【正文】 ? 第一章 市場調(diào)查 第二章 第三章 第四章 第五章 目錄 項(xiàng)目定位 營銷策略 合作方式建議 經(jīng)濟(jì)估算 ? 市場調(diào)研 地區(qū)概況 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 第一章 土地 SWOT分析 典型類比項(xiàng)目整體分析 ? 市場調(diào)查： 地區(qū)概況 昆明是云南省省會，是云南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通的中心。同時也是我國西南地區(qū)的中心城市之一，國家歷史文化名城，我國重要的旅游、商貿(mào)城市。轄五區(qū)八縣一市，市域總面積21111平方公里，其中市區(qū)面積約 98平方公里?？?cè)丝?488萬。昆明地處云貴高原中部，平均海拔 1,891米，東西最大橫距 140公里，南北最大縱距 220公里。地理位置屬北緯亞熱帶，然而境內(nèi)大多數(shù)地區(qū)夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，具有典型的溫帶氣候特點(diǎn)，素以“春城”而享譽(yù)中外。是云南省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞的口岸。昆明機(jī)場是中國五大國際航空港之一，有飛往國際、國內(nèi)航線約 40條，以及省內(nèi)的 7條航線。現(xiàn)有鐵路干支線 12條，省內(nèi)鐵路 2條。有 5000多公里的公路網(wǎng)通往省內(nèi)各地和鄰省鄰國。 ? 市場調(diào)研 地區(qū)概況 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 第一章 土地 SWOT分析 典型類比項(xiàng)目整體分析 1）、昆明宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2）、昆明房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 3）、昆明二月份房地產(chǎn)趨勢 4）、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 5）、總結(jié) ? 市場調(diào)查： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 昆明房 地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 昆明 二月份房 地產(chǎn)趨勢 區(qū)域房地 產(chǎn)市場分析 總結(jié) 2023年昆明市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增長 ％；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 ，增長％；全社會固定資產(chǎn)投資 818億元，增長 25％；社會消費(fèi)品零售總額 ，增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12083元，農(nóng)民人均純收入 4003元，扣除物價上漲因素，分別增長 ％和 ％；人口自然增長率 ％；居民消費(fèi)價格總水平上漲 ％。從各項(xiàng)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，我市社會經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展是較好的。 ? 市場調(diào)查： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 昆明房 地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 昆明 二月份房 地產(chǎn)趨勢 區(qū)域房地 產(chǎn)市場分析 總結(jié) 目前昆明普通住宅的樓盤總共占到 %。隨著別墅用地儲備的不斷消耗殆盡，別墅勢必體現(xiàn)出其稀缺資源的優(yōu)勢。從區(qū)位分布來看，一環(huán)以內(nèi)的多為純商業(yè)項(xiàng)目，如正義坊和摩瑪大道商鋪；一二環(huán)間的是分布在官渡區(qū)的住宅項(xiàng)目、城市理想，二三環(huán)間的新開樓盤主要在盤龍和官渡區(qū)，三環(huán)外的樓盤數(shù)量仍然最多，以普通住宅為主；滇池旅游度假區(qū)和世博園片區(qū)普遍是洋房、別墅之類的高品質(zhì)住宅。呈貢新城的規(guī)劃，商品樓盤主要為世紀(jì)城、云大知城等幾個大盤。昆明整個房地產(chǎn)投資呈：中心以繁榮商業(yè)；邊緣以改善居住條件；外圍以專業(yè)地產(chǎn)為格局的結(jié)構(gòu)發(fā)展。 ? 市場調(diào)查： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 昆明房 地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 昆明 二月份房 地產(chǎn)趨勢 區(qū)域房地 產(chǎn)市場分析 總結(jié) 2023年 1～ 2月份中國大陸樓市一片低迷，部分一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始降價救市。而昆明的樓市在春節(jié)過后逐漸回暖，且速度明顯比其他城市快，但購房者對市場的觀望等待卻不斷升溫。一環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)投資因其區(qū)位及商業(yè)價值決定是保值的，價格是穩(wěn)中帶升，而二環(huán)以外的樓盤房價卻有所回落。 2023年 1月共有 5個樓盤開盤，２月，則幾乎沒有一個項(xiàng)目開盤。 3月份昆明也只有兩個樓盤開盤，而且提供的房源只有約 580套。昆明的房地產(chǎn)市場仍是良性發(fā)展，前景看好！ ? 市場調(diào)查： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 昆明房 地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 昆明 二月份房 地產(chǎn)趨勢 區(qū)域房地 產(chǎn)市場分析 總結(jié) 根據(jù)《昆明主城 55分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公示 —— 彌勒寺分區(qū)》的規(guī)劃方案 。 一個連接昆明 CBD核心區(qū)、南屏商業(yè)區(qū)以及螺螄灣商業(yè)區(qū)等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)即將誕生。按照《控制性詳細(xì)規(guī)劃》，彌勒寺分區(qū)范圍東起盤龍江，西至環(huán)城西路，南至環(huán)城南路，北以金碧路為界，用地總面積120公頃。功能定位為： 昆明主城區(qū)歷史傳統(tǒng)主軸上以旅游商貿(mào)服務(wù)為主的綜合區(qū)域 。該分區(qū)將以橋梁性的作用把南屏分區(qū)和螺螄灣分區(qū)連接在一起，形成一個吸引和集聚大量消費(fèi)人群的昆明大商圈。區(qū)域內(nèi)云集了昆明市兒童醫(yī)院、云南省第一人民醫(yī)院、昆三中、書林一小、屈臣氏等一批醫(yī)院、學(xué)校、商場，生活配套設(shè)施齊全。區(qū)內(nèi)的金碧公園以及金馬碧雞坊是昆明最繁華的休閑廣場。云南省委、昆明市委、云南省疾控中心等行政單位均位于這一區(qū)域。作為與主城核心區(qū)緊鄰的區(qū)域，該區(qū)域地塊一直吸引了不少開發(fā)商及置業(yè)投資者的目光，而區(qū)域可供開發(fā)的土地已近殆盡。同時，“準(zhǔn)現(xiàn)房時代”邁入普通昆明人視野，這也對樓盤的銷售模式提出更高要求。 ? 市場調(diào)查： 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 昆明房 地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu) 昆明 二月份房 地產(chǎn)趨勢 區(qū)域房地 產(chǎn)市場分析 總結(jié) 綜上所述，昆明市 2023年的房地產(chǎn)銷售前景樂觀。本項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)越，將有利于發(fā)揮環(huán)比價格優(yōu)勢，較短的建設(shè)周期也能有效地抵御時間和政策風(fēng)險，優(yōu)化與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)的規(guī)劃布局和單體設(shè)計(jì)必將為地塊的開發(fā)創(chuàng)造無限商機(jī)。 ? 市場調(diào)研 地區(qū)概況 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 第一章 土地 SWOT分析 典型類比項(xiàng)目整體分析 1）、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查分析 2）、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查分析 3）、項(xiàng)目交通條件調(diào)查 4）、項(xiàng)目市政配套設(shè)施調(diào)查分析 5）、項(xiàng)目常住人口調(diào)查分析 6）、項(xiàng)目贊住人口調(diào)查分析 7）、 項(xiàng)目周邊流動人口調(diào)查分析 8）、項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種調(diào)查分析 9）、項(xiàng)目周邊商業(yè)產(chǎn)品租價調(diào)查表 10）、典型在售商業(yè)項(xiàng)目價格調(diào)查表 11）、住宅產(chǎn)品售價調(diào)查表 12）、住宅產(chǎn)品租價調(diào)查表 13）、典型在售酒店公寓調(diào)查 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 該地塊屬出讓商業(yè)用地，期限 40 年。規(guī)劃用地面積 ㎡。規(guī)劃條件：容積率 ，建筑密度 ≤60 ％，綠 (曠 )地率 ≥30 ％，機(jī)動車位 /100㎡，非機(jī)動車位 8個車位 /100㎡，退 15M臨街 ≥3M ，建筑高度＜ 18M。 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 2）、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查分析 地塊西、北至石橋鋪規(guī)劃路，東側(cè)至昆明市第三幼兒園，南至“近日樓”片區(qū)。處于三市街黃金商圈與螺螄灣批發(fā)商圈中間位置，城市綜合配套齊全，人口密集區(qū)。 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1）、交通地理位置圖 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 公交線路 起點(diǎn)站 終點(diǎn)站 附近站 №4 大觀樓 小菜園 金碧廣場 №73 海埂公園 護(hù)國路 金碧廣場 №98 菊花村 蘇家塘 金碧廣場 №3 昆明站 金苑商廈 金碧廣場 №62 菊花村 梁源小區(qū) 金碧廣場 №90 黃土坡 雙鳳路 金碧廣場 №52 大觀樓 昆明機(jī)場 金碧廣場 №26 黃土坡 關(guān)上 金碧廣場 №109 東站 陽光花園 螺螄灣 2）、公交車網(wǎng)圖 №112 湖畔之夢 護(hù)國橋 螺螄灣 №75 梁家河 石閘立交橋 螺螄灣 №89 金沙小區(qū) 金牛小區(qū) 螺螄灣 №24 昆明站 海埂公園 螺螄灣 №111 東站 岔街 螺螄灣 №24 昆明站 海埂公園 螺螄灣 №58 黃土坡 永平路 螺螄灣 №107 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 東寺街 東寺街 №137 船房村 東寺街南口 東寺街南口 №152 湖畔之夢 市總工會 書林街 本案 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 公交線路 起點(diǎn)站 終點(diǎn)站 附近站 №4 大觀樓 小菜園 金碧廣場 №73 海埂公園 護(hù)國路 金碧廣場 №98 菊花村 蘇家塘 金碧廣場 №3 昆明站 金苑商廈 金碧廣場 №62 菊花村 梁源小區(qū) 金碧廣場 №90 黃土坡 雙鳳路 金碧廣場 №52 大觀樓 昆明機(jī)場 金碧廣場 №26 黃土坡 關(guān)上 金碧廣場 №109 東站 陽光花園 螺螄灣 №112 湖畔之夢 護(hù)國橋 螺螄灣 №75 梁家河 石閘立交橋 螺螄灣 №89 金沙小區(qū) 金牛小區(qū) 螺螄灣 №24 昆明站 海埂公園 螺螄灣 №111 東站 岔街 螺螄灣 №24 昆明站 海埂公園 螺螄灣 №58 黃土坡 永平路 螺螄灣 №107 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 東寺街 東寺街 №137 船房村 東寺街南口 東寺街南口 №152 湖畔之夢 市總工會 書林街 公交線路 地塊位于一環(huán)路以內(nèi)，金碧廣場以南 400米。東西兩側(cè)是書林街、東寺街。有 23條公交線路 在附近運(yùn)行，交通非常便利。 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 4）、周邊配套設(shè)施調(diào)查分析 在項(xiàng)目周遍的配套分為四大路線進(jìn)行調(diào)查 :分別為東寺街、書林街、金碧路、環(huán)城南路、進(jìn)行了調(diào)查 : ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 4）、周邊配套設(shè)施調(diào)查分析 東寺街 : 學(xué)校機(jī)構(gòu) :部隊(duì)幼兒園 醫(yī) 院 : 男科醫(yī)院、云南疾病預(yù)防控制中心、診所、藥店 金 融 : 自助銀行、中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行 娛 樂 :足療、網(wǎng)吧、電玩、酒吧、美容、西餐自助 購 物 : 新玉帶河鞋城、奧特來斯購物商場、屈臣氏、天浩運(yùn)動 餐 飲 :小吃、肯德基、飯店、西餐自助 行政機(jī)構(gòu) : 昆明市圖書館、衛(wèi)生檢查中心、五華文化旅游局 交 通 :. 附屬商業(yè) : 煙酒、茶、瓷器、報亭、彩票、首飾、服裝、鞋包、 擦鞋、日化、數(shù)碼、律師 所、中介、食品、飲 品、打字復(fù)印、便利店、五金、床上用品、攝影、 美發(fā)、糕點(diǎn)、紋身、鹵味、音像、玉器、助聽器、 洗衣店、嬰兒用品、停車場、精品 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 4）、周邊配套設(shè)施調(diào)查分析 環(huán)城南路 : 學(xué)校機(jī)構(gòu) : 無 醫(yī) 院 : 診所 金 融 : 工商銀行 娛 樂 : 螺絲灣鞋業(yè)廣場、東方玉龍鞋城、家樂福、云紡商業(yè)區(qū)、 餐 飲 : 華城飯店、螺絲灣飯店、德克士、小吃 行政機(jī)構(gòu) : 無 交 通 : . 附屬商業(yè)： 鞋業(yè)、眼鏡、鍋具、酒、糕點(diǎn)、自行車銷售、 首飾、 樂器、書店、聯(lián)通、打印、攝影 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 4）、周邊配套設(shè)施調(diào)查分析 金碧路 : 學(xué)校機(jī)構(gòu) :幼兒園 醫(yī) 院 :五華婦幼保健院、云南第一人民醫(yī)院、藥店、?？漆t(yī)院 金 融 :交通銀行、自助銀行、信用社、光大銀行、廣東銀行、 富滇銀行、中國銀行、建設(shè)銀行 娛 樂 :網(wǎng)吧、電玩、 KTV、金碧夜市區(qū)、咖啡店、美容 餐 飲 :小吃、西餐廳、中西餐廳 住 宿 :酒店 交 通 : . 附屬商業(yè) :攝影、茶、保險、中介、煙酒、書店、保健儀器、服裝、 婚紗、瓷器、打字、典當(dāng)、便利店、辦公文具、保健用