【正文】 附件 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案(試 行)目 錄一、適用范圍 13二、調(diào)查內(nèi)容 13三、技術(shù)路線與方法 14（一）主要技術(shù)依據(jù) 14（二）技術(shù)路線 14（三）調(diào)查的基本方法 15四、調(diào)查程序 16（一）準(zhǔn)備工作 16（二）權(quán)屬調(diào)查 16（三）不動產(chǎn)測量 19（四）成果審查與入庫 20（五）成果的整理與歸檔 22五、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)建設(shè) 22附錄A 不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行） 231 范圍 232 規(guī)范性引用文件 233 術(shù)語和定義 244 地籍區(qū)和地籍子區(qū)劃分 255 宗地（宗海）劃分 256 定著物單元的劃分 267 不動產(chǎn)單元設(shè)定 278 不動產(chǎn)單元編碼 27附錄B 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料協(xié)助查詢單（試行） 41附錄C不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表（試行） 43 4農(nóng)用地其他使用權(quán)調(diào)查表 51 52 53 56 57 構(gòu)（建）筑物調(diào)查表 62 63附錄D 不動產(chǎn)單元圖樣式及編制要求（試行） 93一、宗地圖樣圖 93二、宗地圖編制要求 94三、房產(chǎn)分戶圖樣圖 95四、房產(chǎn)分戶圖編制要求 96附錄E 不動產(chǎn)測量報告格式及編寫要求（試行） 97—12—不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）為貫徹落實《不動產(chǎn)登記暫行條例》，積極穩(wěn)妥、規(guī)范有序地推進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，全力保障不動產(chǎn)登記工作順利開展，制定本方案。一、適用范圍本方案規(guī)定了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容、技術(shù)路線、基本方法、調(diào)查程序、成果要求和數(shù)據(jù)庫建設(shè)等。本方案適用于土地、海域以及房屋、林木等定著物的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。二、調(diào)查內(nèi)容以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。（一）宗地信息。查清宗地的權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、土地用途、四至、面積等土地狀況。針對土地承包經(jīng)營權(quán)宗地和農(nóng)用地的其他使用權(quán)宗地，還應(yīng)查清承包地塊的發(fā)包方、地力等級、是否劃定為基本農(nóng)田、水域灘涂類型、養(yǎng)殖業(yè)方式、適宜載畜量、草原質(zhì)量等內(nèi)容。（二）宗海信息。查清宗海的權(quán)利人、項目名稱、項目性質(zhì)、等級、用海類型、用海方式、使用金總額、使用金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)、使用金繳納情況、使用期限、共有情況、面積、構(gòu)（建）筑物基本信息等內(nèi)容。（三）房屋等構(gòu)（建）筑物信息。查清房屋權(quán)利人、坐落、項目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號、戶號、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等內(nèi)容。針對宗地內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、構(gòu)（建）筑物名稱、構(gòu)（建）筑物數(shù)量或者面積、分?jǐn)偼恋孛娣e等。（四）森林、林木信息。查清森林與林木的權(quán)利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面積、起源、主要樹種、株數(shù)、林種、共有情況等內(nèi)容。三、技術(shù)路線與方法（一）主要技術(shù)依據(jù)GB/T21010 土地利用現(xiàn)狀分類TD/T 1001 地籍調(diào)查規(guī)程GB/ 房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 26424 森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)程N(yùn)Y/T2537 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程HY/T 124 海籍調(diào)查規(guī)范國務(wù)院令第656號 不動產(chǎn)登記暫行條例國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知（國土資發(fā)〔2015〕25號）（二）技術(shù)路線以地（海）籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地（海）為依托，以滿足不動產(chǎn)登記要求為出發(fā)點(diǎn)，充分利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內(nèi)外業(yè)核實、實地調(diào)查測量的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量等工作。（三）調(diào)查的基本方法1. 不動產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼。應(yīng)按照附錄A的要求，設(shè)定不動產(chǎn)單元，編制不動產(chǎn)單元代碼（即不動產(chǎn)單元號）。2. 不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查。采用內(nèi)外業(yè)核實和實地調(diào)查相結(jié)合的方法開展不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，查清不動產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等內(nèi)容，確保不動產(chǎn)單元權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對位置關(guān)系明確。（1）對權(quán)屬來源資料完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用內(nèi)外業(yè)核實的調(diào)查方法。（2）對權(quán)屬來源資料缺失、不完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)核實、調(diào)查的方法。（3）對無權(quán)屬來源資料的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)調(diào)查的方法。3. 不動產(chǎn)測量。統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可能性，在確保不動產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，依據(jù)不動產(chǎn)的類型、位置和不動產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，因地制宜，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實際的不動產(chǎn)測量方法，確保不動產(chǎn)單元的界址清楚、面積準(zhǔn)確。（1）對城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等區(qū)域的建設(shè)用地，宜采用解析法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計算土地面積，實地丈量房屋邊長并采用幾何要素法計算房屋面積。（2）對于分散、獨(dú)立的建設(shè)用地，可采用解析法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計算土地面積；也可采用圖解法測量界址點(diǎn)坐標(biāo)，此時，宜實地丈量界址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計算土地面積和房屋面積。（3）對于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，既可選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)并計算土地（海域）的面積，如果其上存在房屋等定著物，則宜采用實地丈量其邊長并采用幾何要素法計算房屋面積。四、調(diào)查程序不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查按照準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量、成果審查入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。（一）準(zhǔn)備工作根據(jù)授權(quán)委托的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查任務(wù)，調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)做好收集、整理和分析所調(diào)查的不動產(chǎn)登記、抵押、查封、權(quán)屬來源、交易、控制點(diǎn)坐標(biāo)、界址點(diǎn)坐標(biāo)等相關(guān)資料（包括圖件、表格、數(shù)據(jù)和文件等），制定調(diào)查方案，發(fā)放指界通知書，計算測量放樣數(shù)據(jù)等工作。不動產(chǎn)登記和管理的資料分散于不同部門的，調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)攜帶不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料協(xié)助查詢單（見附錄B），到國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋、水務(wù)、規(guī)劃、檔案等部門的檔案室或在數(shù)據(jù)庫中查詢、核對并獲取被調(diào)查對象的檔案資料和數(shù)據(jù)，并要求出具證明或在資料復(fù)印件上加蓋檔案資料專用章。（二）權(quán)屬調(diào)查權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成。權(quán)屬調(diào)查工作的主要內(nèi)容包括核實和調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況、繪制不動產(chǎn)單元草圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表（見附錄C）等。對界址線有爭議、界標(biāo)發(fā)生變化和新設(shè)界標(biāo)等情況，宜現(xiàn)場記錄并拍攝照片。1. 核實確認(rèn)不動產(chǎn)的現(xiàn)狀根據(jù)申請調(diào)查的材料和檔案資料查詢結(jié)果，核實確認(rèn)不動產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀，確認(rèn)其界址是否發(fā)生變化，然后確定權(quán)屬調(diào)查的具體方法。界址是否發(fā)生變化的具體情形如下：（1）新設(shè)界址和界址發(fā)生變化的情形有：①征收或征用土地；②城鎮(zhèn)改造拆遷；③劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或海域使用權(quán)；④權(quán)屬界址調(diào)整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重劃；⑤宗地或宗海的界址因自然力作用而發(fā)生的變化等；⑥由于各種原因引起的宗地或宗海分割和合并。（2）界址不發(fā)生變化的情形有：①轉(zhuǎn)移、抵押、繼承、交換、收回土地使用權(quán)或海域使用權(quán)；②違法不動產(chǎn)經(jīng)處理后的變更；③宗地或宗海內(nèi)地物地貌的改變；如新建建筑物、拆除建筑物、改變建筑物的用途及房屋的翻新、加層、擴(kuò)建、修繕等；④精確測量界址點(diǎn)的坐標(biāo)和不動產(chǎn)單元的面積；⑤權(quán)利人名稱、不動產(chǎn)位置名稱、不動產(chǎn)用途等的變更；⑥不動產(chǎn)所屬行政管理區(qū)的區(qū)劃變動，即縣市區(qū)、街道、街坊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等邊界和名稱的變動；⑦權(quán)利取得方式、權(quán)利性質(zhì)或權(quán)利類型發(fā)生變化。2. 新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，針對新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的情形，依不動產(chǎn)的類型，其權(quán)屬調(diào)查方法為：（1）房屋的權(quán)屬調(diào)查方法按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T ）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。（2）耕地的權(quán)屬調(diào)查方法按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》（NY/T 2537）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。（3）海域的權(quán)屬調(diào)查方法按照《海籍調(diào)查規(guī)范》（HY/T 124）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。（4）其他土地的權(quán)屬調(diào)查方法按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/ T1001）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。3. 界址未變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認(rèn)的結(jié)果，針對界址未發(fā)生變化的情形，首先確定是否需要進(jìn)行實地核實調(diào)查，然后按照下列方法開展權(quán)屬調(diào)查：（1）如不需要到實地核實調(diào)查，則在復(fù)印后的原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表內(nèi)變更部分加蓋“變更”字樣印章，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，不重新繪制草圖。（2）如需要到實地調(diào)查，則經(jīng)實地核實調(diào)查后，依不同情形，其處理的方法如下：a. 發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況與相關(guān)資料完全一致的，按（1）的規(guī)定處理。b. 發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況與相關(guān)資料不一致的，應(yīng)在原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表上用紅線劃去錯誤內(nèi)容，標(biāo)注正確內(nèi)容，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。c. 發(fā)現(xiàn)原界址邊長或房屋邊長數(shù)據(jù)錯誤的，應(yīng)在原草圖的復(fù)制件上用紅線劃去錯誤數(shù)據(jù)，標(biāo)注檢測數(shù)據(jù)，重新繪制草圖，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。（三）不動產(chǎn)測量不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。1. 控制測量對土地及其房屋等定著物，控制測量的技術(shù)、方法和精度指標(biāo)按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001）執(zhí)行。對海域及其房屋等定著物，控制測量技術(shù)、方法和精度指標(biāo)按照《海籍調(diào)查規(guī)范》（HY/T 124）執(zhí)行。過渡期間，在同一縣級行政區(qū)域內(nèi)，宜采用地籍圖的坐標(biāo)系統(tǒng)和投影方法，并適時建立與2000國家大地坐標(biāo)系和1985國家高程基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。最終測量成果須轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標(biāo)系和1985國家高程基準(zhǔn)。2. 界址測量（1）應(yīng)基于不動產(chǎn)類型、保障不動產(chǎn)權(quán)利人切身利益、不動產(chǎn)管理的需要等條件選擇界址測量的精度。對同一權(quán)籍要素，如果技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)之間的精度要求不一致，宜以精度要求高的規(guī)定為準(zhǔn)。（2）依不同的界址點(diǎn)精度要求選擇不同的界址點(diǎn)測量方法。具體的測量方法和程序按照各行業(yè)現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3. 宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖的測制不動產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產(chǎn)單元圖等，其中不動產(chǎn)單元圖主要包括宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖（房產(chǎn)平面圖）等。（1）宗地圖的測制。以已有各種地籍圖為工作底圖測繪宗地內(nèi)部及其周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001）執(zhí)行，宗地圖的內(nèi)容按照本方案附錄D執(zhí)行。（2）宗海圖的測制。以已有海籍圖為工作底圖測繪宗海內(nèi)部及其周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗海圖。測繪方法和內(nèi)容按照《海籍調(diào)查規(guī)范》（HY/T 124）執(zhí)行。（3）房產(chǎn)分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖（分宗房產(chǎn)圖）等為工作底圖繪制房產(chǎn)分戶圖。房產(chǎn)分戶圖的編制要求和內(nèi)容參照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/），按照附錄D的要求執(zhí)行。4. 面積計算（1）宗地或宗海面積計算。根據(jù)實際情況可采用解析法或圖解法計算宗地或宗海的面積。應(yīng)基于不動產(chǎn)類型、保障不動產(chǎn)權(quán)利人切身利益、不動產(chǎn)管理的需要等條件做出合適的選擇。宗地面積變更按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/ T1001）執(zhí)行，宗海面積變更按照《海籍調(diào)查規(guī)范》（HY/T 124）執(zhí)行。（2）房屋面積測算。房屋面積測算方法按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T ）執(zhí)行。5. 不動產(chǎn)測量報告的撰寫不動產(chǎn)測量報告主要反映技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行、技術(shù)方法、程序、測量成果、成果質(zhì)量和主要問題的處理等情況，是長期保存的重要技術(shù)檔案。不動產(chǎn)測量報告格式及編寫要求按照附錄E執(zhí)行。（四）成果審查與入庫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。包括不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查授權(quán)委托書、權(quán)源資料、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、宗海圖、房產(chǎn)分戶圖等。1. 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)審查。凡在前期審批、交易、竣工驗收等行政管理中經(jīng)相關(guān)行政職能部門和授權(quán)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的且符合登記要求的成果，可繼續(xù)沿用。2. 審查的內(nèi)容有六個方面：一是調(diào)查程序是否規(guī)范，即權(quán)屬調(diào)查、測量、成果審查、整理歸檔等是否按照本方案及相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)實施；二是調(diào)查成果是否完整，即測繪資料、權(quán)屬資料、圖件和表格資料等是否齊全；三是調(diào)查成果是否有效，包含調(diào)查機(jī)構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、從事調(diào)查工作的人員是否具有相應(yīng)資格、調(diào)查成果是否經(jīng)過自檢等；四是調(diào)查成果格式是否符合規(guī)定要求；五是調(diào)查成果是否正確保持宗地、宗海及其房屋、林木等定著物之間的內(nèi)在聯(lián)系；六是宗地圖、宗海圖和分戶房產(chǎn)圖中的空間要素與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。3. 審查的方法。主要采用室內(nèi)外復(fù)核的方法審查不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。（1）應(yīng)充分利用已有數(shù)據(jù)庫、信息系統(tǒng)、辦文系統(tǒng)、電子政務(wù)系統(tǒng)審查調(diào)查成果。（2）應(yīng)將調(diào)查機(jī)構(gòu)提供的宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖的電子數(shù)據(jù)導(dǎo)入已有的權(quán)籍空間數(shù)據(jù)庫，查看其與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。（3）對權(quán)籍空間要素，如果室內(nèi)無法判定其是否正確時，可到實地查看。（4）對調(diào)查成果存在的問題，應(yīng)責(zé)成調(diào)查機(jī)構(gòu)修改完善，直至成果合格為止。（海）籍圖更新。成果通過審查后，審查部門或單位應(yīng)將審查后的成果提交給不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和成果管理機(jī)構(gòu)，在完成不動產(chǎn)登記后，更新相關(guān)數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。（五）成果的整理與歸檔不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作結(jié)束后，應(yīng)該對成果進(jìn)行整理和歸檔。1. 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)相關(guān)部門審查確認(rèn)后，調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)以宗地、宗海為單位，按照統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動產(chǎn)測量報告和不動產(chǎn)權(quán)籍圖等成果樣式，形成不動產(chǎn)單元調(diào)查成果，提交紙質(zhì)成果和相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)。2. 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)按照統(tǒng)一的規(guī)格、要求進(jìn)行整理、立卷、組卷、編目和歸檔。五、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)建設(shè)以現(xiàn)有的地（海）籍?dāng)?shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，對接與整合土地、房產(chǎn)、海域、土地承包經(jīng)營權(quán)、林木等各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，建立統(tǒng)一的