【正文】 空港新城空港花園A地塊限價房建設項目可行性研究報告陜西空港置業(yè)有限公司2012年9月5 / 59目 錄第一章 總論 1 1 4第二章 項目建設的背景與必要性 6 6 7 10 11第三章 建設條件分析 13 13 建設條件 14第四章 項目開發(fā)方案 19 19 20第五章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 31 31 32第六章 節(jié)能 33 33 33第七章 投資估算 36 36 36 38第八章 工程招投標與進度安排 41 41 42 43第九章 財務評價 44 44 44 44第十章 社會效益評價 46 46 47第十一章 風險分析 48 48 49第十二章 結論與建議 51 51 51附圖：總平面布置示意圖；附表：； ； ；；。第一章 總論空港新城空港花園A地塊限價房建設項目（一）建設單位陜西空港置業(yè)有限公司（二）建設背景近年來，西咸新區(qū)高度重視保障性住房建設，充分利用國家關于保障性住房的政策機遇，努力創(chuàng)新保障性住房建設、分配和管理運營模式，打通不同類型保障房之間分配、運營的一些制度障礙，充分將保障性住房建設與農村征地拆遷和農民安置相結合，以人為本，加大各類公共服務設施的建設。保障性住房建設是民生工程、發(fā)展工程，也是社會進步工程。加快保障性住房建設，對于提升西咸新區(qū)綜合配套能力、促進招商引資、吸引人才和社會穩(wěn)定具有重要意義，有利于促進農民進城、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和區(qū)域城鎮(zhèn)化的協(xié)調發(fā)展。為了加快保障性住房建設，把西咸新區(qū)打造為推動關中地區(qū)城市集群的核心區(qū)，全面推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，陜西空港置業(yè)有限公司提出了空港新城空港花園A地塊限價房項目。本項目建設地址位于空港新城園區(qū)七路北側，（）。建設項目位置圖1—1 項目選址位置圖圖1—2 項目地塊圖，規(guī)劃總建筑面積約113190平方米。項目建設內容主要包括：新建36棟多層住宅樓、部分社區(qū)服務用房、部分沿街商業(yè)用房及1所幼兒園，具體為：住宅建筑面積106435平方米，社區(qū)服務用房345平方米，商業(yè)用房4210平方米，幼兒園2200平方米。項目整體分為兩期實施。一期規(guī)劃總建筑面積約60870平方米，其中住宅建筑面積57229平方米，社區(qū)服務用房245平方米，商業(yè)用房3396平方米。二期規(guī)劃總建筑面積約52320平方米，其中住宅建筑面積49206平方米，社區(qū)服務用房100平方米，商業(yè)用房814平方米，幼兒園2200平方米。表1—1 主要技術經(jīng)濟指標表序號技術經(jīng)濟指標名稱單位指標數(shù)據(jù)備注一期二期合計1總用地面積㎡　其中：凈用地面積㎡　　 代征道路面積㎡　2總建筑面積㎡6087052320113190　　其中：地上建筑面積㎡6087052320113190　　 地下建筑面積㎡000　住宅㎡5722949206106435　社區(qū)服務用房㎡245100345　商業(yè)用房㎡33968144210　幼兒園㎡022002200　3建筑物占地面積㎡115561013421690　4綠地面積㎡144691619430663　5容積率　 　6建筑密度　%%%　7綠地率　30%42%35%　8居住戶數(shù)戶6064741080　9居住人數(shù)人19391517345610停車位（地面停車位）個320255575　。本項目資金籌措方案擬定為：自籌資金11000萬元，申請銀行貸款8000萬元，其余資金由預售收入補充。%（稅后），大于基準收益率10%。，項目的開發(fā)可為國家上繳可觀的稅收，有利于國家財政收入的增加。從項目的財務評價數(shù)據(jù)來看，項目的實施從財務上具有可行性。在對本項目概況總體把握的基礎上，通過進行市場分析、費用估算、資金籌措、財務評價、風險評價等深入分析，提出了規(guī)劃設計相關建議。綜合以上意見，空港新城空港花園A地塊限價商品房建設項目是可行的，建成后將產生良好的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境效益。%，大于基準收益率；；財務綜合評價反映項目具有一定的盈利能力。，符合國家大力推進保障性住房建設的政策，政策環(huán)境良好，受房地產調控政策影響較小。、通訊、道路和交通等各方面條件較好，對項目順利實施非常有利。、建設周期長，有效合理利用資金、加快周轉回籠是本項目取得盈利的關鍵。因此建議項目建設單位在后期施工階段加強項目管理，在保證質量的前提下加快開發(fā)建設進度。，目前周邊環(huán)境較差，建議加強銷售階段的服務工作，以取得良好的銷售業(yè)績。第二章 項目建設的背景與必要性近年來，隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，全國范圍內住房價格迅速攀升，廣大普通民眾的購房壓力越來越大，住房問題日漸成為社會焦點。俗話說“安居才能樂業(yè)”，住房是城市歸屬感的主要來源之一，居住問題不解決，其它如子女教育、社會保障、精神文化生活等都無從談起，因此住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產業(yè)發(fā)展的根本目的。改革開放30多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但是我國人口數(shù)量大，地域發(fā)展差異較大，人民收入差距日益增加，僅靠發(fā)展房地產市場、增加商品房供應不可能徹底解決我國人民的居住問題。因此我國必須建立雙軌制的住房供應體系，即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的限價商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房及公共租賃住房供應體系和以高收入家庭為對象的普通商品房供應體系，才能滿足各階層群眾的住房需求，保持社會的穩(wěn)定與和諧。限價商品房作為政府從供給面入手實施住房保障的一種方式，是由政府在土地供應階段就限套型、限房價，采用競地價、競房價的方法，以招標形式確定開發(fā)建設單位，由其建設的“限套型、限房價”商品住房。限價商品房主要供給對象是城市廣大中低收入人群和廣大新就業(yè)職工。目前，西安市房地產建設正處于穩(wěn)步發(fā)展階段，雖然受國家調控房地產政策影響，房價漲勢有所減緩，但與廣大普通市民的收入相比，房價依然攀高。根據(jù)調查2012年2季度西安普通住宅類物業(yè)成交價格約在6761元/平方米，普通市民購房仍有一定難度。因此，積極推進保障性住房建設，加大限價商品房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房、廉租住房的市場供應，成為當前平抑房價的有效手段，同時也是解決低收入階層住房問題的迫切要求。本項目正是在這樣的大背景下提出來的。在國內宏觀經(jīng)濟增長下滑、歐債危機等大環(huán)境影響下，個人住房按揭貸款的發(fā)放周期縮短，久違的房貸利率折扣再現(xiàn)樓市等利好的促動，使得飽受政策調控壓力的房地產市場仿佛又看到了回暖的曙光，房產市場供應方又重拾起了信心，西安樓市投資額及供應量在2012年2季度得到了增長。據(jù)統(tǒng)計，2012年2季度西安商品房市場各供應指標均呈現(xiàn)出大幅上揚之勢，環(huán)比值均超過五成，其中，%。表2—1 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市場總體供應情況對比表時間投資額（億元）施工面積（㎡）竣工面積（㎡）新開工面積（㎡）2012年1季度4619782158742196283620527312012年2季度897852367596331857523269744環(huán)比%%%%同比%%%%從2季度各月西安樓市供應市場的情況來看，隨著樓市“金三銀四紅五”的到來，房企推貨量開始放大，西安房地產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年2季度，西安商品房月度批售面積始終處于百萬平米以上的高位，%。而從2012年整個上半年的情況來看，除2月受春節(jié)因素影響批售面積急速下滑外，36月商品房批售面積得到了爆棚式的增長，月度批售量保持高位運行，其中3月更是達到2009年以來批售面積的第二高值。西安房地產信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年16月，%。圖2—1 西安商品房各季度施工、竣工、新開工面積對比情況從銷售市場的表現(xiàn)來看，隨著3月樓市促銷的全面鋪開，剛需購買力漸融，買方市場活躍指數(shù)上升，2季度西安商品房成交量較1季度呈大幅上揚之勢。2012年2季度，%，%，同時，2012年16月，%。表2—2 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市場總體銷售情況對比表銷售面積（m2）時間車位/地下室普通住宅商業(yè)辦公別墅商品房2012年1季度135700617465592012年2季度2648776環(huán)比%%%%%%同比%%%%%%而從商品房各月銷售情況來看，在“限購”依舊不動搖的背景下，宏觀經(jīng)濟政策的微調，首套房貸利率的下調，使得房企競相促銷跑量，2季度西安樓市“低價換量”取得了不錯的效果。2012年46月，商品房市場銷量呈穩(wěn)步上揚走勢，%。而就2012年上半年的走勢來看，受房地產業(yè)利潤率已趨向于行業(yè)平均化水平回歸，房企銷售成本已逼近底線，部分樓盤價格也已止跌回調，市場“看跌”心態(tài)在逐漸變淡，2012年16月，西安商品房交易量呈逐月攀升態(tài)勢，6月銷量更是均雙雙取得了破百萬平的佳績。圖2—2 西安商品房月度銷量情況黨的十六屆四中全會提出全面構建和諧社會，按照民主法治、科學發(fā)展、安定有序、維穩(wěn)優(yōu)先的方針，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的長效機制，如果廣大人民群眾可以享有可靠的社會保障，就可以安居樂業(yè)。因而，建立完善的住房保障物質基礎和保障制度，改善低收入家庭的居住條件，是構建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要舉措。國務院溫家寶總理在全國人大政府工作報告再次強調：“加快健全房地產市場調控的長效機制，重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產市場價格，滿足居民合理住房需