【正文】 開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工作工作手冊(cè)（第一本之一報(bào)建驗(yàn)收法定程序） 整編：彭文海 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作 在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好：①土地出讓手續(xù)；②委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作可行性研究報(bào)告書；③設(shè)計(jì)院制作規(guī)劃方案，且應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖；④落實(shí)足夠的開發(fā)資金。 第二部分，行政審批部分 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)： 計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)取得立項(xiàng)批文。 國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查取得土地證。 建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書取得項(xiàng)目建設(shè)審查意見書。張家界一般不用辦理這個(gè)文件。 環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）取得環(huán)評(píng)報(bào)告書（表）。 文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查取得環(huán)境影響和水土流失審查報(bào)告。一般這個(gè)程序大多數(shù)都不走。 規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書取得選址意見書和用地紅線圖。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查人防工程異地建設(shè)費(fèi)。 國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審核查土地交易費(fèi)與土地使用指標(biāo)。 公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查規(guī)劃方案專家評(píng)審會(huì)，取得規(guī)劃方案審查批復(fù)意見書。是下步設(shè)計(jì)的綱要。 規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件取得規(guī)劃審批單。 三、初步設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）和定點(diǎn)放線通知單。一般要施工圖審查后才能辦。 公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查建筑消防審查，取得總圖和消防疏散審查合格意見書。 公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查大型項(xiàng)目必須走的程序。張家界一般不做這個(gè)。 人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查若繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，則申請(qǐng)繳納異地建設(shè)費(fèi)，并繳納費(fèi)用。 防空地下室（異地）建設(shè)申報(bào)需提交以下資料： a)發(fā)改委立項(xiàng)批文； b)規(guī)劃總平面圖； c)各棟單體報(bào)建建筑平面； d)建設(shè)單位申請(qǐng)修建地下室的報(bào)告或申請(qǐng)繳納異地建設(shè)費(fèi)的報(bào)告 e)規(guī)劃部門的建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含面積復(fù)核表、審批單） f)防空地下室異地建設(shè)審批單（附表2） j)異地建設(shè)批復(fù) h)涉及到減免的項(xiàng)目的有關(guān)減免依據(jù)和減免審批手續(xù)材料 i)繳費(fèi)票據(jù) h)地勘報(bào)告（關(guān)于地下水部分）國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審進(jìn)行土地使用指標(biāo)核實(shí)。張家界一般不做這個(gè)。 市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查專項(xiàng)審查，張家界一般不做這個(gè)。 建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查取得建委的初步設(shè)計(jì)審查批復(fù)。 附表二 防空地下室異地建設(shè)審批單工程名稱工程地址建 設(shè)單 位工程概況棟號(hào)地上層數(shù)地上建筑總面積（㎡）首層建筑面積（㎡）地下層數(shù)地下室建筑面積（㎡）報(bào)建防空地下室面積（㎡）申請(qǐng)防空地下室異地建設(shè)的原因異地建設(shè)防空地下室建筑面積（㎡）繳納防空地下室異地建設(shè)費(fèi)金額（元）經(jīng)辦人審查意見 年 月 日科室審查意見 年 月 日分管領(lǐng)導(dǎo)審查意見 年 月 日主管領(lǐng)導(dǎo)審批意見 年 月 日在建委進(jìn)行初步設(shè)計(jì)審查要準(zhǔn)備一下材料：a) 初步設(shè)計(jì)文件（含設(shè)計(jì)說(shuō)明、圖紙、投資概算、建筑節(jié)能專項(xiàng)等b) 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案文件、相關(guān)設(shè)計(jì)師證件復(fù)印件c) 立項(xiàng)批文d) 環(huán)評(píng)報(bào)告批復(fù)e) 地勘報(bào)告f) 規(guī)劃批復(fù)手續(xù)規(guī)劃許可證g) 勘察、設(shè)計(jì)合同書h) 城建檔案館檔案管理協(xié)議四、施工圖規(guī)劃、建設(shè)審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 嚴(yán)格地說(shuō)，施工圖出來(lái)后才能進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃許可，有時(shí)用初步設(shè)計(jì)也可以辦建設(shè)工程規(guī)劃許可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）和定點(diǎn)放線通知單。若比較初步設(shè)計(jì)有重大變化的，規(guī)劃部門對(duì)變更后的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。建設(shè)施工圖審查機(jī)構(gòu)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查取得施工圖審查合格文件。建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》取得審查合格備案表。施工圖消防報(bào)審或備案取得建設(shè)工程消防審查合格批文。 人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查若繳納人防異地建設(shè)費(fèi)，此項(xiàng)不做。 市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查專項(xiàng)審查，張家界一般不做這個(gè)。氣象部門對(duì)防雷設(shè)計(jì)進(jìn)行專項(xiàng)審查取得防雷審查手續(xù)。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行招標(biāo)，確定施工隊(duì)伍。此項(xiàng)工作程序有： 招標(biāo)申請(qǐng)招標(biāo)備案招標(biāo)公告標(biāo)書制作施工資格預(yù)審標(biāo)書發(fā)放標(biāo)的編制投標(biāo)保證金工程交易費(fèi)開標(biāo)標(biāo)書評(píng)審中標(biāo)通知書。辦理招標(biāo)備案（建設(shè)單位）須提供以下資料復(fù)印件：(1)項(xiàng)目審批部門立項(xiàng)文件；(2)招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)意見表；(3)征用土地審批件或國(guó)土使用證；(4)批準(zhǔn)的規(guī)劃紅線或規(guī)劃許可證；(5)初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件；(6)施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告及審查批準(zhǔn)書及施工圖設(shè)計(jì)文件審查備案表；(7)工程資金落實(shí)證明或年度投資計(jì)劃文件；(8)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 在張家界要做的工作和準(zhǔn)備的資料如下：序號(hào)名 稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)立項(xiàng)文件二建設(shè)用地規(guī)劃許可證三建設(shè)工程規(guī)劃許可證（核對(duì)原件后存復(fù)印件兩份）四設(shè)計(jì)審查文件包括初步設(shè)計(jì)批復(fù)、施工圖審查、備案文件（存復(fù)印件兩份）五中標(biāo)通知書（核對(duì)原件后存復(fù)印件兩份）六工程監(jiān)理委托書監(jiān)理合同（存復(fù)印件兩份）七資金保函或證明（建設(shè)方70%，施工方10%，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要有房地產(chǎn)管理局提供工程總造價(jià)的5%證明）。農(nóng)民工工資保障金見市政務(wù)中心勞保窗口的四方協(xié)議書。八綠化審批單九施工合同備案手續(xù)1施工合同（全部提供審查備案后留存三份）2中標(biāo)企業(yè)投標(biāo)書3流動(dòng)人員計(jì)劃生育名單及證件復(fù)印件4施工圖預(yù)算或報(bào)價(jià)清單5勞務(wù)分包合同（1份）6施工項(xiàng)目部人員復(fù)印件、監(jiān)理人員復(fù)印件7商品砼購(gòu)銷合同（原件）十工程質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)1經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖一套（裝訂）2設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位資質(zhì)等證書（復(fù)印件存檔）3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目總監(jiān)任命書（原件存檔）4保險(xiǎn)單施工企業(yè)填寫完整后并加蓋公章5施工單位安全生產(chǎn)許可證（核對(duì)原件后存復(fù)印件兩份）備注：以上資料均需提供原件核查后提交復(fù)印件六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料： 以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)： 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。 財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。 建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 竣工驗(yàn)收所要完成和準(zhǔn)備的材料目錄如下：工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表工 程 竣 工 驗(yàn) 收 報(bào) 告附件：；；；①水電檢測(cè)報(bào)告；②水電材料（開關(guān)、插座、閥門、管件）試驗(yàn)報(bào)告；③土工、防水材料試驗(yàn)報(bào)告；④住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表。（施工單位）；（建設(shè)單位）；（建設(shè)單位）；；；；；；；；；；。，監(jiān) 督 單 位 的 質(zhì) 量 評(píng) 價(jià)18．工程監(jiān)督過(guò)程中所形成的照片（含底片）、音像資料。具體的竣工備案資料要求如下：工程竣工驗(yàn)收備案表（一式四份，備20021表）。　　 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（包括工程概況、合同內(nèi)容執(zhí)行情況、工程管理 及竣工質(zhì)量驗(yàn)收情況，質(zhì)量總體評(píng)價(jià)等）【（備20022表）,單位工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收文件（含施20027表及備20025表）】。工程竣工驗(yàn)收意見表。工程施工許可證；規(guī)劃驗(yàn)收合格文件（除工程規(guī)劃許可證外的其他文件）。工程規(guī)劃許可證；室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告；水電檢測(cè)合格報(bào)告；公安消防驗(yàn)收合格文件。1環(huán)保驗(yàn)收合格文件。1施工（技術(shù)）資料質(zhì)監(jiān)站審查合格文件及監(jiān)督員存檔文件；1施工（技術(shù)）資料城建檔案部門初驗(yàn)認(rèn)可證；1單位工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收意見。1施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書（備20026表）。1建設(shè)單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結(jié)算。1商品住宅的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》（備20028表）；1防雷驗(yàn)收合格文件；1勞?；鹗沼櫸募?。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 開發(fā)商應(yīng)提交材料： （1）申請(qǐng)書； （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測(cè)繪成果； （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。