【正文】 2023年淄博項(xiàng)目住宅營(yíng)銷推廣計(jì)劃老體育場(chǎng) 魯中賓館2023年 2月目錄第一部分 目標(biāo)設(shè)定第二部分 市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目背景第四部分 營(yíng)銷計(jì)劃第五部分 費(fèi)用預(yù)算第一部分 目標(biāo)設(shè)定老體育場(chǎng)項(xiàng)目華潤(rùn)淄博項(xiàng)目各年銷售面積與銷售金額預(yù)計(jì)時(shí)間 老體育場(chǎng)地塊 魯中賓館地塊 每年銷售面積合計(jì)（㎡）每年銷售金額合計(jì)（萬(wàn)元）銷售面積（平米） 銷售金額 (萬(wàn)元）銷售面積（平米） 銷售金額（萬(wàn)元）2023 27000 15660 47850 31809 74850 47469 2023 47100 29230 69300 48495 116400 77725 2023 99100 84373 69190 83301 168290 167674 2023 55300 61274 119360 126494 174660 187768 2023 26000 32240 76420 92023 102420 124252 合計(jì) 254500 222777 382120 382111 636620 604888 魯中賓館項(xiàng)目一 整體目標(biāo)2023年預(yù)計(jì)住宅銷售面積 ，實(shí)現(xiàn)銷售額 。（標(biāo)紅部分為暫定推售樓座）135+90+90+135135+90+120+120+90+135120+100+100+120170+135+135+170120+100+100+120120+100+100+120135+90+120+120+90+135120+100+100+120135+90+90+135老體育場(chǎng)地塊， 30層135+90+90+135120+100+100+120140+130+110+110+110+130140+130+110+110+110+130140+130+110+110+140+110180+170+170+180140+100+110+110+100+140190+170+180+180180+170+170+180180+170+170+180180+180+170+1901140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110140+130+110+110+140+110魯中賓館地塊， 33層220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220220+190+190+220140+130+110+110+110+130312245二 年度目標(biāo)第二部分 市場(chǎng)分析一 新政研判2023年 1月 26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出 “ 新國(guó)八條 ” ；政策影響力： “ 限貸、限購(gòu)、問(wèn)責(zé) ” 行政調(diào)控手段，會(huì)迫使樓市短期內(nèi)成交量大幅下降。 2023年 1月 21日，濟(jì)南出臺(tái)限購(gòu)令；2023年 1月 29日，青島出臺(tái)限購(gòu)令；目前，全國(guó)限購(gòu)城市（北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、大連、蘭州、太原、濟(jì)南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州）增加到 24個(gè)。金華永康成為首個(gè)限購(gòu)的縣級(jí)市。2023年的限購(gòu)是地方政府實(shí)施的防御性政策，不在于遏制已經(jīng)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，而在于防御未來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。隨著通脹壓力的增大，以及市場(chǎng)旺季的到來(lái)，限購(gòu)政策將有可能進(jìn)一步蔓延到房?jī)r(jià)表現(xiàn)激進(jìn)的三四線城市。二 城市解讀 整體規(guī)劃 u 淄博市轄 5個(gè)市轄區(qū)、 3個(gè)縣，即張店、淄川、博山、周村、臨淄五區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源三縣。u 根據(jù) 《 淄博市城市總體規(guī)劃（ 2023－ 2023） 》 確定，淄博市城市性質(zhì)為： 山東省區(qū)域性中心城市、現(xiàn)代工業(yè)城市。u 在 《 淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》 明確提出，將按照 “ 中心凸顯、十字展開(kāi)、組團(tuán)發(fā)展 ” 的總體思路， 建設(shè)承東啟西、輻射魯中、獨(dú)具特色的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。u 所謂 “ 中心凸顯 ” ， 即強(qiáng)化中心城區(qū)建設(shè)， “ 拓展西、北，改造東、南，提升中部，銜接周邊 ” ，打破行政區(qū)劃界限，集中力量規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化水平高、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的中心城區(qū)。 ”u 張店區(qū) 力爭(zhēng)取得突破式發(fā)展，把淄博中心城區(qū)打造成為 集商品貿(mào)易中心、現(xiàn)代物流中心、消費(fèi)娛樂(lè)中心、現(xiàn)代商住中心和商務(wù)信息中心為一體的魯中商都。沂源縣以輕工業(yè)為主高青縣以農(nóng)副產(chǎn)品加工及輕紡化工為主桓臺(tái)縣農(nóng)副產(chǎn)品加工基地，建筑之鄉(xiāng)臨淄區(qū)國(guó)家重要的石油化工基地博山區(qū)機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地淄川區(qū)以建材為主的原材料工業(yè)基地，商貿(mào)中心周村區(qū)是絲綢、輕紡工業(yè)基地，商貿(mào)名城張店區(qū)主城區(qū)， 醫(yī)藥、硅酸鹽、化工、工業(yè)陶瓷等行業(yè)的重要科研基地產(chǎn)業(yè)布局北部片區(qū) 代表樓盤：中潤(rùn)華僑城、名尚城市廣場(chǎng)、上城名府、盛世名苑、天府名城、弘韻豪庭 區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 55006500元 /㎡西 部片區(qū) 代表樓盤：龍鳳苑、紫園區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 50006000元 /㎡東 部片區(qū) 代表樓盤：盛世新東城、和諧佳園二期 區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 45005200元 /㎡ ?？驮矗?多以周邊人群為主。南 部片區(qū) 代表樓盤：盛世康城、陽(yáng)光地帶二期、齊盛花園、南苑綠洲等 區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 45005500元 /㎡中心 片區(qū) 代表樓盤：黃金國(guó)際、興業(yè)家園、藍(lán)鉆國(guó)際、尚城領(lǐng)域、麗水景苑、都市名苑、頤景園區(qū)域價(jià)格平臺(tái)： 60007000元 /㎡房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域板塊西部新城區(qū) 東部老城區(qū)東部老城區(qū)【 西五路 】張店區(qū)以西五路為界，以東為老城區(qū)，以西為新城區(qū)三 區(qū)域市場(chǎng) 張店板塊劃分西部新城區(qū)：u 城市規(guī)劃： 新區(qū)市政規(guī)劃起點(diǎn)較高，道路交通暢達(dá)，城市界面良好；u 自然環(huán)境： 空氣質(zhì)量較高、自然環(huán)境良好，基本未受到污染；u 教育配套： 教育配套完善，區(qū)域內(nèi)集中了淄博的知名重點(diǎn)學(xué)校；u 商業(yè)配套： 商業(yè)配套匱乏，居民日常購(gòu)物仍需到東部老城區(qū)；u 醫(yī)療配套： 醫(yī)療配套較少，居民就醫(yī)仍需至東部老城區(qū)進(jìn)行。東部老城區(qū)：u城市規(guī)劃： 區(qū)域市政規(guī)劃較早，道路交通擁堵情況現(xiàn)已較為嚴(yán)重；u自然環(huán)境： 區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)已外遷，但短時(shí)間內(nèi)仍難扭轉(zhuǎn)市民心中區(qū)域環(huán)境較差的印象；u教育配套： 中小學(xué)數(shù)量較少，硬件設(shè)施相對(duì)老化；u商業(yè)配套： 商業(yè)發(fā)展極為成熟，在淄博市民心中占據(jù)著不可撼動(dòng)的地位及影響力；u醫(yī)療配套： 醫(yī)療事業(yè)發(fā)達(dá)，為市民就醫(yī)的首選區(qū)域。張店板塊特點(diǎn)216。 統(tǒng)計(jì)淄博市房地產(chǎn)歷年銷售面積情況，張店區(qū)占淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積的 49%。張店住宅歷年銷售面積u 縱觀張店區(qū)歷年銷售均價(jià)情況，具備預(yù)測(cè)未來(lái)銷售均價(jià)的可能，其 平均年增長(zhǎng)率為 15%。216。 2023年高端住宅均價(jià)部分突破 6000元 /㎡ ，超整體均價(jià) 40%。張店住宅歷年銷售均價(jià)【 2023年張店區(qū)高端住宅規(guī)模項(xiàng)目存量統(tǒng)計(jì) 】存量項(xiàng)目名稱 已售 面積（㎡） 剩余 面積（ ㎡） 2023年預(yù)計(jì)入市 體量（㎡） 面積區(qū)間紫園 32357 202300 90000 90180㎡ ，主力 120130㎡龍鳳苑 215615 70000 70000 100160㎡黃金國(guó)際 320400 179577 120230 住宅 110360㎡ ，主力 110150㎡華僑城 1025237 105082 80000 110330㎡ ，主力 110150㎡尚文苑 191000 69000 69000 85140㎡創(chuàng)業(yè)頤豐花園 202300 190000 90000 110232㎡名尚城市廣場(chǎng) 210000 50000 50000 110160㎡預(yù)計(jì)新供應(yīng)量項(xiàng)目名稱 總建面（㎡） 2023年預(yù)計(jì)入市體量 面積區(qū)間創(chuàng)業(yè)地塊 450000 預(yù)計(jì) 7萬(wàn)㎡ 110140㎡合計(jì) 約 64萬(wàn) ㎡216。 2023年高端住宅規(guī)模項(xiàng)目總供應(yīng)量約 64萬(wàn)㎡。張店高端住宅 2023預(yù)計(jì)供應(yīng)量黃金國(guó)際地址 張店華光路與世紀(jì)路交匯處開(kāi)發(fā)商 山東黃金置業(yè)有限公司土地性質(zhì) 住宅 產(chǎn)權(quán)年限 70年產(chǎn)品概況 總建面 100萬(wàn)㎡ 容積率 戶型區(qū)間 40500㎡ 主力戶型 150170㎡銷售均價(jià) 6500元 /㎡ 去化速度 50套 /月開(kāi)盤時(shí)間 D區(qū)尚未開(kāi)盤 交房時(shí)間一期交房裝修情況 毛坯張店板塊典型項(xiàng)目分析 — 黃金國(guó)際銷售分析：1. 總銷售率為 %。其中， 50㎡以下的公寓和 170200㎡的戶型已售罄； 300500㎡戶型因總價(jià)高，銷售略慢，銷售率為 88%；其它戶型銷售率均在 90%以上，差別不大；2. 據(jù)銷售人員反映 2023年以后開(kāi)發(fā)的區(qū)，主力戶型 120130㎡ 的套三占需求總量的 68%左右，套二約占 30%。銷售最好的戶型是 126㎡套三，開(kāi)盤當(dāng)日售完，現(xiàn)剩余的 20套是 70㎡和100㎡的套二戶型；3. 2023年 1月份將首次推出公寓產(chǎn)品，只有一棟樓，共 400套，近 2萬(wàn)平方；4. 2023年 3月份將推出其收官之作 —— D區(qū)，也是黃金國(guó)際的最后一批住宅作品?？蛻舴治觯?. 客戶來(lái)源：張店占 30%左右，淄川與桓臺(tái)也是客戶主要來(lái)源。2. 客戶描述：私營(yíng)老板占總客戶的 80%左右，其次是高端白領(lǐng)和事業(yè)單位工作人員，約占10%15%。3. 置業(yè)目的：多為改善性住房，用來(lái)自住與為孩子上學(xué)，少部分投資。u 部分樓座樓間距小，采光不足。u 地上停車混亂。u 銷售時(shí)承諾的溫泉沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)u 位置優(yōu)越，交通便利，共有 7路公交車經(jīng)過(guò)項(xiàng)目位置。u 項(xiàng)目本身配套完善。有寫字樓、樂(lè)購(gòu) shopping mall，溫泉、籃球和網(wǎng)球球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、幼兒園、 2300㎡的會(huì)所。u 周邊配套完善，靠近蓮池公園、玉龍河、大潤(rùn)發(fā)、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、中房家居、步行街，附近有蓮池小學(xué)、張店七中、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)。名尚城市廣場(chǎng)地址 高新區(qū)魯泰大道以北，西五路以西開(kāi)發(fā)商 淄博昂展地產(chǎn)有限公司　土地性質(zhì) 住宅產(chǎn)權(quán)年限住宅 70年，商鋪 40年。產(chǎn)品概況總建面 60萬(wàn)㎡，共 39棟 容積率 戶型區(qū)間 68200㎡主力戶型 150170㎡銷售均價(jià) 6500元 /㎡去化速度 90套 /月開(kāi)盤時(shí)間 2023年 9月交房時(shí)間2023年 1月裝修情況 毛坯名尚城市廣場(chǎng)銷售分析：1. 商鋪、別墅未售，除三棟小高層未開(kāi)盤外，均已認(rèn)購(gòu)。2. 09年 9月開(kāi)始積客， 11月開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，截止到 12月底約認(rèn)購(gòu) 80%。元旦第一次開(kāi)盤 —— 1期 288戶簽約完畢，截止到 3月項(xiàng)目基本認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?5月第二次開(kāi)盤 —— 2期 200戶， 3期 400戶（約有 200套左右單價(jià)超過(guò) 7000元，少部分超過(guò) 8000元），共約 600戶簽約完畢。3. 其中 160㎡降板戶型銷售速度最快，戶型客廳挑空 ，淄博市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)新穎 、空間開(kāi)闊，受到客戶青睞?？蛻舴治觯?. 客戶來(lái)源：主要桓臺(tái) 50%，張店 35%淄川 6%臨淄 5%。2. 客戶描述：與經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的高端人群。主要從事建筑與水泵相關(guān)行業(yè)。私營(yíng)業(yè)主比例：90%；公務(wù)員比例： 10% ，公務(wù)員較少。3. 置業(yè)目的：自住為主。中潤(rùn)華僑城地址 高新區(qū)中潤(rùn)大道一號(hào)開(kāi)發(fā)商 山東中潤(rùn)投資控股集團(tuán)股份有限公司土地性質(zhì) 住宅、別墅 產(chǎn)權(quán)年限 70年產(chǎn)品概況 總建面 1800畝 容積率 戶型區(qū)間 70470㎡ 主力戶型 100130㎡銷售均價(jià) 6000元 /㎡ 去化速度 60套 /月開(kāi)盤時(shí)間 2023年 5月 交房時(shí)間 2023年 9月裝修情況 毛坯中潤(rùn)華僑城銷售分析：1. 上期開(kāi)盤最近一期 14組團(tuán)銷售分析： 09年 3月開(kāi)盤到 10年 5月銷售基本完畢，銷售周期 14個(gè)月總銷售率為 97%。2. 共 13棟樓，面積區(qū)間 71㎡ — 164㎡。其中 2梯 4戶 89㎡， 71平， 100㎡均不通透，客戶接受度較低； 7 89㎡面東北向與西北向朝向差消化最慢。3. 其中， 1梯 2戶 150㎡ 消化速度最快 ， 09年 8月之前就銷售完畢4. 即將開(kāi)盤 4組團(tuán)加州海岸， 13棟 7層至 11層花園洋房，共 103650㎡，戶型面積區(qū)間： 110㎡至 380㎡，無(wú)論樓座位置分布，建筑質(zhì)量與戶型結(jié)構(gòu)相比前期銷售產(chǎn)品都有了明顯提升?？蛻舴治觯?. 客戶來(lái)源：張店及周邊地區(qū)。2. 客戶描述：高端客戶，企事業(yè)單位，稅務(wù)，房管，金融等。其中，企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)較多，另外私營(yíng)業(yè)主占比 50%左右。3. 置業(yè)目的：絕大多數(shù)為自住。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)u 中潤(rùn)的品牌力量及市場(chǎng)號(hào)召力；u 園林水系景觀被客戶及業(yè)內(nèi)人的高度認(rèn)可；u 自身配套設(shè)施齊全：新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、中潤(rùn)大酒店、商業(yè)街、 5星級(jí)酒店、主題會(huì)所， 1家大型商超， 1家醫(yī)院， 1家五星級(jí)酒店， 1所中學(xué)， 1所小學(xué)， 2所幼兒園；u 交通便利：位于高新區(qū)核心，周邊多條中心道路樞紐及 10多條公交線路，距濟(jì)青高速 2公里，淄博火車站 7公里，交通十分便利。u 前期外立面造型使部分戶