某一房地產(chǎn)(已修改)
2025-01-12 18:59 本頁面
【正文】 第四章 成 本 法 案例某一房地產(chǎn)，土地總面積 2500m2，是 6年前通過征用農(nóng)地所得，當(dāng)時費(fèi)用 800元 /m2，現(xiàn)時取得該類土地需要 1000元 /m2。地上建筑總面積6000m2，是 2年前建成交付使用的，當(dāng)時建筑造價 800元 /m2，現(xiàn)實(shí)建筑同類建筑物 1100元/m2，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為 2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。167。41概述? 一、成本法的概念? 成本的含義：是指價格，即估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的重置價。 成本 價格完全性 現(xiàn)時性客觀性（ 1）完全性：是指對于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部金額，而不是指對于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應(yīng)納稅金。（ 2）現(xiàn)時性：是指待估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的重新建造成本，而 不是 其當(dāng)初建造時所發(fā)生的成本（歷史成本 ），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。（ 3）客觀性：意味著這時所說的成本是在估價時點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下，重新開發(fā)估價對象房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的正常成本，而非估價對象房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際花費(fèi)的成本。成本法? （ costapproach），又稱原價法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價時點(diǎn)以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用以及正常的利潤、稅金為依據(jù)來評估估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 或 估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的重新購建價格 (重建成本與重置成本 )，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的方法。 P74重建成本 （reproductioncost）：是指根據(jù)目前的人工與材料價格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風(fēng)格上與委估建筑物 完全相同 的建筑物所需要的成本。又稱 “復(fù)制成本 ”。適用于具有保護(hù)價值的建筑物，如文物性建筑物、紀(jì)念性建筑物待。重置成本 （replacement cost）：是指根據(jù)日前的人工與材料價格，利用日前的材料標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費(fèi)的成本。廣泛應(yīng)用于普通建筑物，估價人員在實(shí)際工作中更多地使用。二 、理論依據(jù) ? 需求方（買方）： 替代原理? 供給方（賣方）：生產(chǎn)費(fèi)用（開發(fā)成本）價值論三、成本法的適用范圍? 1.適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等 公用、公益房地產(chǎn)；? 2.對于一些特殊用途的并獨(dú)特設(shè)計的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等；? 適用于房地產(chǎn)保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；? 對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本法進(jìn)行估價。四、成本法運(yùn)用的基本步驟 P75? 將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評估其價格? 估算建筑的重新建造成本；? 估算建筑的減價修正額（折舊）；? 建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點(diǎn)的價格；? 待估房地產(chǎn)的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產(chǎn)的價格。五、基本公式? P=L+CD? P—— 待估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的價格? L—— 待估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的土地價格? C—— 建筑在估價時點(diǎn)的重新建造成本? D—— 建筑在估價時點(diǎn)的減價修正額，又可稱為累計折舊? 在不同情況下表示不同：? 舊有房地產(chǎn)估價的基本公式? 舊有房地產(chǎn)價格 =舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值 建筑物折舊? 建筑物折舊 :? (1)折舊 ：建筑物的價值損耗，又叫建筑物的減價修正額。
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