【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運營流程及項目拓展 L o g o Company Logo Contents 房地產(chǎn)概述 1 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理模式 2 房地產(chǎn)項目開發(fā)運營流程 3 房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展 4 L o g o 房地產(chǎn)業(yè)概述 1 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 名詞界定 ?房地產(chǎn) ? 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。 ? 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 ? 房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)的特征： ? 位置的固定性和不可移動性 ? 使用的長期性 ? 影響因素多樣性 ? 投資大量性 ? 保值增值性 ? 行業(yè)相關(guān)性。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 名詞界定 ?房地產(chǎn)企業(yè) ? 是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。一般具有如下特征： ? 經(jīng)營對象的不可移動性 ? 業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性 ? 經(jīng)營活動的資金和人才密集性 ? 經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制性 ?房地產(chǎn)企業(yè)分類：（經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度） ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)： 包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。 ? 物業(yè)管理企業(yè)： 指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營服務(wù)等。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 名詞界定 ?房地產(chǎn)項目： ? 一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設(shè)項目。 ? 在我國，依照 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。 ?項目拓展 ? 項目拓展是指為獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展所需的土地資源、項目資源或其他資源，以科學(xué)的市場研究和項目可行性研究為依據(jù)，而進行的項目合作、項目投標(biāo)、項目投資、土地開發(fā)、公司收購（并購）、代管代建等行為。 ?可行性研究 ? 就是對擬購入的土地進行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟效果進行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展 ?我國房地產(chǎn)市場是伴隨著房改的步伐而逐漸發(fā)展的。 ?房改的全稱是住房制度改革。房改的涵義是，改革舊的住房制度，建立新的住房制度。 ?房改三階段： ? 第一階段： 1980年至 1988年，也稱為房改的準(zhǔn)備階段。 ? 19821984年，在常州、鄭州、沙市、四平等市進行公房全價出售和公房補貼出售試點。 ? 1984年和 1985年開展了全國城市住房普查工作以摸清底數(shù)。 ? 1985年在一些城市進行了住房金融改革試點，例如發(fā)行住房建設(shè)企業(yè)債券等。 ? 1986年上海、廣州兩市制定了有償轉(zhuǎn)讓土地的辦法， 1987年深圳市率先進行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點，隨后廣州市也進行了試點。 ? 1987年，在煙臺、唐山、蚌埠等城市進行了提租補貼試點。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 房地產(chǎn)市場歷史發(fā)展 ? 第二階段： 1988年至 1998年，也稱為全國展開、摸索前進的階段。 ? 1. 以提高公房租金為主的第一步。 – .《 國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案 》 ，即 11號文 – .《 國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 》 ，即 30號文 – .《 國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見 》 ? 2. 轉(zhuǎn)向以出售公房為主的第二步。 – 1994年 7月 18日 《 國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 》 , ，即 43號文 .同時，發(fā)出了出售公房確定售價的操作辦法。 ? 第三階段： 1998年 7月 1日至今，即推行住房分類供應(yīng)新制度階段。 ? .《 國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ，即 23號文。對高收入者供應(yīng)商品房，對中低收入者供應(yīng)含有一定社會保障的經(jīng)濟適用住房，對最低收入者供應(yīng)含有較多社會保障的廉租屋。 ? 2023年 《 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 、 2023年發(fā)出的《 國務(wù)院關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知 》 ， 2023年發(fā)出的 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 》 ，提出今后每年的住宅建設(shè)總量中， 90平方米以下套型的低價位住宅，不得低于 70%。 ? 2023年 《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 ，即 24號文，從而促使我國的房改切實地走上以解決中低收入者住房問題為主的軌道。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 ?地位：國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一 ? 1998年住房體制改革后我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高速增長，2023年以后增幅基本保持在20%30%之間。 2023年增幅首次降回 20%以下。 ? 到 08 年末全國共有房地產(chǎn)企業(yè)214397 個，比 04年增加了% 1997年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增幅走勢 2023年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232億元，比上年增長 %，增長速度處于 2023年以來的最低谷。其中，商品住宅完成投資 25619億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為% L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 ? 1997年至今，我國土地市場可以大致劃分為兩個階段，即 19972023年的快速發(fā)展階段， 2023至今的相對繁榮階段。 ? 而從近三年趨勢來看，我國土地市場有逐步萎縮的跡象， 2023年我國土地市場地王頻出，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積卻仍然明顯下降。這既與近幾年土地政策緊縮有關(guān)，也與大城市建設(shè)用地備用量快速減少有關(guān)。 2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 31906萬平方米，比上年下降 %，降幅較 2023年擴大 個百分點。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 ? 從 1997年開始，我國商品房銷售量持續(xù)平穩(wěn)上升 ? 2023年增幅較大，并首次邁上 5億平方米平臺 ? 2023年市場遭遇“寒冬”同比下降近 20%。 ? 2023年全國商品房銷售量大幅反彈，創(chuàng)歷史新高。 2023年，全國商品房銷售面積 93713萬平方米，比上年增長 %。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 L o g o 房地產(chǎn)概述 —— 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 ? 除 2023 年外，近年來我國商品房新開工面積均保持較快發(fā)展，增速基