我們的營銷主張2111(已修改)
2025-01-18 07:18 本頁面
【正文】 朝陽園 III我們的營銷主張主要內(nèi)容? 寫字樓市場的五個變化趨勢? 我們的機(jī)會在哪里 ?? 我們的營銷主張寫字樓市場的五大趨勢一、商住樓與純寫字樓分庭抗禮? 兩大陣營：純寫字樓和商住樓各分天下。? 現(xiàn)在的商住樓宇的外觀、功能配置與寫字樓趨同? 享有使用年限以及按揭方面的便利。? 其供應(yīng)有愈演愈烈的趨勢，儼然成為寫字樓的最激烈競爭對手！? 在市場消化能力上，商住樓居上風(fēng) 商住市場的歷史變遷? 北京商住物業(yè)市場自 1998年出現(xiàn)以來經(jīng)歷了 6年的高速發(fā)展? 目前整個市場上商住物業(yè)項目 90余個? 從北京商住公寓市場的歷史沿革和發(fā)展階段上講，經(jīng)歷了四個發(fā)展階段第一階段 ： 1997年 —1999 年 ? 中關(guān)村以及亞運村作為北京商住公寓的發(fā)源地? 被動適應(yīng)市場，商住產(chǎn)品在使用功能上有很大的缺陷性? 其中中關(guān)村的都市網(wǎng)景，亞運村的匯園公寓是這個時期的物業(yè)代表。 第一代商住物業(yè)的市場特征 ? １、被動接受市場需求，項目實質(zhì)多為高檔公寓。? ２、產(chǎn)品定位為純粹住宅設(shè)計，物業(yè)無 “商用 ”形象。? ３、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)完全屬于住宅類別，用于辦公勉為其難。? ４、商、住的界限不明無法滿足現(xiàn)代辦公需要。? ５、市場供給區(qū)域主要集中在亞運村區(qū)域。 第二階段： 1999年 —2023 年? 簡單的產(chǎn)品修正以及市場推廣的變化等表層? 前期作為公寓開發(fā)的規(guī)劃初衷已定，而后期根據(jù)市場的變化，重新進(jìn)行商住定位的調(diào)整。? 第二代商住公寓依然沒有解決比如如何達(dá)到商住公寓作為商用的辦公需求以及商住混雜引發(fā)的諸多隱患等主要問題。? 這一階段，北京東部區(qū)域的 soho現(xiàn)代城，亞運村的天創(chuàng)世緣，中關(guān)村的韋伯豪是此類物業(yè)市場的代表。第三階段 ： 2023年 —2023 年? １、開發(fā)意愿為主動捕捉市場，順應(yīng)市場發(fā)展需要。產(chǎn)品定位明確以 “商 ”為主，產(chǎn)品形象清晰。? ２、設(shè)計思路以 “商 ”入市，商務(wù)功能設(shè)施完善。? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以商為主，住宅功能基本滅失。? ４、以住宅立項，最大程度賺取政策優(yōu)勢。? ５、市場供給區(qū)域逐漸向東轉(zhuǎn)移，大量物業(yè)集中在 CBD及其輻射區(qū)域。? ６、第三代商住物業(yè)多以純寫字樓的形式進(jìn)行包裝推廣? 對第三代商住公寓來講，最大的風(fēng)險不是來源于市場，而是來源于政策的變化 純寫字樓的形式包裝推廣第四階段 ： 2023年 ~? 商住公寓市場經(jīng)過近 6年時間的發(fā)展，從產(chǎn)品形態(tài)上講已經(jīng)比較成熟。? 2023年，在日趨成熟和激烈的商住市場中，第四代商住崛起。本階段物業(yè)的主要特征是： ? 地標(biāo)性商住? 此物業(yè)多出現(xiàn)在 CBD區(qū)域。在本階段，商住物業(yè)已經(jīng)不僅僅再單純地提供辦公的載體，更是力爭作為一個地標(biāo)性建筑存在。無論從外觀、配套、服務(wù)還是到該物業(yè)的包裝推廣，成為一定區(qū)域的身份名片是商住物業(yè)的更高價值實現(xiàn)。地標(biāo)性商住第四代商住特點? 景觀商住? 生態(tài)景觀作為商住公寓的一個高附加值是第四代商住物業(yè)區(qū)別與前三代商住物業(yè)的典型特征? 細(xì)節(jié)商住
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