【正文】 地產(chǎn)城市綜合體的項(xiàng)目規(guī)劃方案 隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民生活水平的不斷提高，休閑、餐飲、購物、娛樂、商務(wù)、文化等功能業(yè)態(tài)相結(jié)合的“一站式主題購物中心”正逐漸被人們所青睞。順應(yīng)這種新的消費(fèi)潮流，近年來，單體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從幾萬平方米發(fā)展到幾十萬平方米，從單棟建筑形態(tài)發(fā)展到多棟建筑群落。雖然開發(fā)形勢火熱，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目擱淺或開業(yè)后運(yùn)營困難的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這就要求我們在實(shí)際操作中，須充分考慮商業(yè)地產(chǎn)定位、業(yè)態(tài)組合、設(shè)施規(guī)劃的商業(yè)屬性，商業(yè)屬性是項(xiàng)目開發(fā)的根本點(diǎn)，貫穿項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營的每個(gè)過程 與環(huán)節(jié)。 我們將商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃總結(jié)為 商業(yè)規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營管理模式規(guī)劃 三大部分： 一、 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃是通過前期大量詳細(xì)而周密的市場調(diào)研對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，確定項(xiàng)目綜合定位、業(yè)態(tài)組合及功能設(shè)定、主力店設(shè)置等。市場調(diào)查和可行性分析是這一階段工作的基礎(chǔ)，確定定位、業(yè)態(tài)及功能設(shè)定是這一階段的設(shè)計(jì)目標(biāo)。 綜合定位是在項(xiàng)目市調(diào)及可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目 “ 是什么、做什么、如何做 ” 的問題。要對項(xiàng)目科學(xué)定位，首先要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，分析項(xiàng)目自身及資源條件。主要方式是對項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，而后對項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略定位（確定項(xiàng)目整體開發(fā)規(guī)劃思路與目的）、業(yè)態(tài)定位、功能定位、主題定位 、形象定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)消費(fèi)群體定位、商圈定位等。 市場調(diào)查 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，需各專業(yè)人士運(yùn)用技術(shù)手段，營銷推廣策略來共同完成。對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、組合、分布和面積占比，品類選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以協(xié)調(diào)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)。 商家需求 在考 慮商家需求時(shí)，著重看重主力店的需求。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)等都是由自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些要求與設(shè)計(jì)是由商家決定的，我們須事先與相關(guān)意向店家進(jìn)行溝通，不可盲目的自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。否則，如與商家要求大相徑庭，就只能增加前期不必要的成本浪費(fèi)和后期的招商難度。 消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì)規(guī)劃必須富有時(shí)代感以滿足市場需求，同時(shí)又滿足消費(fèi)者的感受和興趣，激發(fā)消費(fèi)者更深層次的渴望，以求在其它競爭對手不斷改造升級中持續(xù)發(fā)展，立于商業(yè)潮頭。 、功能及面積配比規(guī)劃 ●獨(dú)具中國特色的概念式 SHOPPING MALL業(yè)態(tài)，這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體，它具有生態(tài)化的“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn) , 服務(wù)功能齊全，不僅滿足購物需要，而且也滿足休閑、娛樂、文化、觀光和餐飲等需求。因此，在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí)，經(jīng)營品項(xiàng)要考慮吃、穿、居、用、玩、樂、賞、游等內(nèi)容的合理配置。 ●在租售方式上，現(xiàn)在我們普遍采用的是把鋪位出售給中小投資者、出租給零售商的方法，這在資金回流方面是很重要的。地產(chǎn)后期的運(yùn)營管理營造商圈氛圍及號召力，匯聚商業(yè)客流所帶來的 巨大升值空間是相當(dāng)可觀的。 ●以我們省內(nèi)地級市人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購買力現(xiàn)狀來看，我們預(yù)打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，建筑面積最好控制在 1012 萬㎡左右。營業(yè)面積規(guī)劃按占比 50%65%計(jì)算，其購物功能的規(guī)模宜占總體營業(yè)面積的 60%80%之間，層數(shù)控制在 3層以下（原則上為一層，也可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)地下一層，輕鋼結(jié)構(gòu)）。以下我們對總建面積為 10萬㎡的商業(yè)樓盤作規(guī)劃，營業(yè)面積以總建的 60%計(jì)算，（ 6萬㎡），如樓體為三層建筑，則每層可規(guī)劃的營業(yè)面積為 2萬㎡。 主題百貨 —— 日用生活館 區(qū) 域規(guī)劃面積： 4 萬㎡，占總體面積 40%。 百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店，其強(qiáng)大的聚客功能可極大的帶動(dòng)樓層整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長顧客在樓層停留的時(shí)間。 經(jīng)營方式 ：租賃式經(jīng)營 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。 收益方式 ：收取固定租金；通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 專業(yè)店 —— 家居建 材館 區(qū)域規(guī)劃面積： ㎡，占總體面積 35%。符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求，是項(xiàng)目主要的購物功能之一，滿足一站式購物的需求。 經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：銷售部分產(chǎn)權(quán)（為便于整體布局的規(guī)劃及日后管理，全部采用投資形式，也可根據(jù)實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營）， 10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營戶。 收益方式： 產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益； 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。 服務(wù)功能區(qū) —— 美食、娛樂、室內(nèi)公園 區(qū)域位置及規(guī)劃面積：占據(jù)整個(gè)頂層，規(guī)劃面積： ㎡，占總體面積 25%。構(gòu)成獨(dú)具中國特色的“ SHOPPING MALL”；為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)；有效地與其它業(yè)態(tài)共享人流。 經(jīng)營方式：租賃式經(jīng)營 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：自主產(chǎn)權(quán) 收益方式：收取固定租金；通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)營。 租售比例測算 擬建三層 假以總建面積為 10 萬㎡，土地價(jià)格 550 元 /㎡，項(xiàng)目占地面積為 萬㎡，建安成本為 1500元 /㎡。我們來測算出售占比 是多少可以收回成本。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 67000㎡ + 1500元 /㎡ 100000㎡ = 3685 萬元 + 15000萬元 = 18685 萬元 ≈ 如平均 3000元 /㎡： 247。 3000元 /㎡ =62333㎡247。 10萬㎡ 100% = 62% 3500 元 /㎡： 247。 3500元 /㎡ =53429㎡247。 10萬㎡ 100% = 53% 4000 元 /㎡： 247。 4000元 /㎡ =46750㎡247。 10萬㎡ 100% = 47% 4500 元 /㎡： 247。 4500元 /㎡ =41556㎡247。 10萬㎡ 100% = 42% 5000 元 /㎡： 247。 5000元 /㎡ =37400㎡247。 10萬㎡ 100% = 37% 5500 元 /㎡： 247。 5500元 /㎡ =34000㎡247。 10萬㎡ 100% = 34% 6000 元 /㎡： 247。 6000元 /㎡ =31167㎡247。 10萬㎡ 100% = 31% 6500 元 /㎡： 247。 6500元 /㎡ =28769㎡247。 10萬㎡ 100% = 29% 7000 元 /㎡： 247。 7000元 /㎡ =26714㎡247。 10萬㎡ 100% = 27% 7500 元 /㎡： 247。 7500元 /㎡ =24933㎡247。 10萬㎡ 100% = 25% 8000 元 /㎡： 247。 8000元 /㎡ =23375㎡247。 10萬㎡ 100% = 23% 8500 元 /㎡： 247。 8500元 /㎡ =22020㎡247。 10萬㎡ 100% = 22% 擬建一層 假以總建面積為 10萬㎡，土地價(jià)格 550元 /㎡，項(xiàng)目占地面積為 14萬㎡，建安成本為 1000元 /㎡。我們來測算出售占比是多少可以收回成本。 原始投資 = 購地成本 + 建安成本 = 550 元 /㎡ 140000㎡ + 1000元 /㎡ 100000㎡ = 7700 萬元 + 10000萬元 = 17700 萬元 ≈ 如平均 3000元 /㎡： 247。 3000元 /㎡ =59000㎡247。 10萬㎡ 100% = 59% 3500 元 /㎡： 247。 3500元 /㎡ =50571㎡247。 10萬㎡ 100% = 51% 4000 元 /㎡： 247。 4000元 /㎡ =44250㎡247。 10萬㎡ 100% =44 % 4500 元 /㎡： 247。 4500元 /㎡ =39333㎡247。 10萬㎡ 100% =39 % 5000 元 /㎡： 247。 5000元 /㎡ =35400㎡247。 10萬㎡ 100% =35% 5500 元 /㎡： 247。 5500元 /㎡ =32182㎡247。 10萬㎡ 100% =32% 6000 元 /㎡： 247。 6000元 /㎡ =29500㎡247。 10萬㎡ 100% =30 % 6500 元 /㎡： 247。 6500元 /㎡ =27231㎡247。 10萬㎡ 100% =27 % 7000 元 /㎡： 247。 7000元 /㎡ =25286㎡247。 10萬㎡ 100% =25 % 7500 元 /㎡： 247。 7500元 /㎡ =23600㎡247。 10萬㎡ 100% =23 % 8000 元 /㎡： 247。 8000元 /㎡ =22125㎡247。 10萬㎡ 100% =22 % 8500 元 /㎡： 247。 8500元 /㎡ =20824㎡247。 10萬㎡ 100% =21 % 結(jié)合我們以往開店的經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際數(shù)據(jù)，建議： 以上數(shù)據(jù)顯示，結(jié)合地級城市實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，無論項(xiàng)目擬建為一層還是三層，其售價(jià)在 4500元 /㎡ 6000元 /㎡，銷售面積控制在 30%以內(nèi)較為合適。 注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測算等在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，還須視實(shí)際情況加以變動(dòng)，這里只是假以總建為 10萬㎡的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)說明。 在項(xiàng)目定位與規(guī)劃上可能出現(xiàn)的問題：定位不清晰；功能的分布不合理；業(yè)種的組合比例與組合情況不合理；經(jīng)營主題不明確等，為了避免問題出現(xiàn)，在此階段的工作要注意以下幾個(gè)方面： 項(xiàng)目的定位來源于對市場的充分了解，所以必須進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研分析，（包括市場概況與消費(fèi)者行為、需求的調(diào)查，區(qū)位經(jīng)濟(jì)狀況，區(qū)位市場的未來發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢等），通過詳細(xì)的市場調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)消費(fèi)群體及主力消費(fèi)群體，以達(dá)為項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行明確定位。 在市場調(diào)研中對于調(diào)研的信息來源， 抽樣樣本，信息的類型，數(shù)據(jù)處理辦法等都要做到真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)、客觀以確保調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性、客觀性。 定位來源于市場調(diào)研分析的結(jié)果，而規(guī)劃設(shè)計(jì)則必須依據(jù)定位進(jìn)行。由于市場的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)首先滿足目前的市場需求的情況同時(shí)，要做到適當(dāng)?shù)某?，以順?yīng)市場的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要明確其經(jīng)營主題。 作為商業(yè)規(guī)劃，其業(yè)種的規(guī)劃組合設(shè)計(jì)尤其重要，每個(gè)業(yè)種在整體商業(yè)中所在的比例與所處的位置都要通過仔細(xì)的、精心的設(shè)計(jì)，以