年永嘉大自然濱江麗景地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣(終稿)99頁(yè)-24m(已修改)
2025-01-09 04:50 本頁(yè)面
【正文】 大自然 濱江麗景 整合營(yíng)銷企劃 浙江精銳 整合營(yíng)銷的目標(biāo) 打造永嘉一線江景品質(zhì)樓盤(pán)形象，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)利益最大化，鞏固和提升“大自然”房產(chǎn)品牌。 目 錄 一、市場(chǎng)篇 市場(chǎng) —— 政策 —— 競(jìng)爭(zhēng) 二、產(chǎn)品篇 項(xiàng)目概況 —— 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) 三、定位篇 產(chǎn)品定位 —— 市場(chǎng)定位 —— 目標(biāo)客戶定位 四、概念篇 五、營(yíng)銷篇 賣點(diǎn)挖掘 — 核心賣點(diǎn) — 概念提練 — 創(chuàng)意表現(xiàn) 營(yíng)銷推廣策略 — 階段性推廣計(jì)劃 — 價(jià)格策略 — 主題活動(dòng)推廣 多算勝少算，知己知彼，方能運(yùn)籌帷幄決勝千里。 深刻理解大勢(shì)，研究對(duì)手，剖析自我是成功產(chǎn)品推廣和營(yíng)銷的不二法門(mén)。首先我們回顧這些必須重視和理解的客觀現(xiàn)實(shí) …… （三）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 一、市場(chǎng)篇 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （二）政策分析 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 溫 州 ?溫州的樓市走勢(shì)與商品住宅市場(chǎng)的供求關(guān)系聯(lián)系密切。從當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，今年的新盤(pán)供應(yīng)總量并沒(méi)有加大，但 住宅市場(chǎng)需求仍將保持剛性的態(tài)勢(shì)而得不到緩解 。因此，城區(qū)外擴(kuò)， 向郊區(qū)拓展發(fā)展空間，是房地產(chǎn)市場(chǎng)和滿足住宅需求的必然方展方向 。 ?溫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)從八十年代初開(kāi)始，經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展周期， 市場(chǎng)趨理性成熟 。 2023年，全市房地產(chǎn)投資 ，占全社會(huì)投資比重為 %。 （一）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 永 嘉 ? 永嘉縣下轄 12鎮(zhèn) 26鄉(xiāng)， 906個(gè)行政村，總?cè)丝诮?90萬(wàn)人?？h城駐地為上塘鎮(zhèn)。 ? 近幾年，永嘉縣房地產(chǎn)發(fā)展比較快，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年 16月永嘉縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 ，比上年同期增加 5億元，增長(zhǎng) 。 其中影響最大的項(xiàng)目是中楠房開(kāi)的報(bào)喜鳥(niǎo)住宅項(xiàng)目，其土地購(gòu)置費(fèi)一項(xiàng)就投入 ，占全縣房地產(chǎn)投資的 62%。 （二）政策分析 大交通圈的構(gòu)建給上塘鎮(zhèn)帶來(lái)利好消息 ?上塘鎮(zhèn)為永嘉縣政府駐地，位于永嘉縣東南部，楠溪江下游，是 全縣政治、科技、教育、文化和經(jīng)濟(jì)管理中心，楠溪江旅游服務(wù)管理中心和后方服務(wù)基地。 ?扼永嘉北部山區(qū)大門(mén)，省道仙清線穿鎮(zhèn)而過(guò)，規(guī)劃中的大溫州市區(qū)北緣， 距市區(qū) 16公里，離楠溪江國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)中心 30公里。 ?大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了利好消息： 溫州 —— 諸暨段高速公路 將經(jīng)過(guò)縣城； 上塘通向橋下的公路 即將建成，有望年內(nèi)通車； 溫州到三江隧道 具體方案已經(jīng)落實(shí)；上塘正要新建另 一條通往甌北的公路 ，可將上塘與甌北縮短 7公里路程； 永興路與越江大橋 相連指日可待。 ?根據(jù)永嘉城市化發(fā)展總體規(guī)劃， 上塘鎮(zhèn)將發(fā)展成為擁有人口 15萬(wàn)，建成區(qū)面積 12平方公里的生態(tài)環(huán)保型城市 ，并和甌北、黃田、羅東聯(lián)體，共同構(gòu)筑溫州城市甌江北岸的一部分。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 永嘉縣制定了沿江金色工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，沿溪綠色旅游風(fēng)光帶，沿山特色資源開(kāi)發(fā)帶的“三帶”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，組建“一個(gè)核心，兩條軸線”的空間布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。有重點(diǎn)、有選擇地發(fā)展軸線上的重點(diǎn)城鎮(zhèn)以及城鎮(zhèn)組合加強(qiáng)縣域內(nèi)各級(jí)城鎮(zhèn)的空間聯(lián)系，使城鎮(zhèn)在地域經(jīng)濟(jì)和生活中起到集聚作用。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 一個(gè)核心 —— 以上塘、甌北、黃田、羅東四個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)組成縣域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、培育中心城市地區(qū)功能， 打破行政界限的束縛，改變中心城市功能不突出、規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實(shí)力分散的弱點(diǎn)。將上塘鎮(zhèn)行政管理、文化中心職能，甌北鎮(zhèn)的區(qū)位和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與黃田鎮(zhèn)、羅東鄉(xiāng)建設(shè)腹地廣闊相結(jié)合，利用與溫州市隔江相望的優(yōu)勢(shì)，接納溫州城市和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、信息、人才優(yōu)勢(shì)的輻射，形成中心城市地區(qū)。 （二）政策分析 一個(gè)核心、兩條軸線 兩條軸線 —— 沿甌江發(fā)展軸、沿楠溪江發(fā)展軸 諸永高速的開(kāi)工建設(shè)，能使溫州市區(qū)到楠溪江中心區(qū)從原來(lái)的一小時(shí)左右縮短為半小時(shí)，那么，楠溪江附近的區(qū)域顯然比溫州南向的瑞安、平陽(yáng)等有更好的開(kāi)發(fā)前景。諸永高速沿途的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)很可能會(huì)熱起來(lái)。 沿諸永高速公路在楠溪江附近尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)已成為一些業(yè)界人士的共識(shí)，永嘉最有人氣的城鎮(zhèn)是上塘、甌北、烏牛和被業(yè)界最看好的發(fā)展高檔住宅的沙頭區(qū)域，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱土。 來(lái)自甌北鎮(zhèn)的威脅 甌北鎮(zhèn)在上塘鎮(zhèn)正南面，與溫州市區(qū)僅一江（甌江）之隔，甌北組團(tuán)既是 溫州城市延伸的一部分 ，又是 永嘉經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 ，是區(qū)域?qū)ν饨涣鞯拇翱冢邆鋬?yōu)越的地理位置，因此，過(guò)去在永嘉有這樣一句話：“買(mǎi)房子如不買(mǎi)溫州，就要買(mǎi)甌北”。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán) —— 中楠 國(guó)際廣場(chǎng) ?地理位置：永嘉縣毆北鎮(zhèn)雙塔路南側(cè)，奧康路東側(cè) ?用地面積：規(guī)劃總用地面積近 74967平方米，約和 113畝 ?總建筑面積：約為 16萬(wàn)平方米 ?銷售情況：住宅銷售均價(jià)在 6500元 /平方米左右，開(kāi)盤(pán)時(shí)曾在二手房市場(chǎng)上炒得非常火熱，現(xiàn)在住宅已經(jīng)銷售完畢，商鋪部分售出。目前二手房市場(chǎng)價(jià)格在 60007000元 /平方米。 （三）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) （三）競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 —— 中誠(chéng) 明珠花園 ?地理位置：中誠(chéng) 明珠花園位于永嘉縣上塘鎮(zhèn)新城，南臨臨城南路，北至廣場(chǎng)路，西臨下堡西路，毗鄰青少年文化活動(dòng)中心（規(guī)劃） ?用地面積：小區(qū)占地面積 3萬(wàn)多平方米 ?總建筑面積：近 7萬(wàn)平方米 ?綠化率： 35% ?物業(yè)構(gòu)成：由 9幢小高層和 10幢多層組成，約 500余戶 ?銷售情況：目前該小區(qū)尚未開(kāi)盤(pán)。銷售均價(jià)多層 4500元 /平方米，小高層 4600元 /平方米。由于通往該樓盤(pán)的廣場(chǎng)路（政府規(guī)劃建設(shè)）至今未能開(kāi)工，因此交通相對(duì)不便，加上開(kāi)發(fā)商是首次開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，品牌還沒(méi)有樹(shù)立，對(duì)其銷售有一定的影響。 二、產(chǎn)品篇 （一）項(xiàng)目概況 （二）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT） （一）項(xiàng)目概況 ?項(xiàng)目名稱：大自然 濱江麗景 ?工程地點(diǎn)：溫州市永嘉縣上塘鎮(zhèn)越江大橋北側(cè) B地塊 ?樓盤(pán)位置：濱江麗景正位于環(huán)城西路與望江路的交叉口，上塘鎮(zhèn)的東大門(mén)。項(xiàng)目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，
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