【正文】 項目施工管理規(guī)劃大綱項 目 名 稱 ： 工商所地塊 公 司 審 核 人 ： 公 司 批 準 人： 2011年4 月 29日 常州新城萬盛房地產(chǎn)有限公司項目施工管理規(guī)劃大綱審批表項目名稱工商所地塊編制人楊明峰項目地址湖塘常武中路西側(cè)工商所以北報審日期2011 年 04月29日項目管理中心審核意見審核人： 年 月 日審核人： 年 月 日審核人： 年 月 日技術(shù)管理中心審核意見審核人： 年 月 日分管副總裁審核意見審核人： 年 月 日總裁審批意見審批人： 年 月 日 項目施工管理規(guī)劃大綱湖塘工商北地塊 規(guī)劃設(shè)計概況 單體設(shè)計概況 配套設(shè)計概況 土地、環(huán)境特征分析 市場條件分析 社會條件分析 工程項目管理組織 項目總體目標管理規(guī)劃 項目施工總體布置、出入口位置、廣告牌布置等 項目各單體之間的施工順序、降水方案 地下降水 項目公建配套設(shè)施、道路市政、景觀綠化及附屬設(shè)施的施工順序 商業(yè)室內(nèi)外裝飾 商業(yè)設(shè)備調(diào)試 住宅部分、設(shè)備招標計劃、設(shè)備供應(yīng)計劃、檢驗、試驗等確定實施單位計劃 標準化實施清單 施工過程中關(guān)注點及規(guī)定 垂直運輸 腳手架工程 保證質(zhì)量目標實現(xiàn)的控制措施、滲漏等控制措施 成本目標 設(shè)計變更及工程簽證的管理 成本目標分解 保證成本目標實現(xiàn)的技術(shù)組織措施、備案 驗收及交付時間安排 工程過程驗收 竣工驗收及竣工后對物業(yè)公司的交付驗收 保修范圍和保修期確定 保修期管理 總包標段劃分圖 場布圖 臨電布置圖項目管理規(guī)劃大綱（湖塘工商北地塊）1 工程概況 湖塘工商北地塊位于常州市武進區(qū)湖塘鎮(zhèn)中心區(qū)域，地塊東臨常武路，南為原工商所舊址，北至湖塘樂購，規(guī)劃功能定位為“公共綠地+商業(yè)用地+居住用地”。整個地塊結(jié)合地形布置商業(yè)，底層為2層，局部34層，考慮與西側(cè)民房間的距離要緊，又要滿足日照要求，所以多層以上建筑放在地塊的東北側(cè)，北面為100米的高層住宅，中間結(jié)合商業(yè)布置豎向32層公寓，與北面住宅間距為25米，與對面商業(yè)形成大氣磅礴的城市街景效果圖。豐富多變的天際線，塑造小區(qū)清新自然的整體形象。使整個小區(qū)更有凝聚力和完整性。整個建筑的立面設(shè)計從內(nèi)部功能出發(fā)，獨特的外立面賦予整體設(shè)計個性化外觀，通過色彩、材質(zhì)的變化與形體的穿插形成飽具現(xiàn)代感的建筑形象，高低錯落、清新自然的建筑群形成獨具魅力的現(xiàn)代都市風光。附湖塘工商所總平圖：序號房號規(guī)模結(jié)構(gòu)形式建筑外墻做法有無地下室層數(shù)層高總高1住宅A樓19577m2框剪地下室兩層332公寓B樓22655m2框剪地下室兩層323m3商業(yè)裙樓19150m2框剪地下室兩層45層注：商業(yè)裙樓部分層數(shù)4層，部分5層。本項目定義為新古典主義風格，通過清新、典雅的風格元素來體現(xiàn)項目的品質(zhì)感。在整體環(huán)境的處理上，采用“綠裙”的構(gòu)思，通過對自然環(huán)境的處理，給建筑“穿”上由植物組合而成的“裙子”，也就是自然主義景觀手法在設(shè)計中的應(yīng)用?！白匀弧贝砹怂矫堋⒔】档木幼》绞?，是一種生活態(tài)度。在中心景觀區(qū)采用大片的陽光草坪來營造舒適休閑的活動空間，用自然的元素來彰顯不經(jīng)意的奢華，為居者提供靜謐的居家環(huán)境；入戶區(qū)域在外圍延續(xù)給建筑“穿”綠裙的理念，通過植物多層次組合的原則，軟化了建筑平面，也為人們在回家的途中展示一個綠色的生活空間，入戶小廣場則是強調(diào)回家的感受，通過每一棟入戶不同的主題設(shè)置反映場所的可識別性，每棟入戶廣場的布局還是遵循對稱的手法，中心設(shè)置水景作為對景，兩側(cè)古典精致的花缽，特色紋樣的入戶標識，色彩鮮明的綠化，趣味性的小品雕塑，讓居者在回家的過程中體驗視覺的享受。根據(jù)小區(qū)景觀設(shè)計的要求，道路的設(shè)計高程則結(jié)合景觀設(shè)計進行合理的設(shè)置，并綜合考慮道路的排水暢通和道路與小區(qū)室外地坪和建筑室內(nèi)地坪的協(xié)調(diào)進行高程設(shè)計，道路的轉(zhuǎn)坡點圓順處理，雨水口根據(jù)高程情況進行合理設(shè)置，利于道路路面雨水的排除，雨污水井蓋及自來水、電信、供電井等井蓋均設(shè)置在綠化中并用盡量采用隱形井蓋隱形處理，小區(qū)道路上盡量不設(shè)置雨污水井蓋，一來可以達到美觀效果，二來起到隔絕噪音的效果。2項目實施條件分析、環(huán)境特征分析湖塘工商所地塊位于武進區(qū)湖塘樂購南側(cè)，地處湖塘鎮(zhèn)中心區(qū)域，場地外部交通環(huán)境便利，場地周邊為商業(yè)區(qū)、醫(yī)院、學校及居民區(qū)等，各項配套相對齊全、成熟。該地塊原為工商所大樓及空閑地塊，南側(cè)為工商所地塊，地處鬧市區(qū)，緊鄰邱墅居民小區(qū)和芳草園對環(huán)境及噪音控制有很高要求，由此給三班連續(xù)施工造成很多不便，可能今后施工過程中會有較多投訴。現(xiàn)場高壓電桿,煤氣,通訊電纜的遷移申請工作正在辦理當中,施工臨電預(yù)計4月底才能安裝到位,使工程開工節(jié)點拖延一個月. 原空余地塊內(nèi)有大量舊基礎(chǔ)未完全清除，試樁施工前,需機械配合清除障礙，地勢較為平坦。常州地區(qū)在區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造上屬揚子斷塊區(qū)內(nèi)部的“下?lián)P子”地層區(qū)及揚州銅陵地震帶，在常州市區(qū)的基巖上覆蓋著厚約160m的第四系沖、淤積層，構(gòu)成了長江三角洲沖積平原地貌。由于斷裂活動微弱，未影響到上部土層，因而本地區(qū)屬相對穩(wěn)定地帶。地塊區(qū)域土地土質(zhì)情況如下表： 大宗建筑材料、商品混凝土、鋼材、預(yù)制管樁/方樁、防水材料、石膏砂漿、商品砂漿、屋面廣場磚等材料均為甲供，因此，所選擇的供應(yīng)商均需經(jīng)過公司采購管理部完成一定的資格預(yù)審，通過公司招標（免招標）流程審核，方可成為相應(yīng)材料的合格供應(yīng)商。其中商品混凝土平均每天用量達1000m,鋼材每天的用量達200t,常州地區(qū)能獨立供應(yīng)如此需求量的混凝土、鋼材公司不多，建議由23家公司供應(yīng)。對于土建、水電、景觀、智能化、管線、市政、幕墻、門窗、欄桿、電梯、飾面砂漿、外墻保溫、外墻裝飾材料、防火門、進戶門、人防門等供應(yīng)商的資質(zhì)能力，公司在選擇供應(yīng)商之前就已經(jīng)詳細了解和調(diào)查，通過公司相應(yīng)的流程審核方可成為合格的供應(yīng)商。其中防火門、防火卷簾的需求量相當大，而公司目前防火門供應(yīng)商僅溧陽瀨江一家，從新城上街及府翰苑三期兩個項目的供應(yīng)來看，此單位無法滿足城市廣場未來的需求，建議能另增加12家供應(yīng)商。消防、煤氣、供電、給排水等公用配套專業(yè)均根據(jù)武進區(qū)地方政府相關(guān)規(guī)定要求選擇。區(qū)政府要求前述配套專業(yè)由相關(guān)政府職能部門進行設(shè)計和施工，區(qū)質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)要求均為合格工程。土層為②粘土，和粉質(zhì)粘土,土質(zhì)較好，利于樁基施工。按照場布圖，在場地東、西、兩側(cè)各設(shè)置一個入口，東側(cè)保留原工商所入口，現(xiàn)在東側(cè)道路已實施完畢，西側(cè)道路待商業(yè)部分樁基靜載試驗完成后開始實施，中間地帶道路根據(jù)基坑支護設(shè)計及現(xiàn)場實際情況等考慮做成坡道，以保證道路安全。因所有建筑同時施工，且整個場地均設(shè)計有地下室，場地用于施工材料加工堆放、施工機械設(shè)置等的位置非常緊張。經(jīng)現(xiàn)場實地察看，僅北側(cè)有部分場地可以利用，就目前來看，遠不能滿足整體的施工需要。土方和基坑支護由北向南施工,利用拆除后的工商所場地作鋼筋加工場地,整個場地可利用位置的狹小,施工單位現(xiàn)場辦公,和民工居住必須就近租房解決,如果處理不好會給以后的施工帶來較大影響，需著重關(guān)注。施工臨時用水DN100已由自來水公司接入到位，臨時用電申請500KVA變壓器，能夠滿足84214平米建筑施工需要，但5月下旬才能接入到位，無法滿足5月份樁基施工用電需求。為了搶工期，5月15日樁基施工，6月15日支護樁施工均需要自備發(fā)電機。以營銷為主線一切為了銷售和交樓，搶售樓部精裝修施工，搶建可售商業(yè)建筑，搶永久電和公用設(shè)備安裝調(diào)試，搶建商業(yè)綜合管線和配套工程，營造銷售及商業(yè)開業(yè)環(huán)境。力求建設(shè)速度快，投入資金小，資金回籠快，銷售環(huán)境好的開發(fā)建設(shè)模式。實現(xiàn)變更洽商圖紙化，圖紙講解制度化, 監(jiān)理實施細則分部分項化，竣工資料竣工圖紙及時化。做到“凡事必須策劃，策劃必須精心；凡事有人負責；凡事有人監(jiān)督；凡事有據(jù)可依；凡事有據(jù)可查；凡事都有節(jié)點時間的工程管理思路。以我為主甲方管理前置，建立甲方、監(jiān)理、施工單位的有效溝通、協(xié)調(diào)、管理。管理難點水、電、氣三座大山：本項目屬于舊城改造拆遷項目，工商所至今4月29日尚未全部搬遷，地塊內(nèi)的高壓線急需遷移。項目外電源、外水源、外氣源均未到位，增大了項目的對外協(xié)調(diào)工作，是項目如期竣工驗收的瓶頸。雨季施工：按目前的安排，地基處理面臨雨季，直接受到天氣變化的影響，這直接影響到基槽封底是保證主體工期按計劃進行的關(guān)鍵。冬季施工：按照春節(jié)加班施工的安排，冬季施工在所難免?，F(xiàn)場無法提供民工住宿：只能由施工單位自己解決。夜間施工擾民：地處鬧市區(qū)必須合理安排施工時間，避免居民投訴。工序安排的難點：兩層地下室基坑支護，土方外運和計量。無鋼筋加工場地，只能分段流水施工。合理安排施工作業(yè)面成為該工程的重點工作。怎樣的外架搭設(shè)方式能使施工最方便、最節(jié)?。凰跞绾尾贾?、安裝、拆除能使施工最方便且不影響銷售。車庫頂板景觀與土建工作的矛盾如何解決；市政綜合管線與硬景和綠化的交叉施工；總包和裝修及與市政和景觀的工序交接，流水段的劃分與工作面移交順序。團隊建設(shè)：項目部同事多為新同事，帶有不同的工作習慣和工作作風。統(tǒng)一項目部的管理思路，形成有特色的項目管理風格，是項目管理的難點和重要目標。外部資源的協(xié)調(diào)：項目處于新興開發(fā)區(qū)，當?shù)卣畬﹂_發(fā)企業(yè)有新鮮感、警惕感和可利用感，這樣形成了對項目部既有倚重，又有需求的一種態(tài)勢，政府關(guān)系人管理較為復(fù)雜，也屬于項目管理的難點。甲方管理管理前置：作為城市綜合體項目，施工周期短，如果等到問題出現(xiàn)之后再去尋找解決辦法，勢必管理被動；作為城市綜合體項目，多分包、多工種、多工序的特點，不可能過分依賴過程管理；實行管理前置，技術(shù)管理、計劃管理、質(zhì)量管理、安全文明施工管理、界面管理等提前梳理并交底，為后期施工管理奠定堅實基礎(chǔ)。技術(shù)管理重點：作為城市綜合體項目，技術(shù)問題多、雜，裝飾裝修階段尤其復(fù)雜。前期積極配合技術(shù)管理中心解決商業(yè)設(shè)計和工程技術(shù)問題，是重中之重。為此，項目部成立課題組，對城市綜合體技術(shù)問題全面梳理，根據(jù)城市綜合體特點，后期施工必然各工種交叉作業(yè)，工序流程尤為重要。施工前，項目部制定出較完整的工序流程，力爭用合理的工序來取到較好的效果；解決數(shù)多家分包單位之間的協(xié)調(diào)配合，制定工序移交表格，充分調(diào)動施工單位相互監(jiān)督。 成本管理并進：項目部傳統(tǒng)上對于成本管理不敏感，而造價成本組往往又對技術(shù)管理不敏感，這造成了成本管理的短板；項目部銜接成本組，在成本優(yōu)化方面應(yīng)該下功夫；加強和工程管理中心成本組的溝通，對目標成本實行動態(tài)控制。嚴格按照公司設(shè)計變更、工程簽證管理流程辦理相關(guān)事宜。質(zhì)量控制難點：1，現(xiàn)澆門窗洞口定位和尺寸的控制；2，地下室、天面，衛(wèi)生間，陽臺樓板，鋁合金窗口后塞縫的防水問題（試水）；3，外墻出現(xiàn)開裂，脫落，滲漏；4，天花及墻面抹灰層開裂，空鼓，脫落；5，樓板出現(xiàn)穿透性裂縫；樓板厚度及尺寸的控制；現(xiàn)澆墻體預(yù)留預(yù)埋洞口、孔位的控制；回填土質(zhì)量控制；道路路沿石在施工過程中的保護；戶內(nèi)隔墻砌筑放線及樓面地面標高不符合設(shè)計要求；1地下室防水質(zhì)量控制；1室內(nèi)外精裝修交樓前的成品保護。1空調(diào)、消防、供水、供電、電梯設(shè)備安裝調(diào)試，確保使用功能，確保各相關(guān)專業(yè)設(shè)計、施工協(xié)調(diào)順暢。施工單位管理總包管理：堅持總包管理模式，可以為我們贏得更大的管理空間；應(yīng)該盡可能擴大總包單位承包的范圍；擴大總包管理的管理職能，加大其權(quán)利也增加其責任；；由總包單位組織，每周召開總分包管理例會,引導(dǎo)分包方接受總包方管理，并通過經(jīng)濟文件需要總包方簽字等規(guī)定來實現(xiàn)；總包單位的管理水平對施工管理有大的影響。技術(shù)管理：充分調(diào)動監(jiān)理和施工單位的技術(shù)管理能力，在工程開始就約定施工單位技術(shù)管理的規(guī)定，明確因其技術(shù)管理不到位而承擔的責任。甲方應(yīng)該維護和樹立監(jiān)理工程師的威信，保持技術(shù)交流渠道的暢通，并作好交技術(shù)底工作，以樣板工序促進施工單位強化自身技術(shù)力量。重點做好圖紙會審：工程的整體功能合理是建設(shè)項目實施的目的，也是產(chǎn)品品質(zhì)的體現(xiàn)。開工前，總包施工單位有責任對全套施工圖的系統(tǒng)合理性和功能合理性進行審查，各專業(yè)施工圖說深度是否能滿足要求，有無“錯”、“漏”、“碰”、“缺”及違反《工程建設(shè)標準強制性條文》等情況。在收到圖紙后7天形成書面意見提交監(jiān)理單位和項目部，項目部把監(jiān)理審查圖紙意見一并匯總給設(shè)計院，由宏業(yè)項目公司總經(jīng)理組織大規(guī)模圖紙會審。成本管理：合同交底、施工管理交底、技術(shù)管理交底是作好對施工單位成本管理的關(guān)鍵。嚴格按照公司制度控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證激發(fā)施工單位主動優(yōu)化成本，重點做好施工方案、施工組織設(shè)計的審查工作，嘗試和施工單位技術(shù)力量有效結(jié)合，利用他們的優(yōu)勢達到節(jié)約成本的目的。質(zhì)量管理：施工單位必須建立健全質(zhì)量保證體系，落實各級質(zhì)量責任制，明確工程質(zhì)量目標，有切實可行的保證措施，并書面報送監(jiān)理單位及建設(shè)單位。施工單位進行