北京燕莎奧特萊斯三層餐飲功能策劃建議(已修改)
2025-01-07 02:45 本頁(yè)面
【正文】 燕莎奧特萊斯三層餐飲功能策劃建議 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 目 錄 燕莎奧萊經(jīng)營(yíng)理念與餐飲目標(biāo)客戶分析 燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析 燕莎奧萊引進(jìn)餐飲租戶達(dá)到主要目的 潛在的租戶推薦與功能安排 合作方式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 ?名牌 +實(shí)惠 =奧特萊斯? —— 燕莎奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)理念 ?現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、舒適、方便? —— 燕莎奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格 ?自然、自在、自我? —— 燕莎奧特萊斯給顧客的三大體驗(yàn) 方便舒適的氛圍 ——遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場(chǎng)簡(jiǎn)潔、舒適。 燕莎奧萊經(jīng)營(yíng)理念 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 奧特萊斯吸引客戶的理由 OUTLETS吸引顧客有三樣法寶： ? 馳名世界的品牌 —— 薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘 ? 難以想象的低價(jià) —— 一般以低至 16折的價(jià)格銷(xiāo)售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若婺 ? 方便舒適的氛圍 —— 遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，賣(mài)場(chǎng)簡(jiǎn)潔、購(gòu)物舒適 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 要有非常的強(qiáng)的品牌號(hào)召力，有自己穩(wěn)定的目標(biāo)客戶群體，而且這個(gè)群體與現(xiàn)在奧特萊斯相應(yīng)客戶吻合，而不僅僅依賴燕莎奧特萊斯生存商家租戶，它與燕莎奧特萊斯的組合應(yīng)該 1+1＞ 2 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前餐飲經(jīng)營(yíng)上規(guī)模有 3家以上的自營(yíng)連鎖分店，形成了一貫的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，而不僅僅是一個(gè)餐館 與之對(duì)應(yīng)的餐飲租戶要求 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 目 錄 燕莎奧萊經(jīng)營(yíng)理念與餐飲目標(biāo)客戶分析 燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析 燕莎奧萊引進(jìn)餐飲租戶達(dá)到主要目的 潛在的租戶推薦與功能安排 合作方式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 年齡特征： 主流客戶群體年齡在 3045歲， 30歲以下的小白領(lǐng)也是其中群體 學(xué)歷特征： 受過(guò)高等教育，大專以上文化學(xué)歷，對(duì)品牌有認(rèn)知度 職業(yè)特征： 主要以上班白領(lǐng)和追求品味品牌的人士 收入特征： 個(gè)人收入在 500015000元之間，家庭月收入在 1000020230元之間，家庭基本擁有自己的小汽車(chē) 消費(fèi)特征： 消費(fèi)比較成熟，有比較強(qiáng)的品牌認(rèn)知度，尤其是對(duì)于那些向往品牌消費(fèi)的消費(fèi)者， 只重品牌，不重時(shí)尚 購(gòu)物特征： 有比較強(qiáng)的目的性，基本以家庭購(gòu)物為主，也有單位同事一起前往，這也是為什么燕莎奧特萊斯下班后和周末人流非常大的原因 燕莎奧特萊斯客戶特征 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 其面對(duì)的目標(biāo)客戶群體主要以面向家庭消費(fèi)、親朋好友聚會(huì)以及同事聚會(huì)為主要的目標(biāo)，而不是以商務(wù)宴請(qǐng)為定位 消費(fèi)也應(yīng)該是?品牌 +實(shí)惠?，消費(fèi)者對(duì)這些品牌有比較好的認(rèn)知度，店面環(huán)境舒適優(yōu)雅、服務(wù)規(guī)范，有自己的回頭客，但是價(jià)格不是特別高 主流餐飲品牌單客消費(fèi)在 4080元之間，也應(yīng)該配有低于 40元的快餐、個(gè)性餐和高于 100元的品味餐廳，但這不是主流 商務(wù)性的餐廳不是我們的潛在租戶，一是與我們客戶群定位不吻合，二是商務(wù)餐的招待時(shí)間主要在晚上，將面臨與購(gòu)物相同的時(shí)間并爭(zhēng)奪停車(chē)位；三是對(duì)本身的零售購(gòu)物沒(méi)有促進(jìn)價(jià)值 與燕莎奧特萊斯與之對(duì)應(yīng)的餐飲特征 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 目 錄 燕莎奧萊經(jīng)營(yíng)理念與餐飲目標(biāo)客戶分析 燕莎奧萊客戶特征與潛在餐飲客戶定位分析 燕莎奧萊引進(jìn)餐飲租戶達(dá)到主要目的 潛在的租戶推薦與功能安排 合作方式 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 提升業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合程度，豐富奧特萊斯經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的內(nèi)容 有效的延長(zhǎng)消費(fèi)者在購(gòu)物中心停留和購(gòu)物的時(shí)間，降低購(gòu)物疲勞感，提升購(gòu)物中心的舒適度，增加客消費(fèi) 留住潛在的消費(fèi)需求，解決目前奧特萊斯客戶就餐休閑流失的問(wèn)題 在一定程度上，密切與周邊居住區(qū)居民之間的鄰里關(guān)系，為他們提供一個(gè)餐飲休閑的地方，尤其是本區(qū)域作為泛CBD的核心區(qū)，存在大量日常餐飲需求 引進(jìn)品牌餐飲客戶達(dá)到的目的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 結(jié)合前期的分析，在奧特萊斯 3期的三層其主要的餐飲安排應(yīng)該是： ? 快餐與正餐相結(jié)合 ? 正餐與休閑餐咖啡相統(tǒng)一 ? 重點(diǎn)引進(jìn)中餐兼顧西餐 ? 品牌餐飲與特色餐飲有效互補(bǔ) 潛在的租戶推薦與安排 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 如果確定了功能定位的方向，建議進(jìn)行針對(duì)性客戶招募，根據(jù)我們的調(diào)查反饋目前綜合超市主力店等招商人員幾乎都已進(jìn)行了接洽，應(yīng)該結(jié)合客戶反饋的情況認(rèn)真分析總結(jié)，在此基礎(chǔ)上對(duì)功能定位進(jìn)行全面優(yōu)化組合 根據(jù)客戶的反饋的問(wèn)題以及實(shí)際主力店的財(cái)務(wù)測(cè)算，客觀的與意向較強(qiáng)、品牌知名度好的客戶進(jìn)行深度溝通 10萬(wàn)平方米的商業(yè)，客觀分析：鄰里中心是未來(lái) 3年最現(xiàn)實(shí)的基本需求，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，由于受自身大商業(yè)的擠壓以及美食街已經(jīng)發(fā)售的部分可能帶來(lái)業(yè)種重復(fù)的沖突，增長(zhǎng)的前景不大，對(duì) 10萬(wàn)平方米的商圈規(guī)模形成貢獻(xiàn)率比較小 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 忠 誠(chéng) 合 作 伙 伴 21號(hào)樓家居生活館既可以依賴整體的商業(yè)走向成功，同時(shí)由于體量不大，如果做出特色，也可以單獨(dú)生存 所以說(shuō)國(guó)美 10萬(wàn)平方米的商業(yè)成功的關(guān)鍵是 1 18號(hào)樓商業(yè)中心區(qū)和餐飲美食街 商業(yè)中心區(qū)的成功從經(jīng)驗(yàn)分析，百貨店進(jìn)入的可能性不大，而且也不適合目前國(guó)美的贏利模式，所以，重點(diǎn)就放在綜合超市和國(guó)美電器，如果他們進(jìn)入還可以帶動(dòng)并引進(jìn)服裝專業(yè)店、品牌折扣店，這樣商圈的雛形可以基本形成，對(duì)招商和未來(lái)的經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生非常大的幫助；所以，無(wú)論從哪個(gè)角度分析，與主力商家的洽談合作已尤為緊迫和關(guān)鍵 3
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