【正文】 2023年 11月謹(jǐn)呈：高新區(qū)控股集團(tuán) 東拓置業(yè)高新區(qū)七地塊商業(yè)項(xiàng)目溝通報(bào)告城市新區(qū) 商業(yè)領(lǐng)航2基礎(chǔ)思路技術(shù)路線核心問題目標(biāo)與約束條件3挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)成功招商挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)成功招商開發(fā)目標(biāo)界定目標(biāo)?不同區(qū)位、不同物業(yè)類型、不同操作模式下，如何挖掘七地塊商業(yè)價(jià)值，提升整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值？?如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功招商？約束條件?七大地塊中目前部分已經(jīng)規(guī)劃完成，存在規(guī)劃調(diào)整的難度?七地塊均處于不成熟區(qū)域，商圈支撐力不足4基礎(chǔ)思路技術(shù)路線目標(biāo)與約束條件核心問題5各類商業(yè)面臨核心問題區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)n如何通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展？n如何打造區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心？n在合理規(guī)劃前提下，如何成功招商？綜合體n綜合體適合何種發(fā)展模式？商業(yè)帶動(dòng)？商業(yè)配套服務(wù)？n如何通過(guò)各物業(yè)關(guān)聯(lián)性提升綜合體綜合價(jià)值？n如何操作大型商家定制？n主力店如何招商？n如何確定合理規(guī)模和業(yè)態(tài)？n項(xiàng)目采取何種操作模式？如何確定自持與租售比例？n如何通過(guò)商圈消費(fèi)人群及商圈成熟度確定租售價(jià)格？住宅底商 n如何通過(guò)住宅底商開發(fā)，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值（包括配套價(jià)值、收益價(jià)值及附加值）？n地塊約束條件下，如何確定合理的商業(yè)規(guī)劃？n如何挖掘地下商業(yè)價(jià)值？核心問題6基礎(chǔ)思路核心問題目標(biāo)與約束條件技術(shù)路線7各類項(xiàng)目操作技術(shù)路線各類項(xiàng)目操作技術(shù)路線222。 住宅底商222。 綜合體商業(yè)222。 土地一級(jí)開發(fā)8技術(shù)路線一：住宅底商操作模式界定客戶目標(biāo)分析宗地條件確定項(xiàng)目限制條件及核心問題現(xiàn)金流？利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目商業(yè)調(diào)研216。商圈調(diào)研l(wèi)現(xiàn)有商圈規(guī)模、業(yè)態(tài)、檔次、消費(fèi)客群、輻射半徑l未來(lái)商圈規(guī)劃發(fā)展規(guī)模確定商圈市場(chǎng)空間216。消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查216。商戶調(diào)研216。結(jié)構(gòu)性深度訪談216。項(xiàng)目周邊人口規(guī)模、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣調(diào)研有目的組織調(diào)研216。商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研l(wèi)在售樓盤供應(yīng)l潛在土地供應(yīng)分析未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，及對(duì)項(xiàng)目啟示（產(chǎn)品、規(guī)劃、客戶方面等）市場(chǎng)需求調(diào)研供需對(duì)比216。確定住宅底商形式沿街底商？?jī)?nèi)街？會(huì)所商業(yè)？216。商業(yè)規(guī)模及服務(wù)范圍社區(qū)商業(yè)？區(qū)域商業(yè)？216。商業(yè)業(yè)態(tài)及主力戶型216。開發(fā)模式及相應(yīng)客群 出租？出售？216。項(xiàng)目營(yíng)銷訴求點(diǎn)項(xiàng)目定位（概念定位、功能定位、形象定位及客戶定位）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議及定價(jià)項(xiàng)目定位（概念定位、功能定位、形象定位及客戶定位）9在售商業(yè)市場(chǎng)216。2023年 110月濟(jì)南商業(yè)供應(yīng) ，月均供應(yīng) 216。2023年 110月濟(jì)南商業(yè)消化總量 ，月均消化 10在售住宅市場(chǎng)216。2023年 110月濟(jì)南消化住宅 24302套，其中東部住宅消化 10487套，占濟(jì)南住宅消化總量的%濟(jì)南東部房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，東部人口遷移現(xiàn)象顯著11土地供應(yīng)市場(chǎng)216。2023年 19月份濟(jì)南東部居住和商服用地供應(yīng)總量為 ，占濟(jì)南市土地供應(yīng)總量的 25%；216。2023年 19月份濟(jì)南東部居住和商服用地成交總量為 ，占濟(jì)南市土地成交總量的 %濟(jì)南東部土地供應(yīng)與成交量較大，未來(lái)東部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈12p濟(jì)南市城市化發(fā)展經(jīng)歷了三大跳，老城商圈 — 大觀園商圈 — 泉城路商圈 — 新城中心商圈p濟(jì)南東部規(guī)劃及全運(yùn)會(huì)的刺激下，高新區(qū)商業(yè)快速發(fā)展。商圈演變 濟(jì)南商圈發(fā)展經(jīng)歷三級(jí)跳，目前東部城區(qū)已經(jīng)成為商業(yè)發(fā)展熱土13濟(jì)南七大商圈涵蓋西部、北部和南部，東部新城缺乏商圈帶動(dòng)商圈格局？商圈 地理位置 商圈地位 核心商 業(yè) 租金(元 /m2/天 ) 消 費(fèi) 群來(lái)源泉城路 西到黑虎泉北路， 東 至趵突泉北路，北接泉城路，南 臨文化西路濟(jì)南古老的、最繁華的、唯一的市級(jí)商業(yè)中心購(gòu) 物中心、大型超市、品牌店 440全市市民、外地游客、客 戶 群范 圍 廣泛西市 場(chǎng) 西到中山公園， 東 至 順 和高架 橋 ，北接 經(jīng) 二路，南 臨經(jīng)七路西部商 業(yè) 中心及小商品 專業(yè)市 場(chǎng) 中心購(gòu) 物中心、大型超市、大型小商品批發(fā) 市 場(chǎng)西部槐 蔭 區(qū)、天 橋 區(qū)居民，消費(fèi) 者 購(gòu)買 力相 對(duì)較 低經(jīng) 四路 東 起 順 河高架，西達(dá) 緯 三路，南接 經(jīng) 七路，北到 經(jīng) 二路沒落的傳統(tǒng)商圈，可視為泉城路商圈向西的延伸百 貨 、地下商 場(chǎng)28主要來(lái)自天 橋 區(qū)和市中區(qū)；追求 時(shí) 尚， 對(duì) 價(jià)格又 較為 敏感的青年和 對(duì) 價(jià)格 較 敏感的中年人花園路 東起二環(huán)東路，西至大明湖東路，南到山大北路東 北部商 業(yè) 中心 批 發(fā) 市 場(chǎng) 、大型超市、 專業(yè) 店、品牌店235歷 城、 歷 下區(qū)居民北園西起三孔 橋 、 東 至 歷 黃路，南接 經(jīng) 一路、北 臨 清河北路家居建材 專業(yè) 商業(yè) 中心， 專業(yè) 市場(chǎng) 聚集地家居、建材 類專業(yè) 市 場(chǎng) 整個(gè)市區(qū)和周 邊 地市英雄山 東 起體育 場(chǎng) ，西達(dá)英雄山路，南接赤霞廣 場(chǎng) 路，北到 經(jīng)十路迅速崛起的南部商 業(yè) 中心文化用品、體育用品、家居、服 飾 主要南部山區(qū)消 費(fèi) 者， 輻 射 濟(jì)南整個(gè)城區(qū)、周 邊 省市濼 口 南起無(wú)影山路，北至 濼 安路 濟(jì) 南服裝 專業(yè) 商業(yè) 中心 服裝 濟(jì) 南市區(qū)及周 邊 的 經(jīng)營(yíng) 商 戶 、中低檔消 費(fèi) 者14高新區(qū)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)以社區(qū)底商為主，經(jīng)營(yíng)模式單一，經(jīng)營(yíng)狀況一般區(qū)域 規(guī) 模（㎡） 主要 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng) 狀況 租金水平 備 注工 業(yè) 南路 13000 住宿、餐 飲 、 娛樂 很好 —財(cái) 富中心 1000 餐 飲 一般 2黃金 時(shí) 代 — 雅居園 10000超市、便利店、金融 好 — 含明月大酒店 8000㎡新 東 方花園 3000 超市、餐 飲 差 1 不含未 營(yíng)業(yè) 部分煉 油廠宿舍 4000 超市 好 合 計(jì) 運(yùn) 營(yíng) 面 積 31000? 業(yè)態(tài)： 主要為餐飲、便利店、住宿、洗衣店、銀行等，以及少量的洗浴、足浴、服裝、中介等。? 消費(fèi)人群： 高新區(qū)辦公人群、周邊小區(qū)、村莊居民，以及出差人群，層次差距較大。? 性質(zhì)： 社區(qū)商業(yè)模式，消費(fèi)容量不足、消費(fèi)模式單一。社區(qū)商業(yè)供應(yīng)量比較大，但是經(jīng)營(yíng)狀況不容樂觀。東部商業(yè)現(xiàn)狀15高新區(qū)商業(yè)物業(yè)分析 高新區(qū)在建商業(yè)物業(yè)狀況高新區(qū)在建商 業(yè) 物 業(yè) 分布表區(qū)域 規(guī) 模（㎡） 供 應(yīng)時(shí)間 備 注盛世花城 40000 08年下半年面市 2萬(wàn)集中商 業(yè) ，其余 為 兩 層 底商， 單鋪約 400㎡萊茵小 鎮(zhèn) 30000 08年 5月份 沿街商 鋪黃金 時(shí) 代三期 6000 沿街一 層 商 鋪新 東 方花園 2023 指未 營(yíng)業(yè) 部分 沿街商 鋪未 營(yíng)業(yè) 部分合 計(jì) 7800016高新區(qū)商業(yè)物業(yè)分析 高新區(qū)潛在商業(yè)物業(yè)狀況高新區(qū)潛在商 業(yè) 物 業(yè) 分布表鑫苑國(guó) 際城市花園沿工 業(yè) 南路和開拓路兩 層 商 鋪 ， 單鋪 80—200 ㎡，合 計(jì) ㎡中 齊 未來(lái)城占地 60501平方米，建筑面 積約 10萬(wàn)平方米，建 設(shè) 住宅，會(huì)配以部分社區(qū)商 業(yè)海信項(xiàng) 目占地 88065萬(wàn)平方米，建筑面