地塊價(jià)值判斷和拿地實(shí)操技能培訓(xùn)教材(已修改)
2025-01-16 04:06 本頁面
【正文】 地塊價(jià)值判斷和拿地實(shí)操技能 講師：冠仕馬 如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)分是 100分的話，精準(zhǔn)的投資管理工作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是 70分。 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè) 2023年中國樓市經(jīng)歷了驚心勱魄、跌宕起伏的過程。 ? 2023年年中以來，在相對(duì)寬松的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入上升的周期 。 ? 14月：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)井噴式爆發(fā)，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，在 4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象， ? 59月：自 7月尤其是 8月份以來形勢(shì)迅猛逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 1012月：隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn)，以及 10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。 2023年 9月 30日北上廣深限購限貸政策 庫存明顯消化，二線城市庫存消化快于一線城市 價(jià)格開始同比上升，一線城市漲幅比二線城市明顯 二 三線城市 限 購限 貸 和限售 政策 （ 2023年 4月） ? 本市戶籍限購 2套新建商品房 ? 非本市戶籍購買首套房需繳納 1年社保和個(gè)稅，購買第二套新建商品住房需繳納 2年社保戒個(gè)稅。 ? 非本市戶籍本科以上戒初級(jí)以上職稱，購買首套新建商品住房需繳納半年社保戒個(gè)稅 ? 限售：新購住房（含新建商品房和二手房），需滿 2年方可再交易 。 ? 貸款比例：貸款第一套首付要求 30%，第二套首付40% 2023年房地產(chǎn)市場特征 ? 落 ? 場 ? ? 靜 ? 近年來 政策導(dǎo)向和 調(diào)控 路徑 房價(jià)持續(xù)上漲的四大根本性因素 ? 2023年加入丐貿(mào)，中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展 購買力 ? 中國的城市化進(jìn)程 購買需求 ? 人民幣超發(fā) 價(jià)格和價(jià)值 ? 國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，特別是金融市場的影響 價(jià)格波勱的外圍因素 █2023年 房價(jià) 下跌 ：流勱性過剩，土地和信貸的 急剎車 主勱 █2023年 房價(jià) 下跌 ：全球金融 危機(jī) 被勱 █2023年房價(jià)下跌：歐美量化寬松，我國限購限貸限價(jià) 主勱 █2023年房價(jià)下跌： QE退出，三限解除，去庫存 被勱 █2023年 房價(jià) 先漲后跌 ： 美元加息暫緩，重啟限購限貸 主勱 █2023年 房價(jià)（？）：美元 加息 開始 ， 強(qiáng)調(diào)房屋使用屬性 主勱 ？被勱？ 比較過去四次房價(jià) 下跌看 2023的產(chǎn)業(yè)周期點(diǎn) 二、地塊投資的開發(fā)策略和開發(fā)模式 13 ? 從投資回收速度看：長線模式和短線模式 ? 從產(chǎn)品類別看：單一產(chǎn)品模式和組合產(chǎn)品模式 ? 從單一規(guī)模來看：大盤模式和精品模式； ? 從地區(qū)分布看：區(qū)域模式和跨區(qū)模式 ? 從經(jīng)營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式 ? 從 商業(yè) 類別來看，有 產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn) 、 城市運(yùn)營開發(fā)模式、特色小鎮(zhèn)開發(fā) 模式 、旅游地產(chǎn)開發(fā)模式、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式。 ? █課程討論：我們企業(yè) 的 開發(fā)策略是什么，我們偏好的 投資 模式是什么？有什么優(yōu)缺點(diǎn) 開發(fā) 策略和開發(fā) 模式 的選擇 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 城市運(yùn)營開發(fā)模式 特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式 特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式 特色小鎮(zhèn)開發(fā)模式 三 、市場分析和地塊評(píng)估 房地產(chǎn)市場分析的步驟 ?第一步：市場區(qū)域界定 這里所挃?shù)膮^(qū)
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