【正文】 (案例模板 ) 目錄 第一章、 項目概述 第 二章、 項目名稱和選址 第三章、 項目規(guī)劃建設(shè)方案 第四章、 項目建設(shè)條件 第五章、 物料消耗與供應(yīng) 第六章、 環(huán)境保護(hù) 第七章、 項目建設(shè)周期與日程安排 第八章、 經(jīng)營管理方式 第九章、 投資估算 第十章、 項目經(jīng)營策劃 第十一章、 效益評價 第十二章、 結(jié)論 第一章 項目概述 一、項目背景 為落實《北京城市整體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本 市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入 WTO、北京 2020 奧運會申辦成功，溫榆河流域開發(fā)建設(shè)將新的投資熱點和經(jīng)濟(jì)增長點 . 順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。 由北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)低密度項目（以下簡稱“該項目”）。 二．項目歷史條件 宗地簡介 宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類 居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為 340 畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。 項目概況 宗地由后沙峪政府與北京 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于 1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京 XX 公司于 1996 年取得順義政府核發(fā)的國有土地使用證。 2020年 10月 13日， XX公司與北京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了 338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由 XX公司對其 175畝地進(jìn)行土地變性，計委立項和 規(guī)委規(guī)劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 合作方式 由我方出面與 XX公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與 XX公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此部分費用為 1350萬元（含 200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三、項目建設(shè)單位 項目公司名稱：北京 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 公司經(jīng)營范圍： 在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。 項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容： “該項目”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約 萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為TOWNHOUS 低密度住宅和配套設(shè)施?！霸擁椖俊庇杀本┊?dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建設(shè)資金。 四、可行性研究報告編制 編制單位： 由北京 XX 古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。 編制依據(jù)： 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1994） 7號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 1996） 55 號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2020） 12 號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2020） 20 號。 2． 北京市政府文件：京政辦發(fā)（ 2020） 31 號。 2． 溫榆河流域住宅項目市 場調(diào)查資料。 第二章 項目名稱和選址 一、項目名稱：北京順義后沙峪 ———————— 項目。 二、地理位置：“該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、項目占地面積：占地面積約 22 公頃（ 22萬平方米）。 四、項目用地現(xiàn)狀：項目用地范圍內(nèi)為瓜田。 第三章 項目規(guī)劃建設(shè)方案 一、項目建設(shè)內(nèi)容： “該項目”建設(shè)內(nèi)容為低密度 TOWNHOUSE項目及配套設(shè)施等。 二、項目初步規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃建設(shè)用地面積： 22 萬平方米。 總建筑面積： 萬平方米。 居住建筑面積： 萬平方米。 配套公建 建筑面積： 萬平方米。 非配套公建建筑面積： 。 建筑高度：高度控制在 12米以內(nèi)。 居住總?cè)丝冢? 約 1000人。 居住總戶數(shù)： 約 300 戶 建筑層數(shù)： 地上三層，地下一層。 綠化率： 60％。 三、項目規(guī)劃設(shè)計特色。 規(guī)劃設(shè)計： 在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作?！霸擁椖俊绷η笪债?dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，體現(xiàn)首都風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度 住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。 設(shè)施、設(shè)備、材料： “該項目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。 綠化： “該項目”力求在項目周圍建設(shè)大面積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住 TOWNHOUSE 的各級客戶提供綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氛圍。 第四章 項目建設(shè)條件 一、地理條件： “該項目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)（馬頭村）。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約 22公頃。地理位置條件非常優(yōu)越。 二、市政條件 “該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE 和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。 第五章 物料消耗與供應(yīng) 一、建筑材料 “該項目”建筑內(nèi)容為 TOWNHOUSE 及配套設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)設(shè)計規(guī)范和本項目的總體規(guī)劃設(shè)計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為： 鋼材： 8000 噸 水泥： 20200 噸 木材： 300 立方米 二、主要設(shè)備 “該項目”的建設(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUSE 及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供應(yīng) 根據(jù)初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為： 用電量： 60 瓦 /平方米，則預(yù)測項目用電量為 12020 千瓦。 用水量：按 2 升 /平方米日，用水量為 40 萬立方米／日。 熱力量：按 80大 卡／小時平方米計算，則預(yù)測用熱量為 16 百萬大卡／小時。 第六章 環(huán)境保護(hù) 按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實施建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。“該項目”的建設(shè)內(nèi)容為 TOWNHOUSE是北京市建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。項目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的 環(huán)境保護(hù)法規(guī)。 環(huán)境保護(hù)措施如下： 污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。 噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。 汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放 完全可以達(dá)到國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。 第七章 項目建設(shè)周期與日程安排 一、建設(shè)方式 “該項目”建設(shè)按照北京市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請有經(jīng)驗的建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。 二、建設(shè)進(jìn)度安排 “該項目”總建筑面積約為 15 萬平方米，預(yù)計建設(shè)周期為 3 年，即從 2020 年到 2020 年為建設(shè)期，項目建設(shè)實施進(jìn)度為： 2020 年 6 月之 前完成前期準(zhǔn)備工作。 主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計 七通一平、工程招投標(biāo)等。 2020 年 7 月至 2020年 7月為施工工期，竣工驗收。 第八章 經(jīng)營管理方式 一、經(jīng)營設(shè)想 “該項目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。 “該項目”建成后將吸收國內(nèi)外的先進(jìn)管理模式和管理經(jīng)驗，以物業(yè)管理公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營管理。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。 第九章 投資估算 一、成本構(gòu)成 宗地占地 338畝，為二類建筑用地，成本由以下 幾塊構(gòu)成： 土地費用 宗地因歷史原因，需投入補償清算費用 2020萬元 土地方拆遷等補償費用： 萬 /畝 338=1183 萬元 小城鎮(zhèn)建設(shè)費用： 1 萬 /畝 338=338 萬元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補償費用： 300 元 /m *338 =6760 萬元 其中包含已付土地方費用 200萬元 總計：投入土地成本 10