易居沈陽某地產(chǎn)心語地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃報(bào)告(已修改)
2025-01-12 01:07 本頁面
【正文】 楔子 我們需要了解這個(gè)項(xiàng)目，了解并不是簡單的數(shù)據(jù)堆疊，而是核心價(jià)值點(diǎn)的梳理 …… 壹 〃 抽絲剝繭 〃 項(xiàng)目分析／ 貳 〃 箭射靶心 〃 項(xiàng)目定位／ 叁 〃 群體寫真 〃 客戶畫像肆 〃 有的放矢 〃 營銷思路／ 伍 〃 感染力量 〃 企劃推廣／ 陸 〃 販賣硬件 〃 營銷策略 關(guān)于產(chǎn)品理解 即便有一些小小的瑕疵， 也會是維納斯的臂膀，成為獨(dú)特的優(yōu)勢。 我們認(rèn)為，好的產(chǎn)品值得一再回味。 一般城市擴(kuò)張模式 村落 城鎮(zhèn) 單一中心城市 多中心城市 1. 與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷改變與擴(kuò)張同步，城市的面積不斷擴(kuò)大。 2. 在城市擴(kuò)大到周邊地區(qū)到中心交通成本過高或市中心生活成本過高的時(shí)候，會自然的在周邊形成城市副中心。 3. 城市副中心決不是單一功能的，而是以商業(yè)服務(wù)功能為核心，向其余功能擴(kuò)展的綜合性區(qū)域。 單一的城市中心無法滿足不斷擴(kuò)張的城市需求。 沈陽市如何向西發(fā)展 我們認(rèn)為沈陽市的發(fā)展由于人口的激增和經(jīng)濟(jì)的膨脹，明顯已經(jīng)開始需求更多的城市副中心，那么在城市的西向上會形成怎樣的發(fā)展模式呢？ 政府推動產(chǎn)業(yè)先行，帶動人口導(dǎo)入，形成新的城市副中心 ! 價(jià)值角度 價(jià)值潛質(zhì) 城市地位 城市內(nèi)真正的生態(tài)綠洲，市區(qū)內(nèi)不可多得的生態(tài)區(qū)域 未來規(guī)劃的人文中心，五館一場的市政規(guī)劃 區(qū)域性質(zhì) 鐵西的生態(tài)、文化、娛樂中心 輻射范圍 鐵西、于洪、皇姑、和平 交通擴(kuò)散 東西快速干道，地鐵一號線，二環(huán)線，道路四通八達(dá) 區(qū)域價(jià)值對項(xiàng)目影響 地理位臵、交通潛力、政府規(guī)劃，深具發(fā)展?jié)摿?，區(qū)域價(jià)值的提升必然拉動本案的銷售與升值。 西部目前基本情況 雙城化：市區(qū)與西部相當(dāng)于兩座同時(shí)快速發(fā)展又互為依賴的城 雙向化：從市區(qū)向西發(fā)展，從鐵西向西發(fā)展，快速發(fā)展互相碰撞 這個(gè)區(qū)域處于兩個(gè)區(qū)域聯(lián)通的黃金走廊上的黃金分割點(diǎn)，同時(shí)受到兩個(gè)快速發(fā)展區(qū)域的積極影響。 這條黃金分割帶會成為未來沈陽的西部城市副中心 我們的區(qū)域特質(zhì) 完美的生態(tài) 具有新時(shí)代氣息的人文 市政規(guī)劃的寵兒 新城獨(dú)有的新鮮生活氣息 我們的土地價(jià)值最大化原理 生態(tài)人文優(yōu)勢非常明顯 關(guān)鍵是通過人為的努力 將土地價(jià)值進(jìn)一步撥升 充分利用“保利”品牌號召力，在這塊土地上做生態(tài) 人文大盤 我們的產(chǎn)品最優(yōu)化原理 不足 機(jī)會 兵營式排列，不利于彰顯大盤優(yōu)勢 無特色景觀與核心景觀區(qū)，不利于體現(xiàn)整體品質(zhì) 兵營式排布雖不利于景觀打造，但老模式下居住的舒適度還是比較被認(rèn)同的 后期銷售推案產(chǎn)品單一化 商業(yè)內(nèi)街形式老化，不利于經(jīng)營管理與拔高商業(yè)形象，有待改進(jìn) 如果能引進(jìn)大型超市，形成區(qū)域集中商業(yè)，可提升本案價(jià)值 從本案體量、容積率、戶型規(guī)劃、區(qū)域地段位臵與發(fā)展?jié)摿砜?，本案定位?yīng)向保利上林灣靠攏，略高于保利上林灣，走經(jīng)濟(jì)、舒適型路線。客源有部分經(jīng)濟(jì)實(shí)用舒適性需求；部分改善性需求?？傮w為剛性需求客源。 對比 體量 容積率 地理位臵 戶型規(guī)劃 景觀 區(qū)域現(xiàn)狀 總結(jié) 保利上林灣 60萬 2 二環(huán)外，但緊鄰二環(huán)線 一房 % 二房 47% 三房 % 丁香湖 成熟度一般 二個(gè)產(chǎn)品較具相似度。但本案位臵、配套優(yōu)于保利上林灣 本案 68萬 2 二環(huán)外，但緊鄰二環(huán)線 一房 % 二房 % 三房 33% 大戶型 % 森林公園 五館一場 成熟度一般，但比保利上林灣相對成熟。 亮點(diǎn) 描述 健康 生態(tài)、未來人文氣息濃郁、自身綠化較高 戶型 戶型配比合理，除部分產(chǎn)品近電梯外，其它產(chǎn)品戶型規(guī)劃較合理 品牌 保利品牌號召力 淡點(diǎn) 描述 景觀 園區(qū)景觀缺乏特色 產(chǎn)品 產(chǎn)品形式單一 商業(yè) 商業(yè)街規(guī)劃形式老化 基本優(yōu)化方法 優(yōu)者更優(yōu) 強(qiáng)化亮點(diǎn)，不斷升華放大，使亮點(diǎn)成為焦點(diǎn) 通過產(chǎn)品品牌的強(qiáng)度，提升產(chǎn)品力的最后支撐力度 通過物業(yè)、綜合品質(zhì)的強(qiáng)化引導(dǎo)，以及營銷手段的創(chuàng)新，彌補(bǔ)不足 轉(zhuǎn)化劣勢 通過銷售策略改善產(chǎn)品與景觀單一的不利影響 通過改進(jìn)商業(yè)規(guī)劃，提升產(chǎn)品持續(xù)競爭力 我們的產(chǎn)品與保利 縱向之比 —— 與保利各大品類比較 保利系列產(chǎn)品總結(jié) 純住宅系列 保利心語花園 保利花園 保利百合花園 保利上林灣 保利香檳花園 保利香檳花園 保利西子灣 保利今利園 保利湘府文苑 別墅系列 保利十二橡樹莊園 保利高爾夫花園 保利閬峰云墅 豪宅系列 保利康橋 保利東灣 保利國賓上院 寫字樓系列 保利豐興廣場 保利文化大廈 綜合體系列 保利五月花 我們的產(chǎn)品與保利 縱向之比 —— 與保利各大品類比較 從保利開發(fā)的全國戰(zhàn)略來講，在一線城市更注重別墅、豪宅、商業(yè)、綜合體的開發(fā)，在二線城市主要以開發(fā)住宅社區(qū)為主。保利心語系列在保利全國各大產(chǎn)品中屬于普通住宅類產(chǎn)品，客群定位以大眾鋼性需求為主，形象定位走溫馨舒適形路線。 本案在各類品系中屬于中端項(xiàng)目，但由于特殊地域性的生態(tài)、人文氣息與保利品牌的印跡等因素，可以適當(dāng)拔高形象。 我們的產(chǎn)品與保利 橫向之比 —— 與市場競品比較 本案在區(qū)域市場產(chǎn)品性價(jià)比方面的競爭對手為第一城；價(jià)格方面的競爭對手為假日 .普羅旺斯；位臵相近、體量相仿并且在景觀方面的競爭對手為美好愿景；其它小型對手為獅城、凱榮，以及部分二環(huán)周邊沿線鐵西樓盤。 總體來講，競爭具有一定壓力，但 本案較比競品在品牌、內(nèi)外生態(tài)等方面較有優(yōu)勢，因此如果能夠打造處區(qū)域的商業(yè)中心，加上保利品牌的號召力，能增強(qiáng)自身抗競爭能力與后續(xù)價(jià)值的深入挖掘。 品質(zhì)感 公信力 身份感 消費(fèi)者預(yù)期 我們的產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成 保利，中國地產(chǎn)界知名品牌。 在中國，有多少人因?yàn)楸＠鴮σ粋€(gè)區(qū)域產(chǎn)生信心 在沈陽，有多少人愿意選擇保利的產(chǎn)品 保利的品牌，正是支撐本項(xiàng)目物業(yè)的 第一大優(yōu)勢 公信力 保利，品質(zhì)的形象代言人。 在中國，保利的產(chǎn)品營造的自然、和諧和舒適成為品質(zhì)的寫真 在沈陽，沒有顧慮性地選擇保利就是收獲了保障 保利的品質(zhì)，正是支撐本項(xiàng)目物業(yè)的 第二大優(yōu)勢 品質(zhì)感 保利，身份與品味的象征。 在中國，居住在保利，成為一種潮流，一種品味 在沈陽，政府要員、國家干部、城市精英 …… 總是把入住保利當(dāng)成榮耀 保利的高度，正是支撐本項(xiàng)目物業(yè)的 第三大優(yōu)勢 身份感 SWOT分析 優(yōu)勢支撐點(diǎn) 描述 對臵業(yè)者的意義 品牌、品質(zhì)支撐 “保利”品牌認(rèn)可度在全國較高 它是
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