房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的十個籌劃點(已修改)
2025-08-29 11:46 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的十個籌劃點隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會需求不斷增加，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)有效地促進經(jīng)濟發(fā)展、為國家創(chuàng)造了大量的稅收，成為國家稅收新的增長點。 mgu4[F]X vqO)`2n 目前，稅務機關比以往任何時期都要重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理，不斷加強房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，特別是企業(yè)所得稅的稽查，已經(jīng)成為稅務機關查補稅款的主要來源。 FO$,)g 我們應當看到，房地產(chǎn)行業(yè)無論是財務管理水平還是稅收籌劃水平，都不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要，特別是稅收籌劃遠遠落后于行業(yè)發(fā)展，不必要的差錯時有發(fā)生，不但影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營也嚴重損害了投資者的投資收益，這方面的教訓是深刻的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃就顯得尤為重要。本文就房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃談幾點個人觀點，以共同探討。 8 m,94Q `XD V liXF7A 7eHh~m~ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營管理和維護服務等業(yè)務。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的生產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)是以房地產(chǎn)為對象的一種經(jīng)濟活動，是一個比較特殊的生產(chǎn)企業(yè)，有其自身明顯的特點。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)過程涉及環(huán)節(jié)眾多、開發(fā)周期長、財務核算復雜、資金投入大的特性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃應當遵循房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點，開展具有針對性的稅收籌劃，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。 kfab8( amp。. 首先，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品與其他生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品有一個明顯的區(qū)別，就是產(chǎn)品的固定性。其他行業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量、銷售的價格、銷售對象都是處在不斷變動中，許多商品屬于消耗品，商品使用后，實物個體就會消失，事后很難發(fā)現(xiàn)蹤跡。而房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是有形的、固定的。不可移動的，房屋等建筑物就擺在那里，是跑不掉的。由于房屋銷售預征企業(yè)所得稅，在銷售環(huán)節(jié)進行稅收籌劃。只能延緩納稅義務發(fā)生時間和提供啊資金利用效率，因此，銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃的空間很小。其次，其他生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，生產(chǎn)的成本、費用單一，投入和產(chǎn)出具有可比性，生產(chǎn)成本、費用與銷售收入存在一定的對于關系，可以按照出成率等指標進行比較。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用項目較多，具有不可預見性和隱蔽性。而房地產(chǎn)企業(yè)在施工開始前，不可能準確預測成本、費用、在施工過程中發(fā)生的支出，往往也是不可控制的，成本，費用管理只能憑借財務人員的經(jīng)驗進行預測。當房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品完工。許多成本、費用屬于隱蔽工程，又是不可見的，這就給企業(yè)所得稅的稅收籌劃提供可能； 再次，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，銷售、施工人員流動比較頻繁，一些證據(jù)很容易滅失。而稅務部門稽查都是事后稽查，在稽查實施一個相對較短的時間內，稅務稽查人員很難取到有效證據(jù)，因此，稅收籌劃又具有充分的時間和空間。所以我們建議從以下幾個方面進行房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃。 @]3!N~ M Z*~ zUf 檔案資料的管理與籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進行成本計算的籌劃，而成本計算的主要內容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務。開發(fā)項目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測量面積之間存在必然聯(lián)系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們在進行稅收籌劃時，應當高度重視各項政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費用，如《建筑工程規(guī)劃許可證》直接約束了建筑面積，從而影響成本、費用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財務人員應當掌握政府批文的主要內容，做好“面積”的稅收籌劃。 /I(C*}P1 8*Ib. mp （1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好《土地使用權》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》的外部相關批文的管理，了解各項批文之間的相關性，以及對成本、費用的影響。我們財務部門還應當掌握建設項目監(jiān)理等相關方的資料，如施工進度決定施工成本，而施工進度的確定，必須得到監(jiān)理方的認可。 lh039。 e ,{SP1 （2）企業(yè)內部檔案資料的管理與籌劃，做好《建設項目的招標書》、施工企業(yè)的投標書》、《建設項目預算書》、《建設項目決算書》等施工資料的管理。建設項目的工程預（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預算書金額時，進行稅收籌劃，就應當分析其成因，找出工程決算對成本、費用的影響。 d3ktv*Q| 3]tG o\ 開發(fā)項目的開發(fā)周期的稅收籌劃。開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項目建設周期，同樣一個開發(fā)項目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費用支出也完全不同。《國家稅務總局關于印發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》國稅發(fā)（2009）31號文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本?！钡谑l規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費用，已銷開發(fā)p計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。”我們在核算土地出讓金等前期費用時，應當
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