物業(yè)發(fā)展建議(ppt45頁(yè))(已修改)
2025-02-04 00:12 本頁(yè)面
【正文】 ——— 軍糧城二期產(chǎn)品 項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展建議 核心構(gòu)建未來 目 錄 一、項(xiàng)目的基本情況及整體構(gòu)思 二、區(qū)域市場(chǎng)情況 三、項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)綜述 四、客戶 /指向 五、項(xiàng)目定位 六、物業(yè)發(fā)展建議 津?yàn)I兩地生活無(wú)邊界 品牌競(jìng)爭(zhēng)的核心 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) ?項(xiàng)目的基本情況及整體構(gòu)想 項(xiàng)目位于天津市東麗區(qū)軍糧城中心輕軌站南側(cè)，項(xiàng)目北至津塘路，西鄰茶金路，南至軍糧城稅務(wù)所東臨規(guī)劃七號(hào)路，總建筑面積 214020平方米。分二期開發(fā)，目前項(xiàng)目一期 6萬(wàn)平米住宅部分已全部售罄，商業(yè)已售 70%，并且已經(jīng)交付使用，二期產(chǎn)品正在規(guī)劃中， 09年由于年初的藍(lán)印戶口政策和拆遷帶來的剛性需求，給市場(chǎng)帶來了比 08年火爆的銷售態(tài)勢(shì)。但是， 2023年政府的再次調(diào)控 “國(guó)十條 ”及對(duì)二、三次房貸的政策收緊，我們的房子賣給誰(shuí)？我們的客戶在哪里？他們的需求是什么？對(duì)于二期的產(chǎn)品，市場(chǎng)定位非常重要，對(duì)于市場(chǎng)我們很難有一個(gè)宏觀的把控，因此，在項(xiàng)目二期的開發(fā)和銷售期間必定會(huì)出現(xiàn)諸如其他樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，資金走勢(shì)，政策變化和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變動(dòng)等外部影響因素。 項(xiàng)目所處軍糧城中心區(qū)域，目前唯一一個(gè)商品房項(xiàng)目，整體建成后將是此區(qū)域內(nèi)一個(gè)地標(biāo)性建筑，由于二期地性為商業(yè)用地，二期定位為商住兩用公寓，要保證項(xiàng)目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在整體區(qū)域市場(chǎng)的形象，經(jīng)歷未來市場(chǎng)動(dòng)蕩考驗(yàn)，就應(yīng)為二期產(chǎn)品注入獨(dú)特鮮明的市場(chǎng)開發(fā)概念，放大項(xiàng)目個(gè)性，樹立起 “廣福 ”品牌價(jià)值體系，以特色 附加價(jià)值 體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價(jià)值，緊鄰輕軌，要賦予項(xiàng)目更為便捷的生活，現(xiàn)代風(fēng)格的社區(qū)，從而在激烈的樓市競(jìng)爭(zhēng)和不斷變化的市場(chǎng)中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場(chǎng)，創(chuàng)造出好的銷售佳績(jī)。 項(xiàng)目要想在區(qū)域市場(chǎng)拔得頭籌，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)必須具有超前意識(shí)，須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識(shí)作支撐則會(huì)輕易的被市場(chǎng)更新?lián)Q代所淘汰，同時(shí)，要樹立一個(gè)差異化的形象，與其它樓盤拉開距離，給自己一個(gè)鮮明突顯的定位，獨(dú)特的外型及氣質(zhì)，配合項(xiàng)目開發(fā)時(shí)段，進(jìn)行拿捏到位的市場(chǎng)推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項(xiàng)目品牌形象。 津?yàn)I兩地生活無(wú)邊界 項(xiàng)目二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積： 43129平米 總建筑面積 124823平米 商業(yè)建筑面積 21344平米 公寓建筑面積 103479平米 容積率： 綠化率： % 津?yàn)I兩地生活無(wú)邊界 規(guī)劃擺位圖： 津?yàn)I兩地生活無(wú)邊界 東麗湖溫泉度假旅游區(qū) 東麗開發(fā)區(qū) 濱海重機(jī)工業(yè)園 軍糧城工業(yè)園 東麗軟件園 華明經(jīng)濟(jì)區(qū) 東麗區(qū)重要片區(qū)的分布 我們項(xiàng)目屬于輕軌沿線項(xiàng)目，襯托與軍糧城工業(yè)園，延伸向津?yàn)I兩市。 ? 東麗區(qū)短期住宅及公寓市場(chǎng)，表現(xiàn)為供大于求的態(tài)勢(shì)，但基于濱海新區(qū)的大力開發(fā)、開發(fā)區(qū)西區(qū)的建設(shè)完成及區(qū)域第一居所的成功轉(zhuǎn)型，未來區(qū)域需求量會(huì)有進(jìn)一步的釋放，供大于求態(tài)勢(shì)會(huì)有所改善。 ?區(qū)域產(chǎn)品簡(jiǎn)分 ? 產(chǎn)品分析來看，東麗區(qū)在售樓盤目前逐漸從別墅產(chǎn)品過渡到洋房、小高層，建筑規(guī)模不等，萬(wàn)科東麗湖、空港片區(qū)成為區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)支柱；隨著新城鎮(zhèn)規(guī)劃得深入進(jìn)行，第一居所的逐步轉(zhuǎn)變，二房、三房等經(jīng)濟(jì)戶型會(huì)愈加成為供應(yīng)市場(chǎng)主流。 ? 從出讓地塊分析，未來東麗湖板塊成交及未來出讓地塊面積較大，導(dǎo)致未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大。而輕軌沿線板塊，出讓土地很少，未來將成為稀缺的輕軌沿線產(chǎn)品 津?yàn)I兩地生活無(wú)邊界 津塘沿線項(xiàng)目產(chǎn)品檔次和舒適度普遍偏低，價(jià)格由
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