【正文】 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 3/10/2023 旅游小鎮(zhèn)研究暨四大旅游城市調(diào)研報告 專題研究之 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 1：旅游地產(chǎn)的發(fā)展 概念解釋 發(fā)展回顧 業(yè)態(tài)關(guān)系 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 ? 一般認為， 旅游房地產(chǎn)就是以旅游人群為目標(biāo)，為最終消費者的物業(yè)形式 。 ? 在我國，比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以 旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式 ，其開發(fā)物是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山 /滑雪運動度假村等產(chǎn)品形態(tài)。 ? 更為廣泛的說法是， 直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā) 。旅游休閑房產(chǎn)指當(dāng)旅游休閑業(yè)發(fā)展到一定階段，投資商依托具有豐富的旅游資源 (包括自然景區(qū)、人造景區(qū) )，為全部或部分實現(xiàn)度假休閑功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目，它是一種集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式。景觀房產(chǎn)是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點的房產(chǎn)建筑，由于旅游的開發(fā)多伴生有開發(fā)區(qū)地價的升值，而旅游區(qū)本身就是一種景觀資源，因此多把伴隨旅游區(qū)的開發(fā)而出現(xiàn)的旅游房產(chǎn)稱為景觀房產(chǎn)。 概念解釋 旅游地產(chǎn)是集投資與消費于一體的新型物業(yè)模式。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 從最初的旅游度假房屋出租發(fā)展到目前的旅游商務(wù)、商業(yè)、居住、度假等地產(chǎn)模式。 ? 旅游房地產(chǎn)的起源 旅游房地產(chǎn)源于 20世紀 60年代歐洲的阿爾卑斯地區(qū)，為了讓前來滑雪度假地度假的歐美中產(chǎn)家庭買得起度假房地產(chǎn)，亞歷山大奈特將度假房產(chǎn)按時段分別出售給不同的度假者，并給予每個購買者在一定時期內(nèi)享有度假地房產(chǎn)的住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利，同時這種權(quán)利可以轉(zhuǎn)售和轉(zhuǎn)讓。 發(fā)展回顧 ? 我國旅游房地產(chǎn) 我國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)始于 20世紀 90年代。在國內(nèi)一些城市房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“泡沫”的時候，以“健康、運動、休閑”為主題的旅游房地產(chǎn)開始興起，并取得了不俗的業(yè)績。旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)是分時度假的概念。 21世紀以來，旅游度假地產(chǎn)形成了多種發(fā)展，遍地開花的局面。從最初的商務(wù)旅游地產(chǎn)逐漸增多有 旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等。各地結(jié)合不同類別的景觀資源，打造不同類別的旅游地產(chǎn)。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 旅游地產(chǎn)是以旅游度假為目的，通過整合規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、專業(yè)策劃、市場營銷、網(wǎng)絡(luò)管理等各個環(huán)節(jié)，把旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個全新產(chǎn)業(yè)模式。通常意義上，旅游地產(chǎn)劃分為四個大類： 類型 概念描述 特點 典型案例 旅游景點地產(chǎn) 在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動提供的各種觀光、體閑娛樂的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價值。 上海新天地、宋城集團的宋城主題公園等。 旅游商務(wù)地產(chǎn) 在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 以旅游接待為目的的自營式酒 (飯 )店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。 海南博鏊等。 旅游度假地產(chǎn) 為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 “第二居所”的度假休閑和投資置業(yè)為目的。多建在大中城市遠郊或遠離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。 佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍天、千島度假村。 旅游住宅地產(chǎn) 與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。 杭州宋城的山地別墅等。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 此為，從資源及項目輻射范圍看，旅游地產(chǎn)還可分為世界性、全國性和區(qū)域性旅游地產(chǎn)。 ? 從消費主體的核心市場構(gòu)成來看，世界休閑地產(chǎn)形成了三種不同的發(fā)展形態(tài)： ? 世界性休閑地產(chǎn) —— 休閑新城； ? 全國性休閑地產(chǎn) —— 度假區(qū) /村； ? 區(qū)域性休閑地產(chǎn) —— 主題休閑城區(qū)。 世界性旅游地產(chǎn) 全國性旅游地產(chǎn) 區(qū)域性旅游地產(chǎn) 產(chǎn)生區(qū)域 特色資源區(qū)域 特色資源區(qū)域，離城區(qū)較遠 特色資源區(qū)域，離城區(qū)不遠 市場構(gòu)成 以全球游客為主 以全國為主，吸引世界游客 以區(qū)域性市場為主 功能定位 休閑、度假 旅游、度假，產(chǎn)品能自我完善 旅游、休閑、度假，產(chǎn)品能自我完善 居住構(gòu)成 第二居所為主 第一、第二居所的度假為主 第二居所向第一居所過渡 發(fā)展思路 依托自然資源帶動 依托規(guī)?；亩燃僭O(shè)施 以旅游休閑帶動居住，逐步形成主題新城 代表項目 美國夏威夷 黃金海岸 美國棕櫚泉 美國隱居谷 美國十七英里 卡帕魯阿度假村 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 目前 ,我國旅游休閑地產(chǎn)形成幾大版塊格局： 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 旅游房地產(chǎn)具備行業(yè)兩大特征，四個要素 —— 特 征 描 述 養(yǎng)身度假、旅游購物、交易、身份象征三者緊密結(jié)合 不是簡單解決居住問題，要解決更多的其他問題。旅游房地產(chǎn)是不但讓人游還要住，多種消費方式結(jié)合才能發(fā)展起來。第二居所概念是在一個更適合于居住和休閑的地區(qū)臵業(yè)。今后會逐步出現(xiàn)產(chǎn)品功能和產(chǎn)品類型的細化。 如：一些人開始在香港或者其他一些地區(qū)購房，外省市一些地區(qū)的人跑到海南去購房，這樣就帶動了海南房地產(chǎn)的提升。 房地產(chǎn)開發(fā)與配套服務(wù)軟硬兼施 除了硬件建設(shè)，沒有軟件建設(shè)，很難把普通的地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。 旅游地產(chǎn)一個轉(zhuǎn)換過程：就是有人替你去管理，有人替你去實行租務(wù)。有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理條件的地區(qū)，才有可能逐漸形成旅游地產(chǎn)。配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件不能分離。旅游地產(chǎn)要把旅游項目經(jīng)營得很好，同時又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營得很好，兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 旅游地產(chǎn)開發(fā)要結(jié)合地方產(chǎn)業(yè)因素，依托資源條件，有效發(fā)揮功能延伸，最后處理好營銷環(huán)節(jié)。 四個要素 產(chǎn)業(yè)要素 資源要素 功能要素 營銷要素 旅游業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 緊密聯(lián)系相互依托 可利