【正文】 1 首開集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究 謹(jǐn)呈：首開集團(tuán) 2023年 8月 2 研究目標(biāo) ? 當(dāng)前京外發(fā)展方向是否符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)？ ? 現(xiàn)有京外項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路如何調(diào)整？ ? 未來(lái)京外業(yè)務(wù)發(fā)展的主攻方向如何確定？ ? 如何把握首開帶來(lái)的發(fā)展新機(jī)遇？ 3 研究結(jié)論 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，京外發(fā)展 加強(qiáng)協(xié)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)控制 打造特色，品牌傳播 1 2 3 4 ? 第一部分 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ? 第二部分 成功企業(yè)跨地域發(fā)展實(shí)證研究 ? 第三部分 京外城市發(fā)展機(jī)會(huì)分析與推薦 ? 第四部分 首開京外項(xiàng)目現(xiàn)狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià) ? 第五部分 首開企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析 ? 第六部分 京外業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略性建議 市場(chǎng)篇 企業(yè)篇 綜合研究框架 5 綜合研究框架 —— 致力于為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供專業(yè)依據(jù) 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展趨勢(shì)分析 成功企業(yè)跨地域發(fā) 展實(shí)證研究 關(guān)鍵成功因素 （ 戰(zhàn)略 、 管理 ） 首開京外項(xiàng)目現(xiàn) 狀分析與價(jià)值評(píng)價(jià) 京外發(fā)展思路 京外項(xiàng)目管理建議 京外房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展的空間 首開京外發(fā)展 優(yōu)劣勢(shì) 內(nèi)部資源能力 外部環(huán)境 首開企業(yè)的競(jìng) 爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及資源分析 京外城市發(fā)展機(jī)會(huì) 分析與推薦 ?市場(chǎng)規(guī)模 ?產(chǎn)業(yè)鏈狀況 ?行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析 ?競(jìng)爭(zhēng)格局 ?國(guó)外企業(yè)研究： Pulte， Homes，Contex， Lennar ?國(guó)內(nèi)企業(yè)研究： 萬(wàn)科、華潤(rùn)臵地、合生創(chuàng)展、中國(guó)海外、富力 ?京外城市細(xì)分市場(chǎng)研究 ?各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià) ?機(jī)會(huì)城市推薦 ?進(jìn)入時(shí)機(jī)建議 ?項(xiàng)目現(xiàn)狀及特征分析 ?項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià) ?項(xiàng)目問(wèn)題分析 ?項(xiàng)目處臵意見(jiàn) ?企業(yè)發(fā)展及能力分析 ?企業(yè)文化 ?管理組織架構(gòu) ?人力資源現(xiàn)狀 ?京外業(yè)務(wù)發(fā)展模式 ?京外資金運(yùn)作模式 6 第一部分 ? 市場(chǎng)規(guī)模分析 ? 產(chǎn)業(yè)鏈分析 ? 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)格局分析 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 7 京外行業(yè)發(fā)展空間 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 研究框架 市場(chǎng)規(guī)模 競(jìng)爭(zhēng)格局 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 ? 京內(nèi)外對(duì)比 ? 中心城市規(guī)模 ? 二三線規(guī)模 ? 未來(lái)市場(chǎng)空間 ? 產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 ? 政府和金融機(jī)構(gòu) ? 開發(fā)商價(jià)值鏈 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) ? 土地驅(qū)動(dòng) ? 資金驅(qū)動(dòng) ? 技術(shù)創(chuàng)新 ? 集中度對(duì)比 ? 各城市狀況 ? 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力 ? 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) 行業(yè)特點(diǎn) 8 （ 1978 至 1991 年） 1978 年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。 1980 年 9 月北京市拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1987 年 11月，深圳市首次公開招標(biāo)出讓住房用地。 1990 年上海市開始建立住房公積金制度。 一、試點(diǎn)起步階段 二、調(diào)整推進(jìn)階段 三、協(xié)調(diào)發(fā)展階段 四、調(diào)控新階段 （ 1992 至 1998 年） 1992 年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)。1993 年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。 （ 1998 至 2023 年） 1998 以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在中國(guó)加入 WTO后，行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。 （ 2023 年以來(lái)） 2023 年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 行業(yè)的特點(diǎn)是什么？ 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程 市場(chǎng)規(guī)模 9 房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資的范疇，與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣具有明顯的周期性；不同城市呈現(xiàn)不同的周期特點(diǎn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡；一、二、三級(jí)城市呈梯度式發(fā)展。 政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。 房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) 周期明顯 地域集中 政策敏感 市場(chǎng)規(guī)模 10 471 610 814 8981249531963118110912744412023 2023 2023 2023 2023 北京 京外 4912 5929 7125 9008 10376 京內(nèi)京外市場(chǎng)份額比較（以銷售額計(jì)） 人民幣：億元 京外市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間廣闊 市場(chǎng)規(guī)模 11 3 3 . 71 1 . 92 8 . 32 6 . 145645255363216三大區(qū)域市場(chǎng)比重 % 環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 其他地區(qū) 城市在區(qū)域的市場(chǎng)比重 % 北京 環(huán)渤海 長(zhǎng)三角 珠三角 上海 廣州 深圳 經(jīng)濟(jì)圈、中心城市戰(zhàn)略地位突出 （ 以銷售額計(jì)） 市場(chǎng)規(guī)模 12 9155663878808936130140931164316219810715868203264153226104306128天津 % 青島 % 蘇州 % 無(wú)錫 29% 成都 % 20232023年城市商品房銷售額（人民幣：億元） 二三線城市市場(chǎng)增長(zhǎng)迅猛 城市 復(fù)合增長(zhǎng)率 市場(chǎng)規(guī)模 13 36. 237. 740. 542. 039. 1未來(lái)市場(chǎng)空間 —— 快速城市化帶來(lái)巨大空間 2023 2023 2023 2023 2023 0 . 01 . 02 . 03 . 04 . 05 . 06 . 0上海 深圳 蘇州 天津 重慶 煙臺(tái) 蘭州 三亞萬(wàn)元20232023202320232023各城市歷年人均 GDP 市場(chǎng)規(guī)模 14 地塊勘查確定用地條件 地塊清理 前期開發(fā) 地塊上市 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì) 項(xiàng)目開發(fā)管理 銷售經(jīng)營(yíng) 裝飾裝潢 物業(yè)服務(wù) 政府土地管理部門 政府規(guī)劃部門 開發(fā)商 市場(chǎng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 建筑承包單位 材料供應(yīng)商 金融機(jī)構(gòu) 消費(fèi)者 消費(fèi)者 營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 經(jīng)紀(jì)公司 買賣轉(zhuǎn)讓 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 后續(xù)服務(wù)市場(chǎng) 服務(wù)機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)鏈全景圖 —— 開發(fā)商處于核心位臵 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 15 開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)中的價(jià)值鏈 —— 資源整合創(chuàng)造價(jià)值 技術(shù)開發(fā) 采購(gòu) 企業(yè)基礎(chǔ)資源 人力資源管理 可行性研究 融資活動(dòng) 建設(shè)貸款 市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)定位 營(yíng)銷計(jì)劃 工程管理 土地使用權(quán)獲得 動(dòng)拆遷，建設(shè)單位投標(biāo)，建材，資金 規(guī)劃設(shè)計(jì) 預(yù)售安排 市場(chǎng)研究 中介機(jī)構(gòu) 服務(wù) 物資供應(yīng) 廣告 促銷 銷售 合同管理 按揭抵押 貸款 物業(yè)管理手冊(cè)與程序 設(shè)備與技術(shù) 物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù) 市場(chǎng)與銷售 外部后勤 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 內(nèi)部后勤 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 16 ? 政府壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，控制土地供應(yīng)總量、速度和結(jié)構(gòu)，政府儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)、公開交易、市場(chǎng)配臵的土地供應(yīng)機(jī)制正在建立中。 《 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法 》 再次重申，今后一級(jí)土地開發(fā)將嚴(yán)格實(shí)行公開招標(biāo)方式。 ? 銀行機(jī)構(gòu)是命脈，提供大部分房地產(chǎn)開發(fā)資金。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)中銀行機(jī)構(gòu)提供貸款資金的比重在 55%以上。 政府和金融機(jī)構(gòu)的地位 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 17 產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)眾多，有效地一體化整合至關(guān)重要。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有賴于縮短開發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。 ? 政府能否提供穩(wěn)定的土地供應(yīng)和金融政策，是關(guān)乎行業(yè)成熟的決定因素。 ? 資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵，自有資金是門檻，融資渠道是動(dòng)脈。 產(chǎn)業(yè)鏈狀況 18 ? 房地產(chǎn)行業(yè)繁榮靠的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體持續(xù)快速增長(zhǎng)和按揭貸款的持續(xù)低利率。 ? 人均 GDP持續(xù)增長(zhǎng)，引發(fā)住房需求的快速上升，房?jī)r(jià)和銷售量就會(huì)同步上升，房地產(chǎn)的銷售額快速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)不斷增長(zhǎng)。 ? 貸款低利率，降低按揭成本增加房地產(chǎn)的需求；同時(shí)，低利率也會(huì)降低房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)快速上升。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 19 土地驅(qū)動(dòng) ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。 ? 2023年招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積、價(jià)款，分別占整個(gè)出讓土地總面積和總價(jià)款的 ％和 ％。 ? 而在 1999年全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例不足 2％。 ? 土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，使得土地供應(yīng)更加透明和規(guī)范，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；⒖绲赜虬l(fā)展。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 20 資本驅(qū)動(dòng) ? 房地產(chǎn)開發(fā)獲得銀行貸款的大力支持。 ? 2023 年底房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為 億元， 2023 年 1 季度末達(dá)到 ，保持穩(wěn)定增速。 ? 通過(guò)銀行貸款，消費(fèi)者住房需求得以實(shí)現(xiàn)。 ? 2023 年以來(lái)，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額直線上升， 2023 年底達(dá)到 億元，余額同比增長(zhǎng) %。雖然 2023 年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率逐步下降，但仍維持 30%以上。 ? 金融市場(chǎng)開放程度提高，外資進(jìn)入，融資渠道多元化。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 21 技術(shù)創(chuàng)新 —— 未來(lái)驅(qū)動(dòng)力 ? 為應(yīng)對(duì)資源短缺的制約，在建筑過(guò)程中使用新材料，做到節(jié)約能源、環(huán)保，能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)方式面臨新的變革，先進(jìn)國(guó)家普遍采用的工廠化生產(chǎn)方式具有借鑒意義。 ? 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)效率不到歐美房地產(chǎn)公司的 60％。 ? 先進(jìn)的生產(chǎn)方式使得資金周轉(zhuǎn)加快，同樣的資本投入就能有更好的回報(bào)。 ? 先進(jìn)的生產(chǎn)方式能更好提高建筑質(zhì)量，避免開發(fā)商付出大量的資源和精力對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 22 數(shù)量眾多，行業(yè)集中度不足，競(jìng)爭(zhēng)力不足 正逐步進(jìn)入行業(yè)的整合階段 ? 企業(yè)總數(shù)： ≤１％， ? 投資額占： １９ .１％ ? 總資產(chǎn)： ２１ .７％ ? 經(jīng)營(yíng)收入： ２６％ ? 竣工面積： ２１ .１％ ? 銷售面積： １８ .８％ 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)５００強(qiáng)市場(chǎng)份額總和情況 競(jìng)爭(zhēng)格局 23 與高集中度的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)差距 美國(guó)前 20位開發(fā)商市場(chǎng)份額總和變化趨勢(shì) 在過(guò)去 10年間，市場(chǎng)份額總和幾乎翻了一番。 競(jìng)爭(zhēng)格局 24 各城市開發(fā)企業(yè)狀況 城 市 開發(fā)企業(yè)數(shù) 企業(yè)性質(zhì) 上海 2199 國(guó)有： 19%；民營(yíng)： 69%；外資： 12% 深圳 600 國(guó)有： 19%，民營(yíng) 71%；外資： 10% 蘇州 735 —— 天津 761 國(guó)有： 24%；民營(yíng)： 68%；外資： 8% 重慶 1597 國(guó)有： 7%；民營(yíng)： 86%；外資： 7% 煙臺(tái) 267 國(guó)有： 56%；民營(yíng)： 31%；外資： 13% 蘭州 203 —— 競(jìng)爭(zhēng)格局 25 3 1 . 0 % 3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 8 . 0 %2 7 . 0 %3 4 . 2 %2 3 . 6 % 2 3 . 1 %2 8 . 7 %2 3 . 9 % 2 4 . 8 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均1 1 . 5 %1 6 . 4 %1 3 . 0 %2 2 . 6 %7 . 8 %1 4 . 3 %8 . 4 %9 . 2 %5 . 2 %1 0 . 3 %8 . 3 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均毛利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)率 國(guó)內(nèi)開發(fā)商 美國(guó)開發(fā)商 行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 —— 比國(guó)外更高的利潤(rùn)率 競(jìng)爭(zhēng)格局 26 1 5 .