【正文】 住宅產(chǎn)品線建設方案 平凡地產(chǎn)研究工作室 20238 13718943196 關于住宅產(chǎn)品線建設工作的說明 設計標準 施工技術標準 材料和設備選用標準 平均利潤目標 品牌價值傳遞目標 企業(yè) 分類品牌產(chǎn)品線 市場分類需求 企業(yè)品牌價值點 運營管理和物業(yè)服務標準 目錄 第一部分：市場分類需求 ?住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素 ?建立住宅產(chǎn)品線的方法 價值點分類組合法 ?目標產(chǎn)品線類別和其價值特征 第二部分：地產(chǎn)企業(yè)品牌的價值點 第三部分：產(chǎn)品線建設工作計劃的分解和數(shù)據(jù)庫工作建立指引 附件：產(chǎn)品線的特征模版 第一部分：住宅產(chǎn)品市場的分類需求 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展的因素 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 價值點分類組合法 3目標產(chǎn)品線類別和其價值特征 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素 ? 復合地產(chǎn) ? 旅游地產(chǎn) ? 創(chuàng)意地產(chǎn) ? 高科技地產(chǎn) ? 文化地產(chǎn) 開發(fā)的復合價值模式分類 ? 新城鎮(zhèn)建設 ? 郊區(qū)休閑養(yǎng)生 ? 郊區(qū)旅游度假 ? 城市便捷生活 ? 城市綜合商務生活 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素 產(chǎn)品描述的生活方式分類 產(chǎn)品研究的不同類別 細分價值點 研究內容 loft 建筑空間和生活方式 小戶型青年公寓 建筑空間和生活方式 70/90產(chǎn)品 建筑空間和生活方式 精裝修公寓 風格和品質質量 老年公寓 建筑功能和服務配置 獨立廚衛(wèi)的加工和工業(yè)生產(chǎn) 產(chǎn)品模塊的工業(yè)化標準、成本 花園洋房 建筑藝術形式、空間形式、生活方式 住宅產(chǎn)業(yè)化 經(jīng)濟性、效率、質量、建筑空間和形式 品牌產(chǎn)品線 規(guī)劃特征、建筑風格、品質質量、建筑空間形式、服務標準 …… 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素 產(chǎn)品價值點細分的研究 ?住宅產(chǎn)業(yè)化 〉 經(jīng)濟性好、效率高、能耗低，質量穩(wěn)定 ?技術成熟和市場接受認可度提升 〉 規(guī)模化成產(chǎn)； 〉 對傳統(tǒng)建造開發(fā)流程的壓力； 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素 住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢 ?形成對中低端住宅產(chǎn)品的覆蓋 ?綜合土地開發(fā) （商務地產(chǎn)、復合地產(chǎn)、新城鎮(zhèn)建設等） 〉 考驗資源整合能力 〉 開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化程度 ?綜合開發(fā)模式 〉 土地價值的更大發(fā)掘和利用 ?綜合開發(fā) 〉 地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)服務商轉變 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素 開發(fā)綜合服務能力提高的需求 ?生態(tài)環(huán)保、綠色健康生活的需求 ?傳統(tǒng)文化價值和生活習慣的尊重和保護 ?對城市生活方式改良的努力 ?旅游休閑融入現(xiàn)代生活的消費觀 ?社會人口結構的變化 ?家庭構成結構的變化 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素 社會文化和社會結構的變化因素 ?快速城市化和節(jié)約土地 ?節(jié)約能源、能耗的國策 ?房地產(chǎn)的市場化供應和政府保障供應 1住宅市場產(chǎn)品的分類和影響產(chǎn)品發(fā)展趨勢的因素 政策的傾向 ?提高企業(yè)的生產(chǎn)效率 建立開發(fā)流程的參考標準 有效控制開發(fā)環(huán)節(jié)的資金成本和時間成本 ?項目品質保障 〉 品牌價值傳遞 對開發(fā)模式、設計、材料使用、施工工藝、配套服務等內容，建立參照標準； 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 產(chǎn)品線建設的目的 ? 借鑒各種開發(fā)模式的利弊和適用性 ? 與地產(chǎn)企業(yè)文化和品牌建設相結合 ? 形成明確的指導性和參考規(guī)范 ? 易于管理、操作和學習 ? 易于維護和更新 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 產(chǎn)品線建設的原則 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 價值點組合 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 市區(qū) 市郊區(qū) 市遠郊區(qū) 商務區(qū) 成熟居住區(qū) 公園、水體區(qū) … 高校，文化場所 車站、碼頭 … 舊城改造區(qū) …… 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 與土地相關的可用資源價值 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 市區(qū) 市郊區(qū) 市遠郊區(qū) 城市主要功能規(guī)劃拓展方向 近郊人文資源、環(huán)境資源保護區(qū)域 近郊新的城市功能核心區(qū) …… 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 與土地相關的可用資源價值 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 市區(qū) 市郊區(qū) 市遠郊區(qū) 基于原有鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn) 旅游功能區(qū)域的居住用地 自然景觀資源區(qū)域的居住用地 …… 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 與土地相關的可用資源價值 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 200萬平方以上的城市綜合功能開發(fā) 50萬以上的大型社區(qū) 50萬以下的小型居住區(qū) 小規(guī)模居住項目 25萬方以上的綜合體項目 25萬方以下的小型綜合體項目 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 土地自身具備的資源整合力 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 容積率 ，高層為主的住區(qū) 容積率 ~，高層混合住區(qū) 容積率 1~，小高層為主的住區(qū) 容積率 ~，多層為主的住區(qū) 容積率 ~，花園洋房、連排別墅、疊加別墅為主的社區(qū) 容積率 ~， house獨幢住區(qū) 容積率 ， Villa住區(qū) 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 產(chǎn)品的形態(tài)因素 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 基本保障類產(chǎn)品：廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、回遷房 安居類產(chǎn)品：中小戶型、中等品質商品房 舒適類產(chǎn)品：中高等品質 享受生活類產(chǎn)品 頂級產(chǎn)品 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 居住需求的不同層面和不同階段 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 朝 9晚 5的普通工薪族，居家生活 Soho人士，以家為工作場所的生活方式 企業(yè)主、高管、職業(yè)經(jīng)理人、娛樂及體育界高收入群體、政府高官，第一居所，居家生活 財富階層、高級官員的休閑生活 — 第二居所 長期出差的商務人士，投資或第二置業(yè) 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 生活方式不同帶來的需求差異 地段 建設規(guī)模 建設密度 目標品質 目標生活狀態(tài) 家庭構成 單身青年： 0居室、 1居室 丁克家庭： 1居室、 2居室 …… 和未成年子女一起的兩代人： 2居室、2+1居室、 3居室 三代人同室： 3居室和更多功能間 婚戀二人： 1居室、 2居室 空巢老人： 1居室、 2居室 家庭度假類的： 2居室及以上 城市商務類的： 0居室及以上 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 家庭結構演變帶來的需求差異 特定地段特征 + 建設規(guī)模 目標消費人群 〉 生活狀態(tài) +家庭發(fā)展狀況 分類的目標生活特征 產(chǎn)品線特征 2建立住宅產(chǎn)品線的方法 產(chǎn)品的價值含義 ? 市場容量大：存在大量、持續(xù)的需求； ? 共性特征強：宜于建立標準化參數(shù)和流程； ? 相對利潤率高； ? 政策風險小：結合在正常的市場秩序之下的真實需求；并順應社會的政策變動傾向； 2建立住宅產(chǎn)品線的方法