宣城市西班牙風(fēng)情街項目產(chǎn)品規(guī)劃建議(已修改)
2025-01-08 00:43 本頁面
【正文】 一個城市的世界觀 力泰 領(lǐng)航中心（項目）產(chǎn)品規(guī)劃建議 北京華業(yè)行宣城項目組 第 2頁 /共 50頁 通過與甲方的多次深入溝通，并結(jié)合區(qū)域市場的調(diào)研分析。我司將站在城市發(fā)展和經(jīng)營的戰(zhàn)略高度，以市場為中心，通過系統(tǒng)的分析與研究，建立適合項目運(yùn)作的最佳模式，為項目提供切合實際的建議，從而實現(xiàn)本項目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化。 前 言 第 3頁 /共 50頁 項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目整體市場定位概述 思路導(dǎo)圖 項目整體購買群體定位 第 4頁 /共 50頁 項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目整體市場定位概述 項目整體購買群體定位 第 5頁 /共 50頁 項目數(shù)據(jù) 地塊一 地塊二 占地面積 26675平方米 總建筑面積 約 18萬平方米 容積率 不大于 不大于 綠化率 不小于 30% 不小于 20% 建筑密度 不大于 25% 不大于 40% 米 26675平方米 地塊二 地塊一 第 6頁 /共 50頁 S — 優(yōu)勢 W— 劣勢 項目十七萬平米的體量，具有一定的規(guī)模效應(yīng) 項目周邊大環(huán)境配套較為完善，但目前人流較少 項目所在區(qū)域交通便利，屬于開發(fā)區(qū)，擁有巨大升值潛力 地塊分開，且限高明確，產(chǎn)品布局有一定難度 容積率較高，基本不支持大面積造園，作為純高端住宅規(guī)劃難度大； 總建筑面積十七萬平米項目，其中七萬平米體量的商業(yè)，配比較高 O— 機(jī)會 T— 威脅 居住品質(zhì)提升的需要，希望有一個能滿足更高居住需求的居住升級產(chǎn)品 片區(qū)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，作為城市規(guī)劃的升級，將吸引大量購買客群關(guān)注 宣城房地產(chǎn)市場尚未真正成熟，產(chǎn)品創(chuàng)新空間較大 擁有較為完備的政府前期規(guī)劃思路，升值潛力巨大。 面臨眾多競爭區(qū)域項目分流 區(qū)域內(nèi)待開發(fā)與已開發(fā)用地較多，市場競爭激烈，項目后期操作困難較多 政府政策頻繁出臺 ,后期市場預(yù)期波動較大 項目 SWOT分析 第 7頁 /共 50頁 通過綜合市場調(diào)研，結(jié)合項目自身情況，在一定區(qū)域內(nèi)項目自成一體，完全可以滿足居住者的生活起居，這一點也造就了項目的獨特魅力。項目本身以商業(yè)體＋酒店為主導(dǎo)并配合公寓型居住產(chǎn)品，雖然項目體量并不巨大，但也可謂一個小型的 “ 濃縮型城市 ” 。那么借助這一理念，我們給出的開發(fā)定位為： HOPSCA（豪布斯卡）城中之城 項目開發(fā)定位 第 8頁 /共 50頁 城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為 “ 城中之城 ” 。 所謂 “ 城市綜合體 ” 即 HOPSCA音譯為豪布斯卡，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。 大型城市綜合體在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能與公寓產(chǎn)品，或者寫字樓跟商業(yè)中心功能是最基本的組合。 解讀：豪布斯卡 第 9頁 /共 50頁 形象定位 國際、宜居、綜合、人文、典范、創(chuàng)新 我們要有城市氣息，我們將倡導(dǎo) 一種國際的、休閑的生活理念； 在這里能體驗到嶄新的生活新方式，能滿足不同客戶對于高品質(zhì)舒適生活的追求； 這個社區(qū)將是宣城的一張城市名片，能夠引領(lǐng)城市價值和區(qū)域價值的提升。 第 10頁 /共 50頁 案名建議 力泰： 直接點明項目出身，利于企業(yè)品牌推廣與塑造； 領(lǐng)航： 以城市運(yùn)營商的角色出現(xiàn)，表現(xiàn)企業(yè)氣質(zhì)，烘托項目產(chǎn)品； 中心： 明示項目市場地位，暗示項目品質(zhì)精神。 第 11頁 /共 50頁 整體規(guī)劃定位 一號地塊 ： 主要以酒店與酒店公寓為主導(dǎo)，配合一線園林景觀，打造高端居住區(qū)； 二號地塊 ： 主要以商業(yè)街＋主力店＋國際公寓組合，打造商住居住區(qū)； 關(guān)于兩種公寓產(chǎn)品的解釋： 根據(jù)項目的地礦情況與實際產(chǎn)品情況，按照動靜結(jié)合的原理制定兩種公寓產(chǎn)品，形成差異化，避免出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化，拓寬銷售渠道。 26675平方米 地塊二 地塊一 主力店 商業(yè)步行街 國際公寓 廣場 酒店服務(wù)公寓 酒店 第 12頁 /共 50頁 項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目公寓產(chǎn)品規(guī)劃建議 項目整體市場定位概述 項目整體購買群體定位 第 13頁 /共 50頁 項目客群定位解析 各階層生活方式分析 根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層： ?在城市中沒有住房的。 主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。 ?在城市中有 1套住房的。 主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標(biāo)。 ?城市非中心地段有 2
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