第七章-成本法及其運用(已修改)
2025-08-17 15:43 本頁面
【正文】 第七章 成本法及其運用 第一節(jié) 成本法概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 第三節(jié) 成本法的基本公式 第四節(jié) 重新購建價格的求取 第五節(jié) 建筑物折舊的求取 第六節(jié) 成本法應(yīng)用中涉及的有關(guān)規(guī)定 第七節(jié) 成本法總結(jié)和運用舉例第一節(jié) 成本法概述一、成本法的含義（熟悉）二、成本法的理論依據(jù)（熟悉）三、成本法適用的估價對象和條件（掌握） （一）成本法適用的估價對象 ?。ǘ┏杀痉ü纼r需要具備的條件四、成本法估價的操作步驟（熟悉）第一節(jié) 成本法概述一、成本法的含義（熟悉）□ 含義：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法?！?重新購建價格：是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。□ 折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差?！?又稱“積算法”；成本法測算出來的價值簡稱“積算價格?！薄?本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值。二、成本法的理論依據(jù)（熟悉）□ 生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定?！?買賣雙方可以接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價（包含開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤）三、成本法適用的估價對象和條件（掌握）□ 成本法適用的估價對象 ■新開發(fā)的房地產(chǎn) ■舊的房地產(chǎn) ■在建工程 ■計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) ■很少發(fā)生交易、又無經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn) ■有獨特設(shè)計、特殊建筑的房地產(chǎn) ■單純的建筑物或者其裝飾裝修部分 ■房地產(chǎn)保險評估（包括投保和理賠）、其他房地產(chǎn)損害賠償 ■在房地產(chǎn)市場不夠活躍、類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)的房地產(chǎn) ■適用于可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值 ■適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)，不適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)□ 成本法估價需要具備的條件 ■某宗房地產(chǎn)價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格 ■成本高，其價值不一定大；成本低，其價值不一定不高□ 注意三個問題： ■一是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本 實際成本（個別成本）：是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費 客觀成本（正常成本）：是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費■二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整■三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整 供大于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價； 供小于求時，在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價 評估價值等于客觀成本減去功能折舊、外部折舊□ 成本法測算的是房屋所有權(quán)和在估介時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值 四、成本法估價的操作步驟（熟悉） □ 弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料 □ 測算估價對象重新購建價格 □ 測算建筑物折舊 □ 求取估價對象積算價格第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成（掌握） □ 典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式下的房地產(chǎn)價格構(gòu)成（七大項）： ■土地取得成本 ■開發(fā)成本 ■管理費用 ■銷售費用 ■投資利息 ■銷售稅費 ■開發(fā)利潤□ 房地產(chǎn)價值的表達式： 房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 房地產(chǎn)價值=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）/[1（銷售稅費率+銷售利潤率）]一、土地取得成本 □ 取得開發(fā)用地的三條途徑： ■通過市場購置取得 ■通過征收集體土地取得 ■通過征收國有土地上房屋取得二、開發(fā)成本 □ 勘察設(shè)計和前期工程費 市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標、施工通水、通電、通路、場地平整及臨時
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