【正文】 本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。2023/1/272023/1/27桃源居商業(yè)營銷策略總綱謹(jǐn)呈：深圳航空城（東部）實業(yè)有限公司本報告是嚴(yán)格保密的。 2 報 告 目 錄Ch1 問題及解決思路Ch2 社區(qū)及商業(yè)供應(yīng)解析Ch3 商業(yè)規(guī)模適度分析 Ch4 解決社區(qū)內(nèi)需求的商業(yè)模式Ch5 外向經(jīng)營商業(yè)模式Ch6 推廣策略 本報告是嚴(yán)格保密的。 3【 Ch1 問題及解決思路 】本報告是嚴(yán)格保密的。 4u2023年，桃源居供應(yīng)商業(yè)總量將達(dá) u2023年初，桃源居投入使用商業(yè)面積 u在一個相對獨立的居住功能為主的區(qū)域，如此大量的商業(yè)面積如何順利實現(xiàn)較高價值，同時有利于社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展？【 出發(fā)點 】本報告是嚴(yán)格保密的。 5Question1: 商業(yè)規(guī)模的適度性如何？ — 規(guī)劃 160萬平米，現(xiàn)建成 35萬平米的社區(qū)是否能消化近 6萬平米的商業(yè)？Question2: 如何解決業(yè)態(tài)的組合及形式？ 出售與出租的范圍如何？Question3: 在商業(yè)供應(yīng)超過常規(guī)的情況下， 集中商業(yè)的解決策略 ？Question4: 在業(yè)態(tài)選擇指導(dǎo)下，對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的補(bǔ)充意見【 問題分解 】本報告是嚴(yán)格保密的。 6【 解決思路 】本報告是嚴(yán)格保密的。 7社區(qū)及商業(yè)供應(yīng)解析社區(qū)現(xiàn)狀、特征社區(qū)規(guī)劃規(guī)模商業(yè)規(guī)模規(guī)模消費比城市社區(qū)規(guī)劃指標(biāo)（國際）類比社區(qū)參考深圳 類比社區(qū)調(diào)查基于社區(qū)內(nèi)需求的商業(yè)集中商業(yè)業(yè)態(tài)定位設(shè)計建議商業(yè)規(guī)模的適度性 類似社區(qū)商業(yè)模式 :規(guī)模、業(yè)態(tài)、各業(yè)態(tài)量、分布特點、形式、面積、不同發(fā)展階段的社區(qū)業(yè)態(tài)傾向本項目商業(yè)面向社區(qū)外經(jīng)營的必要程度寶安商業(yè)現(xiàn)狀寶安商業(yè)未來競爭態(tài)勢前期商業(yè)銷售狀況業(yè)態(tài)對社區(qū)營銷的影響社區(qū)業(yè)主商業(yè)需求調(diào)查社區(qū)特點與發(fā)展階段需要外向經(jīng)營的商業(yè)街鋪、集中商業(yè)的租售選擇街鋪業(yè)態(tài)及分布、設(shè)計建議本報告是嚴(yán)格保密的。 8【 Ch2 社區(qū)及商業(yè)供應(yīng)解析 】本報告是嚴(yán)格保密的。 9桃源居規(guī)劃總?cè)丝冢?萬戶 / +1萬師生共 桃源居規(guī)劃總面積：160萬 M2規(guī)劃明確的商業(yè)總面積： M2清華學(xué)校2023年底主推區(qū)： 3區(qū)已入住區(qū)：12區(qū)、 13區(qū) 1期、 14區(qū) 1期、 5區(qū)、 4區(qū)2023年主推： 10區(qū)4區(qū) 2期、 5區(qū) 2期、 13區(qū) 3期2023年次推區(qū)域： 13區(qū) 2期、 14區(qū) 3期『 桃源居規(guī)劃與現(xiàn)狀 』目前桃源居建成面積：40萬（含 3區(qū)） M2現(xiàn)入住人口：2200戶 /7700人 +2023名師生共 9700人本報告是嚴(yán)格保密的。 10 ★ 距離深圳城市中心約 1小時車程。距寶安中心 15分鐘車程。距最近集中商業(yè) 5分鐘車程。 ★ 社區(qū)周邊山體及快速干道圍合，相對隔離，自成一體。 ★ 社區(qū)現(xiàn)以單純居住功能為主，缺少商業(yè)配套，配套學(xué)校規(guī)模較大，周邊廠區(qū)為主。 ★ 社區(qū)相對完全獨立，屬內(nèi)斂性社區(qū)，保障了內(nèi)部商業(yè)人流消費的最大可能性。 『 桃源居社區(qū)特點 』107國道前 進(jìn) 路廣深高速洲 石 公 路社區(qū)發(fā)展需要商業(yè)的發(fā)展，以解決社區(qū)內(nèi)消費需求為目的的商業(yè)是合理的。本報告是嚴(yán)格保密的。 11商業(yè)區(qū)域 面積 M2 現(xiàn) 狀 備 注4區(qū)二期商業(yè) 1467 在 建 預(yù)計 2023年中推售127910區(qū)商業(yè) 51485 在 建 預(yù)計 2023至 2023年租售3區(qū)商業(yè) 在 建 在售 2023年續(xù)售19區(qū)商業(yè) 4000 建成已租 美家廣場進(jìn)駐13區(qū)商業(yè) 建成已售 中低檔餐館、小菜市場、士多店、美發(fā)等12區(qū)商業(yè) 建成已售 同 13區(qū)臨建 約 400 建成已租 大萍果超市商業(yè)總計 不計臨建453167 101112131415162192016129【 桃源居現(xiàn)已明確規(guī)劃的商業(yè)面積分布 】2023年供應(yīng)商業(yè)面積 （其中街鋪 18082平米，集中商業(yè) ）。計劃 2023年初 （其中街鋪 ，集中商業(yè) ）投入使用本報告是嚴(yán)格保密的。 12『 桃源居商業(yè)規(guī)劃布置形式特點 』★ 商業(yè)規(guī)劃形式為： 沿社區(qū)中軸與前進(jìn)路的街鋪，臨前進(jìn)路、 107國道的集中商業(yè)?！?商業(yè)街被交通干道割斷，難以形成商業(yè)的連續(xù)性?！?商業(yè)設(shè)施略偏離社區(qū)中心，大部分獨立于大社區(qū)外?！?缺少散落于社區(qū)中多點式布置的商業(yè)。服務(wù)便利度不夠★ 集中商業(yè)臨主干道，有利于發(fā)展外向經(jīng)營的業(yè)態(tài)。★ 集中商業(yè)與街鋪的比例為：： 1集中商業(yè) —— 紅色為明確規(guī)劃的商業(yè)街或集中商業(yè)—— 黃色為未明確規(guī)劃但有意向的商業(yè)街本報告是嚴(yán)格保密的。 13出租：共 3層商業(yè)： 26824M2出售或出租：12層商業(yè)：8046M235層：物流中心612層：寫字樓出售或出租：12層商業(yè)：5514M215層：醫(yī)院612層：公寓127910區(qū)規(guī)劃為商貿(mào)區(qū)，桃源居的主要商業(yè)集中于此。127910區(qū)商業(yè)總面積： 51485M2『 127910區(qū)的商業(yè)分布 』匯江二路12層商鋪： 4190M212層商鋪： 2811M212層商鋪：5116M212層商鋪：4498M21區(qū)街鋪臨匯江二路2199M2 4190M216615M2銷售2區(qū)街鋪 1991M27區(qū)街鋪 2166M2 2811M29區(qū)街鋪 645M22區(qū)街鋪 臨前進(jìn)路 5116M2 5116M29區(qū)街鋪 4498M2 4498M21區(qū)集中商業(yè) 臨 107國道 5514M2可租可售34870M27區(qū)集中商業(yè) 8046M2可租可售10區(qū)集中商業(yè) 臨前進(jìn)路及洲石路26824M2轉(zhuǎn)資產(chǎn)出租本報告是嚴(yán)格保密的。 14『 桃源居社區(qū)發(fā)展階段性指標(biāo) 』時間 建成面積 入住戶數(shù) 居住人口 規(guī)劃投入使用商業(yè)面積2023年初 40萬平米 2200戶 7700人 +2023師生 已使用 7472平米2023年初 94萬平米 5700戶 2萬人 +6000師生 規(guī)劃完成年 160萬平米 10000戶 +1萬師生 未定2023年初數(shù)據(jù)含 12區(qū)、 13區(qū) 12期、 14區(qū) 13期、 5區(qū)；學(xué)校一期、會所、青少年宮；2023年初數(shù)據(jù)含 4區(qū) 2期、 5區(qū) 2期、 13區(qū) 3期、 127910區(qū)；學(xué)校 2期。本報告是嚴(yán)格保密的。 15【 Ch3 商業(yè)規(guī)模適度分析 】n 城市規(guī)劃指標(biāo)對比參考n 國際規(guī)劃示范社區(qū)商業(yè)規(guī)模比參考n 深圳類比社區(qū)調(diào)查本報告是嚴(yán)格保密的。 16一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積 居 住 區(qū) 類 別注：居住區(qū)：人口規(guī)模 3萬 5萬人 .合理服務(wù)半徑 8001000M『 城市社區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 』城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。本報告是嚴(yán)格保密的。 17公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)（平方米 /千人）　　　 居住規(guī)模 居住區(qū) 類　　別 建筑面積 用地面積 總指標(biāo) 1605～ 2700 2065～ 4680 (2165～ 3620) (2655～ 5450)醫(yī)療衛(wèi)生 60～ 80 100～ 190 （含醫(yī)院） (160～ 280) (260～ 360) 商業(yè)服務(wù) 700～ 910 600～ 940 其中 金融郵電 20～ 30 25～ 50 (含銀行、郵電局 ) (60～ 80) 摘自 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 》根據(jù)指標(biāo)計算： 2023年初，以桃源居人口 1萬人計，商業(yè)服務(wù)面積 70009100平米 2023年初，以桃源居人口 ，商業(yè)服務(wù)面積 以桃源居達(dá)到規(guī)劃人口 ，商業(yè)服務(wù)面積 本報告是嚴(yán)格保密的。 18『 國際類比社區(qū) 』社區(qū)建設(shè)理論 — 鄰里住區(qū)理論背景：以 20年代佩里（ A。 C。 PERRY）提出的鄰里住區(qū)理論為基礎(chǔ)建成，社區(qū)以交通干道 為邊界，把居住建筑、公共建筑、綠地等予以綜合解決，不僅是日常必需品的供應(yīng)，一般生活服務(wù)都可以在社區(qū)內(nèi)解決。該理論在歐洲一些城市的衛(wèi)星城市規(guī)劃設(shè)計中得以推廣和運用。社區(qū)主要特征：社區(qū)位于距大城市中心約 1小時路程的通勤圈內(nèi) ,即衛(wèi)星城鎮(zhèn)。人口密度 150人 /HM2周圍有干線公路相連。本報告是嚴(yán)格保密的。 19《 集合住宅 》 一書內(nèi)推薦規(guī)劃成功的典型案例 :日本光丘花園城社區(qū)占地面積： M2建筑面積： M2公園 M2商業(yè)設(shè)施面積：約 1萬 M2（包括店鋪、 百貨、專賣店）其地理位置與配套規(guī)劃與桃源居較接近。背景說明：該社區(qū)于 1972年開發(fā)，位于離東京約 1小時車程通勤圈內(nèi)， 90%以上是高層住宅(8層以上 )。所有的住宅團(tuán)組都有一所中學(xué)和兩所小學(xué)，都帶有運動場并位于邊緣以便與外界共享；所有的團(tuán)組都設(shè)置近鄰公園還要兼顧外圍人群使用方便 ……經(jīng)過多年發(fā)展，其商業(yè)滿足了社區(qū)居民生活需求，經(jīng)營狀況良好。商業(yè)規(guī)