【正文】 第一章 市場(chǎng)分析一、區(qū)域概述（一）區(qū)域背景：受一線地鐵和西部傳統(tǒng)工業(yè)的帶動(dòng)，石景山區(qū)是京城十大邊緣集團(tuán)中發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)。但由于國(guó)家重工業(yè)大戶的首鋼建設(shè)于此，空氣質(zhì)量、飲用水質(zhì)、周邊環(huán)境的污染問(wèn)題，長(zhǎng)期阻礙了石景山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著北京經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，污染問(wèn)題已經(jīng)得到逐步改良，首鋼遷移再次促進(jìn)石景山區(qū)居住環(huán)境的改善。 其實(shí)，石景山是京西自然環(huán)境較好的區(qū)域，離西山最近，又有永定河河道穿過(guò)，未來(lái)五年還將完成八個(gè)景點(diǎn)。在城區(qū)里發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)是石景山區(qū)的獨(dú)有特色。地勢(shì)的獨(dú)特，以及多年的綠化積累，已基本上形成了把上風(fēng)上水的石景山變成北京市“綠肺”的難得優(yōu)勢(shì)。 2008年的奧運(yùn)會(huì)同樣給石景山帶來(lái)了契機(jī)。三個(gè)奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館主會(huì)館將座落于此，五棵松附近的大型奧運(yùn)項(xiàng)目、阜石路上的首鋼籃球館、石景山體育場(chǎng)、位于老山的國(guó)家自行車摩托車訓(xùn)練基地等，都將給石景山的房產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)潛在的升值空間。這一點(diǎn)，從石景山體育場(chǎng)北長(zhǎng)安家園的熱銷就可以看出，凡能夠看到體育場(chǎng)朝向的房子，均被一搶而空。（二）區(qū)域配套：在石景山區(qū)，大多房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在八角、楊莊、蘋果園一帶。該地區(qū)擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，首鋼體育中心、石景山游樂園、古城公園、希望公園、雕塑公園、八大處公園、森林公園、香山公園……匯集于此。教育環(huán)境也是非常不錯(cuò)的，有首鋼幼兒園、石景山第三幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園、楊莊小學(xué)、蘋果園中學(xué)、北京九中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、經(jīng)原中學(xué)。購(gòu)物場(chǎng)所有SAM會(huì)員店、華聯(lián)商廈、小白羊超市、星座商廈等。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)醫(yī)療環(huán)境好壞是十分重要的，它是人們生活健康的基本保障，區(qū)域中有首鋼總醫(yī)院、楊莊醫(yī)院、石景山醫(yī)院等。同時(shí)擁有完善的金融環(huán)境，工、建、農(nóng)、商行齊全。（三）區(qū)域交通：同樣交通狀況也是衡量這個(gè)區(qū)域的置業(yè)前景的要素。石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車族看好，加上已經(jīng)開通的五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。2003年北京市政府加大了對(duì)交通的建設(shè)力度，五環(huán)路改為城市環(huán)路為石景山區(qū)特別是蘋果園、楊莊、八角等一帶的房地產(chǎn)開發(fā)注入一針強(qiáng)心劑。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多條公交線途經(jīng)這片區(qū)域綜述：投產(chǎn)高科技芯片、減產(chǎn)鋼鐵”的首鋼，有望使石景山區(qū)的居住環(huán)境大為改善，加上八大處高科技園區(qū)的新鮮出爐，五環(huán)路的使用等較多利好因素，被稱為“京西明珠”的石景山已經(jīng)成為西部地區(qū)地產(chǎn)的新熱點(diǎn)――二、市場(chǎng)調(diào)研 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的主要目的是通過(guò)了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，尋找到市場(chǎng)的空缺，避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，減少自身?yè)p耗，即所謂“避實(shí)擊虛”。（一） 區(qū)域調(diào)查及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)本項(xiàng)目所處的位置及周遍項(xiàng)目的分布特征，確定影響它的相關(guān)區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：田村區(qū)域——尚城一期，蘭德華庭 楊莊區(qū)域——西現(xiàn)代城，御景山二期，宏鑫家園 魯谷區(qū)域——時(shí)代廬峰，京漢旭城（二） 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析戶型比例分析表：2—1 區(qū)域項(xiàng)目名稱平層躍層合計(jì)一居二居三居四居田村尚城（一期）9112625517455比例14%28%56%∕2%蘭德華庭（一期）12705030∕162比例8%44%31%17%∕楊莊西現(xiàn)代城（一期）153204153∕∕510比例30%40%30%∕∕宏鑫家園1419614∕∕224比例7%86%7%∕∕御景山（二期）100290136∕∕526比例19%56%25%∕∕魯谷時(shí)代盧鋒96384192∕∕672比例15%58%27%∕∕京漢旭城∕∕∕∕∕∕比例∕∕∕∕∕∕由表2—1可見，本項(xiàng)目周遍項(xiàng)目戶型多以二居三居為主，二居的供應(yīng)稍大于三居；一居的供應(yīng)量較少，四居、躍層的供應(yīng)最少幾乎為零從居室的供應(yīng)量上分析可以看出該區(qū)域的客戶需求多還是以二居、三居為主，而需求二、三居客戶的家庭結(jié)構(gòu)多以三口或四口為主居住方式多為自住型,投資概念模糊戶型面積分析表：2—2 區(qū)域項(xiàng)目名稱平層躍層一居二居三居四居田村尚城（一期）41㎡85/93/131㎡134㎡∕243㎡蘭德華庭（一期）70/80㎡100㎡141/180㎡201㎡∕楊莊西現(xiàn)代城（一期）40/50㎡81/97/103/109㎡113/137㎡∕∕宏鑫家園67㎡90/96㎡131㎡∕∕御景山（二期）66/70㎡104/107/117㎡133㎡∕∕魯谷時(shí)代盧鋒57㎡97/107/116㎡146/145㎡∕∕京漢旭城∕∕∕∕∕由表2—2可見，一居戶型面積在40—70平米之間，其中以50—60平米項(xiàng)目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的供量較大二居戶型為多數(shù)項(xiàng)目的主力戶型面積在80—131平米之間，其中以90—100平米左右項(xiàng)目為主。三居戶型面積在113—145平米之間，其中以130—140平米左右項(xiàng)目為主。四居戶型是供量最少的產(chǎn)品戶型面積在200平米左右l 通過(guò)以上戶型面積分析可以觀察出該區(qū)域的客戶需求以經(jīng)濟(jì)實(shí)用型為主，從其總價(jià)分析：一居總價(jià)承受在20—24萬(wàn)二居總價(jià)承受在40—45萬(wàn)三居總價(jià)承受在58萬(wàn)—63萬(wàn)暢銷戶型分析表：2—3區(qū)域項(xiàng)目名稱暢銷戶型田村尚城（一期）一居（板）蘭德華庭（一期）二居（板）三居（板）楊莊西現(xiàn)代城（一期）一居：50（塔）二居：90（塔）三居：113（塔）、137（板）宏鑫家園二居：97（板）御景山（二期）一居：66（板）二居：104（板）、107（板）三居：133（板）魯谷時(shí)代盧鋒二居：97（板）京漢旭城**********************************************由表2—3可見，南向戶型多為暢銷戶型，其次是朝向景觀或中心綠地的戶型，相對(duì)朝北的戶型，如果與其他朝向的戶型有一定的朝向差價(jià)且面積經(jīng)濟(jì)的，也會(huì)受到一定程度的歡迎。 120—130平米的三居、90—100平米的二居是市調(diào)項(xiàng)目中比較受歡迎的戶型，如果二居超過(guò)100平米銷售會(huì)有較大難度。此外50平米的一居戶型是一居市場(chǎng)上的寵兒滯銷戶型分析表：2—4區(qū)域項(xiàng)目名稱滯銷戶型田村尚城（一期）二居（板）蘭德華庭（一期）***********************************************楊莊西現(xiàn)代城（一期）二居：103（塔）109（塔）114（板）宏鑫家園**********************************************************御景山（二期）二居：117（板）105（塔）魯谷時(shí)代盧鋒一居：57（塔）二居116（塔）三居146（塔）京漢旭城**********************************************由表2—4分析，塔樓東西向即塔腰部位上的戶型滯銷，此外是北向的戶型，因?yàn)闁|西向的價(jià)格要高于北向的價(jià)格，綜合性能價(jià)格比低于北向戶型，因此在解決東西向的問(wèn)題上應(yīng)著重于產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)。對(duì)于北向的戶型雖然產(chǎn)品單價(jià)要低于其他各個(gè)朝向，但是如果產(chǎn)品的面積過(guò)大就會(huì)造成總價(jià)上的優(yōu)勢(shì)消弱同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生滯銷的原因，對(duì)于板樓來(lái)說(shuō)，戶型的格局與面積同為重要，因?yàn)榘鍢堑南鄬?duì)單價(jià)要高，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)它基本上是每一個(gè)項(xiàng)目的主力戶型，所以他的性能價(jià)格比也就尤為重要了，格局不好面積過(guò)大都有可能造成該產(chǎn)品的滯銷如：西現(xiàn)代城的114平米兩居和御景山的117平米兩居都是面積過(guò)大，而尚城的97平米兩居則是格局設(shè)計(jì)不合理造成的滯銷配套設(shè)施及設(shè)備表：2—5 區(qū)域項(xiàng)目名稱設(shè)備物業(yè)配套采暖熱水智能化田村尚城（一期）會(huì)所、游泳館集中地板24小時(shí)可視、監(jiān)控㎡蘭德華庭（一期）會(huì)所集中無(wú)可視、紅外線2—㎡楊莊西現(xiàn)代城（一期）會(huì)所集中地板24小時(shí)局域網(wǎng)㎡宏鑫家園無(wú)集中分戶無(wú)/㎡御景山（二期）會(huì)所市政24小時(shí)電子巡更、可視、監(jiān)控㎡魯谷時(shí)代盧鋒無(wú)壁掛無(wú)可視、監(jiān)控2/㎡京漢旭城∕∕∕調(diào)查項(xiàng)目基本上都配有會(huì)所，只有尚城由于開發(fā)面積大所以配有游泳池其他項(xiàng)目的會(huì)所功能多以健身、閱覽室、超市、咖啡屋等為主，而學(xué)校，幼兒園等教育設(shè)施多是借助周遍市政配套，綜上調(diào)研結(jié)果周遍項(xiàng)目的會(huì)所面積在2000—5000平米不等采暖設(shè)備：供暖方式主要以市政熱力集中供暖、而西現(xiàn)代城與尚城在供暖形式上比較引人注目，也為該兩個(gè)項(xiàng)目增加了銷售賣點(diǎn)，分戶式計(jì)量供暖的經(jīng)濟(jì)性逐漸成為購(gòu)房者關(guān)注的問(wèn)題熱水： 供應(yīng)熱水主要有兩種方式：l 市政24小時(shí)管道熱水l 壁掛式采暖爐供應(yīng)熱水通訊： 所有項(xiàng)目都預(yù)留2條電話線接口智能化： 調(diào)查項(xiàng)目的智能化主要表現(xiàn)在l 樓宇監(jiān)控系統(tǒng)：電視監(jiān)控、紅外線防翻越系統(tǒng)l IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)l 背景音樂點(diǎn)播系統(tǒng)