【正文】 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 目 錄 總則部分 維修職責劃分及工作程序 機電主管（維修班長）崗位職責 水電管理辦法 事故及故障應(yīng)急處理程序 水電、機械設(shè)備運行、維修保養(yǎng)制度 機電管理 設(shè)備管理規(guī)程 企業(yè)電工安全規(guī)程 供電管理規(guī)程 配電裝置操作規(guī)程 設(shè)備運行維護值班記錄規(guī)定 柴油發(fā)電機組操作規(guī)程（Ⅰ — Ⅴ） 柴油發(fā)電機組維修保養(yǎng)規(guī)程 中央空調(diào)設(shè)備運行管理規(guī)程 柜式空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 柜式空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程 供水管理 供排水管理規(guī)程 給排水 管道運行維護管理規(guī)程 水泵房（站）運行管理規(guī)程 水泵保養(yǎng)檢修規(guī)程 相關(guān)記錄表格 QRO25— 01 技術(shù)資料登記表 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) QRO25— 02 技術(shù)資料卷內(nèi)目錄 QRO25— 03 技術(shù)資料借閱登記表 QRO25— 04 機電設(shè)備臺帳 QRO25— 05 設(shè)備卡 QRO25— 06 設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃 QRO25— 07 設(shè)備保養(yǎng)記錄 QRO25— 08 設(shè)備維修記錄 QRO25— 09 設(shè)備運行維護工作周檢表 QRO25— 10 公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計表 QRO25— 11 公用設(shè)施設(shè)備匯總表 QRO25— 12 柴油發(fā)電機運行記錄 QRO25— 13 變配電室值班記錄 QRO25— 14 新裝及增加用電申請表 QRO25— 15 檢修工作票 QRO25— 16 空調(diào)運行記錄表 QRO25— 17 空調(diào)停機通知單 QRO25— 18 給排水管道巡視記錄 QRO25— 19 水池水箱清洗記錄 QRO25— 20 水泵房（站）值班記錄 QRO25— 21 用戶水電抄表卡 QRO25— 22 停水記錄表 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 維修職責劃分及工作程序 一、各管理處除按崗位責任 ，做好設(shè)備使用維護及事故的應(yīng)急處置外，原則上，下列級別的小修須在管理處這一級完成： 一、各管理處除按崗位責任 ，做好設(shè)備使用維護及事故的應(yīng)急處置外，原則上，下列級別的小修須在管理處這一級完成： (一 )水電設(shè)備類： ＤＮ 50 及以下的閥門、水表更換 (不涉及土建開挖 )； 檢查井蓋的購買及安裝； ＤＮ 25 及以下水管破裂的小修及較為簡單的管道安裝； 屋頂水箱局部更換浮球閥、液位控制閥； 排水管疏通 (公司疏通工應(yīng)付不及時 )及不涉及土建開挖和高空作業(yè)排水管維修更換； 開關(guān)電器（除總開關(guān)或母線聯(lián)絡(luò)開關(guān)）的更換； 標稱截面 150m ㎡以下較短及不 涉及土建開挖的供配電線路的更換及維修； 個別用戶及分支線路上的計量電表、電流互感器的更換； 樓宇對講（含防盜門）系統(tǒng)的維修（大廈除外）；閉路電視系統(tǒng)除主機外的日常維護、小修； 防雷設(shè)施及接地系統(tǒng)的維護； 1供配電系統(tǒng)單機或局部控制線路的維修及零件更換； 1消防系統(tǒng)除主機外的小修； 1柴油發(fā)電機組的 A 級檢查 每日： ； ； 、滲漏，皮帶是否松弛或磨損，有無異響； 每周： 集塵盤 d.放出燃油箱和燃油濾芯器中的水或沉積物。 (二 )土建類： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 油漆翻新（小區(qū)路牙、單車棚、圍墻、已維修過的樓梯欄桿、井蓋、車位線）； 小范圍內(nèi)路面修補； 小范圍內(nèi)出租房的維修； 休閑娛樂及兒童游樂設(shè)施除整體局部更換部件以外的小修。 維修零件材料的領(lǐng)用 ,正常情況下按公司物品采購控制程序辦理 ,急修搶修時，費用 1000 元以下的由管理處主任斟定 ,1000 元以上的由管理處主任請示公司領(lǐng)導后購買 ,事后再補辦相關(guān)手續(xù)。 二、管理處無 法完成，但無須外委施工隊的維修任務(wù)交公司綜合維修隊完成。 三、由公司工程部安排維修的正常程序 (見下圖 ) 原 則 上 同 審 審 核 審 核 意 的 批 核 簽 準 批 字 批 示 準 物業(yè)維修單 確定外委施工隊 監(jiān)督施工 填寫用印申請及 （或報告） 制定方 案 組織驗收 結(jié)算付款申請書 組織報價 并審核結(jié)算 并審核預算 24小 分 復 時全 每月反饋 下 類 印 天候 工作情況， 達 登 件 援助 及上報補 維 記 完成 充維修材 修 突發(fā) 料 計劃 任 事故 務(wù) 搶修 24小時全天候 有償維修服務(wù) 注：①急修搶修及特殊情況下費用不超過 3000 元以下的小修可由工程部先行安排維修，事后再報告領(lǐng)導并補辦手續(xù)。 公司主管 副總經(jīng)理 公司主管 副總經(jīng)理 公 司 總經(jīng)理 主管副 總經(jīng)理 公 司 總經(jīng)理 工 程 部 預 算 書 結(jié) 算 書 管 理 處 財 務(wù) 部 結(jié) 算 工程部 存檔 綜合維修隊 業(yè)主 主 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ②費用 2 萬元以上項目，須經(jīng)招投標小組，以投標方式確定施工隊伍。 ③各管理處在上報的物業(yè)維修單中，應(yīng)對費用來源有傾向性的意見。 機電主管（維修 班長）崗位職責 一、帶領(lǐng)設(shè)備運行維修人員，負責安排與落實本管理處設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)及安全檢查工作。 二、負責運行維修組員工技術(shù)指導，組織參加各種專業(yè)技術(shù)培訓，提高機電人員的職業(yè)道德、專業(yè)技能和服務(wù)意識。 三、負責擬制機電設(shè)備的備用品配件采購計劃。 四、負責運行維修人員的考評，及設(shè)備運行維護工作的日檢和周檢。 五、參與設(shè)備的大檢修，負責制定設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，并組織實施。 六、負責機電設(shè)備的突發(fā)事故（故障）的組織搶修工作。 七、督促每位機電人員做好各 項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作。 八、督促抄表人員作好水電平衡，完成水電統(tǒng)計報表，并及時發(fā)現(xiàn)問題，查找虧損原因，迅速解決。 九、協(xié)助工程部處理好與供電、供水公司的有關(guān)業(yè)務(wù)。 十、負責用戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務(wù)的處理、糾正和預防措施的實施、跟蹤檢查。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 水電管理辦法 為加強公司各管理處的水電管理，理順關(guān)系，堵絕水電漏洞，減少公司損失，特制定本辦法： 一、管理處應(yīng)加強電氣及供水設(shè)施設(shè)備 運行的日常檢查、維護，在職責范圍內(nèi)的，應(yīng)負責維修；屬供電、供水部門統(tǒng)一管理的（高壓設(shè)備、供水設(shè)施設(shè)備），發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)立即通知供電、供水部門，由供電、供水部門實施維修、維護； 二、凡已由供電公司實現(xiàn)抄表到戶并由供電公司計費的用戶，我公司只對供電線路進行檢查維護，涉及表計的維修更換，須報供電公司，由供電公司完成；由供水部門抄表到戶的小區(qū)，其供水設(shè)施設(shè)備的維修更換由供水部門負責；供電供水部門未實現(xiàn)抄表到戶的用戶（我公司收費），我公司有權(quán)利和義務(wù)對所有供電供水設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護、校對、更換； 三、公共用水用電（ 含我公司自用水電）為我公司付費的用水用電，各管理處應(yīng)完善表計、加強管理，合理、科學地安排調(diào)整公共設(shè)施設(shè)備和公共照明的使用頻率和時間，以節(jié)能降耗、杜絕浪費；杜絕偷漏水電，未經(jīng)申請和工程部的批復，不得私自安裝表后表，掛接外接水電； 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 四、外接水電須由用戶申報，填寫《新裝及增加用電申請表》或《用水申請表》，報經(jīng)工程部審批，根據(jù)審批意見，安裝驗收完后，方可供電供水，水電價格按公司規(guī)定執(zhí)行，必要時計收增容費或收取保證金；管理處應(yīng)定期查驗外接水電的安全使用情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。任何人不得私自接駁和調(diào)整水電價格。 五、管 理處應(yīng)經(jīng)常檢查小區(qū)的用水用電情況，發(fā)現(xiàn)偷漏水電行為，立即取證處理，報供水、供電部門或公司工程部；加強供水管線的巡視，及時發(fā)現(xiàn)跑漏水。對發(fā)現(xiàn)偷漏水電和地面上察覺不到的地下水管重大跑漏水現(xiàn)象的有功人員，公司將根據(jù)情況，報請領(lǐng)導批準給予獎勵。 六、公司工程部不定期組織人員跟蹤檢查管理處的用水用電情況，尤其是公用水電和外接水電，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)偷漏水電行為，將根據(jù)情況，報請公司領(lǐng)導批示，給予嚴厲處罰。 七、管理處每月五日前準確抄錄水電表，電表讀數(shù)錄入抄表器，送回電腦室，統(tǒng)一報送供電公司；每月十日前統(tǒng)計上月用水用電情況，發(fā)現(xiàn) 出入偏大或表計問題，立即查找原因；及時如實填報用水用電統(tǒng)計報表并送工程部，若不及時交送，年終考核時將扣除此項分數(shù)。 八、工程部將于年底根據(jù)各管理處的統(tǒng)計報表到管理處核查，如發(fā)現(xiàn)有意隱瞞用水用電或虛報水電量，一經(jīng)查實，椐實核對，并將在考核時扣分。 九、工程部將每季度水電統(tǒng)計報表送財務(wù)部。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁，共 44 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 事故及故障應(yīng)急處理程序 水、電緊急情況（事故）處理流程 水電故障處理程序 機電主管 匯報 匯報 匯報 匯報 機電故障： 機電值班工 （不影響系統(tǒng)供水供電，帶 維修工 來重大經(jīng)濟損失和嚴重影