【正文】 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告 一、 行業(yè)背景 1. 老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重 根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，一個(gè)國(guó)家 65 歲及以上人口占全國(guó)人口的比率在 7%— 14%之間稱(chēng)為老齡化國(guó)家，若該比率超過(guò) 14%就稱(chēng)為老齡國(guó)家。 根據(jù)美國(guó)統(tǒng)計(jì)局對(duì)全球人口年齡分布的統(tǒng)計(jì)， 2020 年全球已進(jìn)入老齡化的階段，此后老年人口以年均 %的速度遞增，預(yù)期到 2020 年全球 65 歲以上老年人的占比將攀升至 %（見(jiàn)圖表 1）。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)， 2020 年， 60 周歲及以上人口為 億人，占總?cè)丝诘?，比上年末提高 個(gè)百分點(diǎn)，也即意味著中國(guó)已經(jīng)成為一個(gè)老齡國(guó)家。 預(yù)計(jì)到 2020年末， 上海市 戶籍 60歲及以上老年人口將超過(guò) 430萬(wàn)，比例接近 30%。 日前，社科院發(fā)布《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告（ 2020）》。報(bào)告指出， 我國(guó)當(dāng)前老齡化人口逐年增加，到 2020 年將會(huì)突破 2 億，達(dá)到 億。并在 2053 年達(dá)到高峰值 億，占總?cè)丝诘?%。 與此同時(shí)，我國(guó) 15 歲以下兒童占比逐年下滑，近 3 年來(lái)該人口占比一直持續(xù)穩(wěn)定在 %的水平。未來(lái)隨著我國(guó)老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重，老齡化問(wèn)題才是主要矛盾。 2. 適齡人口減少，撫養(yǎng)比惡化 根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科文組織制定的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng) 60 歲以上人口比例達(dá)到 10%，或者 65 歲以上老人占比達(dá)到 7%，就意味著該國(guó)步入老齡化社會(huì)。一般地， 5 個(gè)年輕人養(yǎng)活 1 個(gè)老年人是“深度老齡化”的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2020年 2 月 22 日公布了《 2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。2020 年中國(guó) 15 歲至 59 歲的勞動(dòng)年齡人口數(shù)量為 億人，比上年末減少 345萬(wàn)人，下降幅度為 個(gè)百分點(diǎn)。這是多年增長(zhǎng)后勞動(dòng)年齡人口首次下降。 截至 2020 年末， 全國(guó) 60 歲及以上老年人口撫養(yǎng)比為 %（每 100 名勞動(dòng)年齡人口需要負(fù)擔(dān) 20 名老年人）。上海早在 1979 年就進(jìn)入了人口老齡化，比全國(guó)提前了 20 年。之后的 1990 年，浙江、江蘇、天津、廣東等地陸續(xù)進(jìn)入老齡化。而青海、寧夏等西部地區(qū)，近年才陸續(xù)進(jìn)入老齡化。最早進(jìn)入老齡化的上海（ 1979 年）和最晚進(jìn)入老齡化的寧夏（ 2020 年）相差了 33 年 。 圖 2：我國(guó)年齡分布的時(shí)間序列 資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，招商證券 根據(jù)聯(lián)合國(guó)的統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)， 到 2050 年，我國(guó)的老年撫養(yǎng)比 超過(guò) 50%，也即說(shuō)明每 2 名勞動(dòng)人口就要 至少 撫養(yǎng) 1 名老年人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)深度老年化的標(biāo)準(zhǔn)。 3. 職工養(yǎng)老金水平提高 2020 年至 2020 年，國(guó)家已連續(xù) 8 年較大幅度調(diào)整企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金水平。 2020年，我國(guó)企業(yè)職工平均養(yǎng)老金為 元， 2020 年比 2020 年增長(zhǎng)%。 其中上海 市城鎮(zhèn)退休人員月平均養(yǎng)老金水平從 2020年的 1063元提高到2020年的 1908元 。 老齡化及退休職工的工資上 調(diào)將極大促進(jìn)老齡人口相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是未來(lái)推動(dòng)消費(fèi)發(fā)展的大趨勢(shì)。 未來(lái)，醫(yī)療保健、護(hù)理、老人娛樂(lè)休閑等產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)需求旺盛的局面。 二、 行業(yè)政策 1. “十二五”規(guī)劃 2020 年 9 月 17 日， 國(guó)務(wù)院 頒布下發(fā)了 《 中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃 》 。規(guī)劃指出，“十二五”時(shí)期，我國(guó)將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰， 60 歲以上老年人將由 億增加到 億，老年人口比重將由 %增加到 16%，人口老齡化進(jìn)程將加快，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)需求將大量增加。規(guī)劃明確了老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)的工作 目標(biāo)。 規(guī)劃 還確定了完善老齡產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)和扶持政策以及促進(jìn)老年用品、用具和服務(wù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等重點(diǎn)任務(wù)。 2020 年 10 月 23 日，北京市民政局發(fā)布了 《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 。建立 四級(jí) 養(yǎng)老服務(wù)中心是《規(guī)劃》最大亮點(diǎn)之一。其中，市老年活動(dòng)中心位于望京北部，今后將完善設(shè)施，增強(qiáng)功能，建設(shè)成為 市級(jí)養(yǎng)老管理服務(wù)中心 。區(qū) (縣 )、街道 (鄉(xiāng)、鎮(zhèn) )養(yǎng)老服務(wù)中心 的功能和人員設(shè)置，將納入?yún)^(qū)縣、街道級(jí)的社區(qū)服務(wù)中心統(tǒng)籌安排建設(shè)。北京市 195 個(gè)街道 (鄉(xiāng)鎮(zhèn) )，“十二五”期間將新建或擴(kuò)建不少于 1500 平方米 的 社區(qū)服務(wù)中心 ，其養(yǎng)老服務(wù)中心用房面積將不少于 500 平方米 。對(duì)于居家養(yǎng)老的老年人來(lái)說(shuō)，最值得期待的是位于社區(qū)里的第四級(jí)養(yǎng)老服務(wù)中心。這些社區(qū)級(jí)的養(yǎng)老服務(wù)中心，主要依托已建成的城鄉(xiāng)星光老年福利服務(wù)設(shè)施進(jìn)行 改建、擴(kuò)建 。預(yù)計(jì)在“十二五”末，北京市的 2020 個(gè) 社區(qū) (村 )將完成這些工作。新建成的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，面積將不少于 300 平方米 。 2020 年 3 月 28 日， 《 上海 市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 制定。 推進(jìn)大型居住社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施配套建設(shè)， 繼續(xù)鼓勵(lì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展 ，加大對(duì)具有自有產(chǎn)權(quán)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的 資助 力度，適度發(fā)展 老年公寓 類(lèi)養(yǎng)老設(shè) 施，滿足多樣化的服務(wù)需求。積極鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)資金投入老齡事業(yè)，形成多元化財(cái)力投入機(jī)制。 2. 法律法規(guī) 2020 年 7 月 24 日，民政部制定《 民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn) 》。 實(shí)施意見(jiàn)鼓勵(lì) 民間資本舉辦 養(yǎng)老院、養(yǎng)護(hù)院、老年公寓、敬老院等多種形式的 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施 ， 積極支持民間資本參與發(fā)展老年生活服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝、營(yíng)養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) ，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本開(kāi)發(fā)老年保健、老年照護(hù)、老年康復(fù)輔具、老年住宅、老年宜居社區(qū)等產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)。 2020 年 6 月 3 日，民政部 起草了《 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法（征求意見(jiàn)稿） 》和《 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法（征求意見(jiàn)稿） 》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn) ，明確了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的方向和程序。 設(shè)立許可辦法 指出 設(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）舉辦者是單位的，應(yīng)當(dāng)是依法成立的組織；舉辦者是個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力； （二）有名稱(chēng)、住所、機(jī)構(gòu)章程和管理制度； （三）床位數(shù)在 10 張 以上； （四）有與開(kāi)展服務(wù)相適應(yīng)的管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員； （五）有符合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家消防安全、衛(wèi)生防疫等要求的基本生活用房、設(shè)施設(shè)備和活動(dòng) 場(chǎng)地； （六）有與服務(wù)內(nèi)容和規(guī)模相適應(yīng)的資金； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 申請(qǐng)?jiān)O(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)向所在地 縣級(jí)以上人民政府民政部門(mén) 提出申請(qǐng)，并按照規(guī)定提交書(shū)面文件、材料。 管理辦法主要對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、內(nèi)部管理、監(jiān)督檢查等具體事項(xiàng)進(jìn)行了明確。 3. 財(cái)政及稅收優(yōu)惠政策 按照北京市“ 9064”養(yǎng)老服務(wù)格局， 90%老人居家養(yǎng)老， 6%社區(qū)養(yǎng)老， 4%在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。為進(jìn)一步滿足居家養(yǎng)老需求，北京市還將制定 政策扶持和資金引導(dǎo) 辦法， 鼓勵(lì)支持社會(huì)力量參與興辦居家養(yǎng)老服務(wù)業(yè) 。今后，興辦居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)時(shí)，有望獲得更多 稅收優(yōu)惠政策 。 將民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，合理安排用地需求，符合條件的，按照土地劃撥目錄 依法劃撥 。 對(duì)民間資本舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施提供的養(yǎng)護(hù)服務(wù) 免征營(yíng)業(yè)稅 。 民間資本舉辦的各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施按有關(guān)規(guī)定，要與居民家庭 用電、用水、用氣、用熱同價(jià) 。 《 成都市加快社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn) 》 ： 對(duì) 2020 年底前確定的社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目用地，將 優(yōu)先安排年度用地計(jì)劃指標(biāo) 。 對(duì) 新建 的社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將按照 每張床位 1 萬(wàn)元 的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性建設(shè)補(bǔ)貼。對(duì)利用社區(qū)設(shè)施、自有資產(chǎn) 改（擴(kuò)）建 的社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，將按照 新建（增）一張床位 5000 元 的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性建設(shè)補(bǔ)貼。對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 收住成都戶籍老年人的，還將按照 每人每月 100 元 的標(biāo)準(zhǔn)給予服務(wù)性床位補(bǔ)貼。 三、 市場(chǎng)需求 1. 規(guī)劃需求 “十二五”期間， 北京 市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位將新增 5 萬(wàn) 張，總量達(dá)到 12 萬(wàn) 張，百名老年人擁有床位達(dá) 張 。其中，重點(diǎn)發(fā)展的護(hù)養(yǎng)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，護(hù)養(yǎng)型養(yǎng)老床位將達(dá)到總數(shù)的 50%即 6 萬(wàn) 張以上。 “十二五”時(shí)期， 上海 市 新增養(yǎng)老床位 萬(wàn) 張。到“十二五”期末，養(yǎng)老床位達(dá)到 萬(wàn) 張，老年醫(yī)療護(hù)理床位達(dá)到 萬(wàn) 張，總量達(dá) 萬(wàn) 張，其中滿足失能（失智）老年人需求的新增床位占 70%左右。 2. 市場(chǎng)需求 現(xiàn)在養(yǎng)老床位數(shù)是 315 多萬(wàn) 張，占比不到 %。 2020 年中國(guó)大陸人口為 億人 按照 %的經(jīng)驗(yàn)?zāi)昃鲩L(zhǎng)率計(jì)算十年后城鎮(zhèn)人口會(huì)增長(zhǎng)為 億人，根據(jù)聯(lián)合國(guó)網(wǎng)站對(duì)與 2025 年中國(guó) 60 歲以上人口占比 20%的預(yù)測(cè)，如果再用兩個(gè)五年計(jì)劃來(lái)完成全國(guó)的“ 9073”計(jì)劃推廣， 十年后 全國(guó)將需要 852 萬(wàn)張 床位，年復(fù)合增速達(dá) 10%。 四、 市場(chǎng)供給 31 省市機(jī)構(gòu)養(yǎng)老情況 資料來(lái)源： 社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（ 2020—2020 年） ，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)，招商證券 五、 價(jià)格 北京 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位費(fèi)為 6002500 元 /床 /月，餐費(fèi)在 600900 元 /床 /月， 押金本地戶口 2 萬(wàn)元，外地戶口 5 萬(wàn)元，護(hù)理費(fèi) 按衛(wèi)生局統(tǒng)一收費(fèi)價(jià)格 根據(jù)評(píng)估確定。 六、 案例 東方太陽(yáng)城的運(yùn)作模式 就是在業(yè)主 湊齊房款入住之后 ，開(kāi)放商 逐年向業(yè)主回購(gòu)部分產(chǎn)權(quán) ，這部分錢(qián)用于老人的養(yǎng)老費(fèi)用和醫(yī)療護(hù)理費(fèi)，如果業(yè)主去世較早，則子女繼承剩余部分的產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主足夠長(zhǎng)壽，開(kāi)放商 已經(jīng)將全部產(chǎn)權(quán)購(gòu)回，則業(yè)主仍然可以免費(fèi)住下去：這正是開(kāi)發(fā)商版的 以房養(yǎng)老 。 東方太陽(yáng)城的客戶職業(yè)分布 如下圖： 通過(guò)分析東方太陽(yáng)城入住業(yè)主的職業(yè)分布可以看出：除了難以確定行業(yè)的“普通工作人員”，大部分業(yè)主是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)和科教文化從業(yè)者，這三者占了 50%的份額。這三類(lèi)人群有幾大特點(diǎn) ：一是部分人的子女移居海外形成 空巢家庭 、二是 受教育層次較高 、三是一般 有多套房產(chǎn) ；這幾個(gè)條件均有助于促使其搬入高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)。 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，由于東方太陽(yáng)城在 北京 ，而北京的特色在于匯聚了許多政府官員，在一定級(jí)別以上的官 員可以享有官辦的高級(jí)療養(yǎng)院、退休培訓(xùn)中心、度假基地等產(chǎn)生了對(duì)于商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的替代效用；而 科教等事業(yè)單位高管 由于沒(méi)有相應(yīng)待遇，且視野比較國(guó)際化，這些人對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 認(rèn)可度更高 ，同時(shí)對(duì)于以房養(yǎng)老的 理念更加認(rèn)同 。 親和源 ，一開(kāi)始只想做 會(huì)員制 養(yǎng)老服務(wù)，但是由于現(xiàn)金流短缺的壓力，不得不在中期采用 銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán) 的方式來(lái)彌補(bǔ)。這正反映了許多其他投資者進(jìn)軍養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的顧慮：如果想做會(huì)員制的養(yǎng)老社區(qū)，就會(huì)面臨 資金回流慢 的壓力。國(guó)際上一般的養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期在 10 年以上，一些配套設(shè)施高檔的社區(qū)，回報(bào)期會(huì)高于 20 年。 政策 目錄 ： 1. 民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn) 【 2020724】 【附件 1 】 2. 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法 (征求意見(jiàn)稿 ) 【 202063】 【附件 2】 3. 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法 (征求意見(jiàn)稿 ) 【 202063】 【附件 3】 4. 北京市養(yǎng)老設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 【 2020】 5. 中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展 “十二五 ”規(guī)劃 【 2020917】 【附件 4】 6. 北京市 “十二五 ”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃 【 20201023】 7. 上海 市 “十二五 ”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃 【 2020328】 【附件 5】 8. 十七大報(bào)告： 努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居 。老有所養(yǎng)是改善民生的重要內(nèi)容。政府、社會(huì)都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問(wèn)題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實(shí)可行的行動(dòng)。 附件 1 民政部關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn) 民發(fā)〔 2020〕 129 號(hào) 各省、自治區(qū)、直轄市民政廳（局）、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)民政局： 養(yǎng)老服務(wù)是黨和政府高度關(guān)切、社會(huì)各界廣泛關(guān)注、人民群眾迫切需求的重大民生問(wèn)題，在我國(guó)應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)、保障和改善民生、加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理中發(fā)揮著重要作用。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，對(duì)于實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)投資主體多元化，緩解養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾，加快推進(jìn)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，具有重要意義。為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔 2020〕13 號(hào)）精神，民政部結(jié)合當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。 一、鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老 服務(wù) （一）采取政府補(bǔ)助、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評(píng)估認(rèn)證等方式，鼓勵(lì)各類(lèi)民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。 （二）支持民間資本拓展居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容，為老年人提供生活照料、家政服務(wù)、精神慰藉、康復(fù)護(hù)理、居家無(wú)障礙設(shè)施改造、緊急呼叫、安全援助和社會(huì)參與等多方面服務(wù)。 （三）鼓勵(lì)民間資本在城鎮(zhèn)社區(qū)舉辦老年人日間照料中心、托老所、老年之家、老年活動(dòng)中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，支持社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)連鎖發(fā)展、擴(kuò)大布點(diǎn)，提高社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的可及性。 （四）鼓勵(lì)民間資本參與農(nóng)村居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展，重點(diǎn)為向留守老年人及其他有需要的老年人提供日間照料、短期托養(yǎng)、配餐等服務(wù)。支