商鋪出租，啟動經(jīng)營，服務(wù)一期業(yè)主， 獲取租金收益2本報告是嚴格保密的。本項目商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)?國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比 ： 1—— ：鄰里住區(qū)理論—— 《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)商業(yè)面積：住宅面積本項目商業(yè)規(guī)模較小，且隨一期開發(fā)，因此商業(yè)運作在滿足一期及未來業(yè)主生活功能性需求的同時還必須充分考慮其對二三期銷售的影響。? 商業(yè)總建筑面積： （ 含商業(yè)騎樓面積 ） ? 其中：商鋪 超市 ? 會所： ? 居委會及社區(qū)管理： 3本報告是嚴格保密的。商業(yè)規(guī)模：商鋪共計 45間，鋪均 44平米 /間，面積區(qū)間從 20平米到 83平米01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 1624 24 33 37 42 42 42 42 42 42 53 43 43 60 39 3917 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 3239 42 42 43 43 43 60 62 55 83 83 77 56 31 47 4733 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 超市47 47 53 20 36 36 36 36 36 36 36 36 45 4本報告是嚴格保密的。周邊片區(qū)商業(yè)狀況分析華潤超市?本片區(qū)的功能定位：以居住為主、工業(yè)為輔、配套設(shè)施齊備的綜合生活區(qū)。民潤超市華潤萬佳華城百貨吉之島 百仕達商業(yè)廣場（在建）永安南城百貨?華城百貨商圈：業(yè)態(tài)：汽配、建材、窗簾、裝飾材料等租金： 50100元 /平米?東曉路商圈：業(yè)態(tài)：茶社、餐飲、小百貨、服裝等租金： 60120元 /平米?彩世界商圈：業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、地鋪、文具等租金： 60150元 /平米， 彩世界樓下個別 200300元 /平米?百仕達商圈：業(yè)態(tài)：地鋪、餐飲等租金： 80120元 /平米， 個別在 150200元 /平米5本報告是嚴格保密的。周邊片區(qū)商業(yè)狀況分析目前終端客戶：主要為布心片區(qū)居民為主；消費水平：以日常生活需求為主，消費水準中偏低；布心片區(qū)商業(yè)以滿足周邊居民的日常生活需求為主，難以滿足本項目高端客戶的消費需求。競爭與分流：在建的百仕達五期東郡休閑商業(yè)廣場具有規(guī)模大、品質(zhì)高、主題明確、集中性強等明顯優(yōu)勢。未來東郡商業(yè)廣場定位高端，將為片區(qū)高端消費群體提供高檔消費場所。6本報告是嚴格保密的。世聯(lián)對本項目商業(yè)營銷目標(biāo)的理解? 營銷價值： 打造豪宅社區(qū)商業(yè)配套，利用商業(yè)配套提升項目附 加值，支撐二三期住宅的銷售。? 服務(wù)價值： 服務(wù)本項目社區(qū)，滿足高端客戶的消費需求。? 銷售價值： 進行商鋪銷售，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。7本報告是嚴格保密的?；谀繕?biāo)的實現(xiàn)如何選擇最優(yōu)的商業(yè)運營模式？8本報告是嚴格保密的。資料來源： “美國購物中心協(xié)會 ”的規(guī)模分類標(biāo)準。1020家店2040家店5000—10000 輛百貨店 26家批發(fā)店 23家專賣店 200400家服務(wù)半徑 3040KM到達時間 2030min服務(wù)人口 200萬人超大型（超地區(qū)型）2023—5000 輛百貨店 2家批發(fā)店 2家專賣店 100200家服務(wù)半徑 1020KM到達時間 1015min服務(wù)人口 50100萬人大型（地區(qū)型）300—500 輛廉價市場便民中心 專賣店服務(wù)半徑 35KM到達時間 510min服務(wù)人口 510萬人中型（社區(qū)型）50—100 輛超級市場專賣店服務(wù)半徑 12KM到達時間 35min服務(wù)人口 12萬人小型（鄰里型）停車能力店鋪構(gòu)成商圈規(guī)模本項目商業(yè)屬于典型的 鄰里型 社區(qū)商業(yè)9本報告是嚴格保密的。典型社區(qū)商業(yè)模式比較的啟示物業(yè)營銷模式招商規(guī)劃業(yè)態(tài)控制經(jīng)營管理 空置率轉(zhuǎn)租頻度資金回收形象影響波托菲諾式 只租不售 ????? ????? ????? ???? ????? ? ????金色家園式 先租后售 ???? ???? ??? ??? ???? ????
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