房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的十個(gè)籌劃點(diǎn)(已修改)
2025-08-29 11:46 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的十個(gè)籌劃點(diǎn)隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求不斷增加，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)有效地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為國家創(chuàng)造了大量的稅收，成為國家稅收新的增長點(diǎn)。 mgu4[F]X vqO)`2n 目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)比以往任何時(shí)期都要重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，特別是企業(yè)所得稅的稽查，已經(jīng)成為稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)稅款的主要來源。 FO$,)g 我們應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)行業(yè)無論是財(cái)務(wù)管理水平還是稅收籌劃水平，都不能滿足行業(yè)發(fā)展的需要，特別是稅收籌劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于行業(yè)發(fā)展，不必要的差錯(cuò)時(shí)有發(fā)生，不但影響了房地產(chǎn)企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營也嚴(yán)重?fù)p害了投資者的投資收益，這方面的教訓(xùn)是深刻的。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃就顯得尤為重要。本文就房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃談幾點(diǎn)個(gè)人觀點(diǎn)，以共同探討。 8 m,94Q `XD V liXF7A 7eHh~m~ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和維護(hù)服務(wù)等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的生產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)是以房地產(chǎn)為對(duì)象的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是一個(gè)比較特殊的生產(chǎn)企業(yè)，有其自身明顯的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)過程涉及環(huán)節(jié)眾多、開發(fā)周期長、財(cái)務(wù)核算復(fù)雜、資金投入大的特性，因此房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，開展具有針對(duì)性的稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。 kfab8( amp。. 首先，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品與其他生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品有一個(gè)明顯的區(qū)別，就是產(chǎn)品的固定性。其他行業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量、銷售的價(jià)格、銷售對(duì)象都是處在不斷變動(dòng)中，許多商品屬于消耗品，商品使用后，實(shí)物個(gè)體就會(huì)消失，事后很難發(fā)現(xiàn)蹤跡。而房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是有形的、固定的。不可移動(dòng)的，房屋等建筑物就擺在那里，是跑不掉的。由于房屋銷售預(yù)征企業(yè)所得稅，在銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。只能延緩納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和提供啊資金利用效率，因此，銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃的空間很小。其次，其他生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品，生產(chǎn)的成本、費(fèi)用單一，投入和產(chǎn)出具有可比性，生產(chǎn)成本、費(fèi)用與銷售收入存在一定的對(duì)于關(guān)系，可以按照出成率等指標(biāo)進(jìn)行比較。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用項(xiàng)目較多，具有不可預(yù)見性和隱蔽性。而房地產(chǎn)企業(yè)在施工開始前，不可能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)成本、費(fèi)用、在施工過程中發(fā)生的支出，往往也是不可控制的，成本，費(fèi)用管理只能憑借財(cái)務(wù)人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)測(cè)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品完工。許多成本、費(fèi)用屬于隱蔽工程，又是不可見的，這就給企業(yè)所得稅的稅收籌劃提供可能； 再次，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，銷售、施工人員流動(dòng)比較頻繁，一些證據(jù)很容易滅失。而稅務(wù)部門稽查都是事后稽查，在稽查實(shí)施一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，稅務(wù)稽查人員很難取到有效證據(jù)，因此，稅收籌劃又具有充分的時(shí)間和空間。所以我們建議從以下幾個(gè)方面進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅收籌劃。 @]3!N~ M Z*~ zUf 檔案資料的管理與籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收籌劃，首先要進(jìn)行成本計(jì)算的籌劃，而成本計(jì)算的主要內(nèi)容，就是“面積”的籌劃，“面積”決定企業(yè)的當(dāng)期成本，“面積”是稅收籌劃的首要任務(wù)。開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃用地，規(guī)劃的面積、測(cè)量面積之間存在必然聯(lián)系，在一定程度上制約者開發(fā)成本的核算。我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)高度重視各項(xiàng)政府批文的“面積”，稅收籌劃必須圍繞政府批文展開。房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種政府批文直接影響到成本、費(fèi)用，如《建筑工程規(guī)劃許可證》直接約束了建筑面積，從而影響成本、費(fèi)用，所有的稅收籌劃都不能脫離政府批文的限制，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)掌握政府批文的主要內(nèi)容，做好“面積”的稅收籌劃。 /I(C*}P1 8*Ib. mp （1）外部檔案資料的管理與籌劃。做好《土地使用權(quán)》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑用地規(guī)劃許可證》的外部相關(guān)批文的管理，了解各項(xiàng)批文之間的相關(guān)性，以及對(duì)成本、費(fèi)用的影響。我們財(cái)務(wù)部門還應(yīng)當(dāng)掌握建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理等相關(guān)方的資料，如施工進(jìn)度決定施工成本，而施工進(jìn)度的確定，必須得到監(jiān)理方的認(rèn)可。 lh039。 e ,{SP1 （2）企業(yè)內(nèi)部檔案資料的管理與籌劃，做好《建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)書》、施工企業(yè)的投標(biāo)書》、《建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算書》、《建設(shè)項(xiàng)目決算書》等施工資料的管理。建設(shè)項(xiàng)目的工程預(yù)（決）書在施工和金額上都存在差異，特別是工程決算書金額大于工程工程預(yù)算書金額時(shí)，進(jìn)行稅收籌劃，就應(yīng)當(dāng)分析其成因，找出工程決算對(duì)成本、費(fèi)用的影響。 d3ktv*Q| 3]tG o\ 開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期的稅收籌劃。開發(fā)企業(yè)必須合理籌劃開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期，同樣一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，由于工程施工順序、施工周期的不同，開發(fā)成本、費(fèi)用支出也完全不同?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法）的通知》國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第十一條規(guī)定：“企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本?！钡谑l規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用，已銷開發(fā)p計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！蔽覀?cè)诤怂阃恋爻鲎尳鸬惹捌谫M(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)
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