20xx北京望京片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告44頁-13m(已修改)
2025-08-16 08:09 本頁面
【正文】 望京商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告 概述 第一章：望京區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 第二章：望京區(qū)域商業(yè)和文化娛樂現(xiàn)狀 第三章：望京區(qū)域辦公物業(yè)需求情況 第四章：望京區(qū)域發(fā)展展望 第一章：望京區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 ? 望京基礎(chǔ)設(shè)施日益完善： 隨著望京西路、湖光中街道路規(guī)劃建設(shè)，阜通西大街沿線建設(shè)，花家地南街、花家地街與京順路進出望京地區(qū)入口的改造，望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的完善，以及占地 ，京順路兩側(cè)的近千米綠化帶建設(shè)，道路等市政設(shè)施的配套完善，使得眾多國際知名跨國公司落戶望京科技園區(qū)。 ? 望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展已頗具規(guī)模 愛立信中國研發(fā)總院以及愛立信中國地區(qū)總部、摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心、德國西門子公司、加拿大著名電信設(shè)備供應(yīng)商北電網(wǎng)絡(luò)大中國區(qū)總部和北電網(wǎng)絡(luò)研發(fā)中心、松下部品有限公司、 LG研發(fā)中心、北方電信等跨國高科技企業(yè)聚集，使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶初具雛形，產(chǎn)業(yè)的帶動不僅將改變望京的現(xiàn)狀，而這些企業(yè)帶來更多的高素質(zhì)人才將在這里工作居住，使區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)進一步提升。幾大巨頭齊聚望京，給望京注入高科技血液的同時，還將輻射亞運村商圈，連通望京和亞北商圈產(chǎn)業(yè)帶。 望京區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 望京基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，道路改善，吸引了眾多國際企業(yè)進駐，加快了望京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，加速了望京國際化進程，增強了望京對北京的影響力。 望京區(qū)域道路交通示意圖 望京人口狀況描述 ? 望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為 33萬人，現(xiàn)常住人口近２０萬人，外籍人士占常住人口的１ /３。 ? 目前該區(qū)域內(nèi)居民的大體構(gòu)成，首先是原來廣營鄉(xiāng)的農(nóng)轉(zhuǎn)非形成的城市人口，約有 3萬，占 10%強；其次是在城市拆遷改造過程中安置的城市人口，此類人以當年的工薪階層中的中低收入者為多數(shù)，占了社區(qū)中的 20%左右；再者是在望京區(qū)域發(fā)展過程中，伴隨著高檔社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，而不斷涌入的中高收入人群，以及以韓國商民為代表的國際居民組成的，這部份居民約占整個社區(qū)居民的 65%左右。 ? 今后望京的居住人群將以城市中高收入者為主體，這類人群有著很強的消費能力。有資料調(diào)查望京區(qū)域內(nèi)每百戶平均擁有３０輛私家車，是北京市平均水平的７倍。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，望京人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性改變，常住人口中， 65%為高端人群。 22%43%24%11%拆遷安置人員中高收入人群外籍人士農(nóng)轉(zhuǎn)非類別 拆遷安置人員 中高收入人群 外籍人士 農(nóng)轉(zhuǎn)非 數(shù)據(jù) 6萬人 12萬人 3萬人 望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ? 電子城科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋 望京地區(qū)，占地 。園區(qū)以首都機場高速路為界分為東、西兩部分。其中，電子城西區(qū)的范圍是東至溪陽東路、京包鐵路，西至廣順北大街、利澤東二路，南至京順路溪陽東路、望京東路，北至望和鐵路，泛指望京區(qū)域； ? 電子城科技園以電子信息業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展與其配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。重點發(fā)展現(xiàn)代通信產(chǎn)品、數(shù)字視聽產(chǎn)品、計算機、軟件和顯示器、新型電子元器件。 ? 電子城西區(qū)以跨國公司研發(fā)中心、公司總部、留學人員創(chuàng)業(yè)園、孵化基地為主。國際大品牌的進駐，帶動了大量的服務(wù)性中小企業(yè)的進駐，為望京寫字樓市場帶來了春天。 中關(guān)村電子城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，為望京的未來確立了新的藍圖，其中電子城西區(qū) 400多家國際高新技術(shù)企業(yè)的進駐，為望京帶來了大量的商業(yè)機會和就業(yè)機會。 圖例顏色注明：圈起部分為電子城規(guī)劃用地范圍，其中灰色：工業(yè)用地，土黃色：居住用地，紅色：商業(yè)金融用地，綠色：綠地，其他略。 望京酒仙橋區(qū)域用地規(guī)劃圖 望京房地產(chǎn)發(fā)展狀況 ? 望京占地 860公頃，總建筑面積 1000萬平方米，規(guī)模等同老北京城區(qū)面積的 1/2；比歐洲袖珍國家摩納哥的國土面積多出３倍。 ? 望京地區(qū)以北小河劃分南北兩段，北部地區(qū)為工業(yè)經(jīng)濟區(qū)，南部地區(qū)為住宅區(qū)。規(guī)劃居住人口 33萬，是目前北京市規(guī)模最大的住宅小區(qū)。 ? 目前望京在售項目供給量近 200萬平方米，項目普遍以中小規(guī)模為主。 ? 望京開發(fā)面積達超過開發(fā)總面積的 85%，在建面積約占總面積的10%，規(guī)劃中還有的建筑面積約占總面積的 5%。，目前望京區(qū)域的住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓三大市場呈如下趨勢： 望京住宅市場現(xiàn)狀概述： ? 大量的租客資源保證了住宅供需平穩(wěn)，產(chǎn)品規(guī)劃差異化明顯，產(chǎn)品特征更為明顯。 ? 雙低成為優(yōu)勢賣點吸引廣大居民，人口密度低、容積率低，居住舒適度成為凸顯競爭優(yōu)勢的一個籌碼。 ? 針對中輕年客戶群需求，預(yù)計未來將有不少主打小戶型的項目，出現(xiàn)酒店式公寓等適于投資的戶型。 ? 而大部分項目仍以兩居、三居為主力戶型，面積適中，走實用型路線。 望京商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀概述： ? 相比 2022年之前望京區(qū)域商業(yè)的匱乏，近幾年來商業(yè)飛速的發(fā)展，目前已投入使用的大體量商業(yè)約為 36萬平米，已基本能夠滿足區(qū)域內(nèi)居民的需求。 ? 而在未來幾年中，還有近百萬平米左右的商業(yè)陸續(xù)建成并投入使用，這將使區(qū)域內(nèi)的競爭更為激烈。 望京辦公物業(yè)現(xiàn)狀概述： ? 有限的供應(yīng)量，大部分項目只租不售，純寫
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