【正文】 新項目拿地前須關(guān)注或落實事項一覽表序號項目須落實內(nèi)容備注1五證辦理流程落實當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)報批報建的開發(fā)建設(shè)流程：辦理建設(shè)手續(xù)涉及哪些職能部門、具體辦事流程、各階段所需資料、辦理時限等，預(yù)售證需要達到的工程形象進度及其它條件。2行政事業(yè)性收費落實當(dāng)?shù)馗鞣N行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)、歸口收費部門，如市政配套費、散裝水泥專項基金，墻改基金、質(zhì)檢、定額管理費、白蟻防治等等。3地上建筑物地塊上需要拆遷的建筑物有多少（住宅、辦公、商業(yè)等）？如有須落實當(dāng)?shù)氐牟疬w補償標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)查周邊項目實際拆遷補償執(zhí)行情況和拆遷進度落實情況。4地上構(gòu)筑物是否有變電站、管線等在地塊內(nèi)或經(jīng)過地塊？是否可以遷移，是否需支付相應(yīng)的補償費?5河道改造或古建筑保護地塊內(nèi)是否有河道需要改造或古建筑需保護修繕？如有須落實由誰投資改造或修繕，何時完成？6地下障礙物地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需要拿到相關(guān)圖紙）、文物等？是否有原建筑物的會影響施工的樁基工程？是否有穿越該地塊的管線？如光纜（軍、民）、電纜、煤、水、電等，尤其是鄰近房屋正在使用的公共管線是否穿越該地塊？是否可以拆除，是否需支付相應(yīng)的補償費？（須獲得人防、文物、水、電、氣等政府對口職能部門的書面意見）建議落實由政府負(fù)責(zé)拆除和遷移，所有費用由政府承擔(dān)（即總價包干談判策略），如必須承擔(dān)須落實相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)和具體額度。7項目周邊不利因素項目周邊是否有高壓塔或高壓線通過或電信發(fā)射塔、距離多遠(yuǎn)，是否對項目規(guī)劃和銷售有不利影響？8人防人防是否有強制性要求必須按國家要求建？建設(shè)等級是多少？并落實可否異地交費？（部分城市是按應(yīng)建人防建筑面積收取，部分城市是按地上總建筑面積或總建筑面積收取。所以，須落實人防異地建設(shè)費用的收費面積基數(shù)和收費標(biāo)準(zhǔn)，同時落實按規(guī)定應(yīng)建人防的建筑面積，以利于決策是自建還是繳納異地建設(shè)費）如建設(shè)的人防按平戰(zhàn)結(jié)合要求配置，平時做車庫出租使用是否需要人防部門批準(zhǔn)？是否需要交納使用費？另人防車庫是否可以銷售（部門城市可以銷售使用權(quán)）？9學(xué)校是否需要配置建設(shè)中小學(xué)？如需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？并落實可否異地交費。序號項目須落實內(nèi)容備注10幼兒園是否需要配置建設(shè)幼兒園？如果需要則須落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？11街道居委會、派出所、社區(qū)活動中心等是否需要配置建設(shè)居委會、派出所、活動中心等配套設(shè)施？如需要則落實具體建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題？12車庫車位按多少比例進行配置？多少比例車位必須在地下？地下車庫是否可以銷售、是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)（如可以是否需要補交土地出讓金？補交標(biāo)準(zhǔn)是多少？）13地下商業(yè)地下商業(yè)（如規(guī)劃有）是否可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)？如可以，是否需要交納土地出讓金？按什么標(biāo)準(zhǔn)補交？14物管用房當(dāng)?shù)貙ψ≌枧渲玫奈飿I(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房等是如何規(guī)定的？周邊項目是否嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定？本項目按規(guī)定應(yīng)該配置多少物業(yè)用房、具體位置是否有要求（可否為地下室）？15消防是否需要配置建設(shè)消防站，如需要則落實具體占地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，并落實可否異地交費。16垃圾站是否需要配置建設(shè)垃圾站，如需要則須落實具體占地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模等問題，并落實可否異地交費。17規(guī)劃道路地塊周邊是否有規(guī)劃道路（尤其關(guān)注是否有高架橋，如有，必須確保有匝道分流、方便車流進出本項目），如有須落實誰投資建設(shè)、竣工交付使用時間（須獲得交通、規(guī)劃等政府對口職能部門的書面意見）？能否保證項目開業(yè)或交房入伙時同步完成？18輕軌或地鐵地塊周邊是否有規(guī)劃輕軌或地鐵？如有須落實規(guī)劃是否完成？何時開工、何時竣工投入使用？并落實不承擔(dān)任何額外的配套費用？項目與軌道交通接駁的設(shè)計、施工界面如何確定并力爭對項目有利？19市政管網(wǎng)水、電、煤氣、供暖等是否送到紅線邊緣及具體位置的確定，落實紅線外不承擔(dān)任何費用，如必須承擔(dān)須明確額度（即在合同簽訂或談判應(yīng)明確：紅線外開發(fā)商需承擔(dān)什么費用，重點需落實電力是否滿足項目設(shè)計容量和使用要求，確定能滿足項目需要的多回路變電站（所）與項目的距離、高壓變低壓的具體數(shù)值、是否需要開發(fā)商承擔(dān)紅線外的建設(shè)費用等）。20環(huán)保要求項目所在城市及區(qū)域，對新建項目的環(huán)保（如對餐飲排煙的要求）是否有具體要求？相應(yīng)的環(huán)保達標(biāo)指標(biāo)有哪些？是否處于航道管制區(qū)域、環(huán)評是否能通過？序號項目須落實內(nèi)容備注21節(jié)能要求項目所在城市及區(qū)域、對新建項目的節(jié)能是否有具體要求？相應(yīng)的節(jié)能達標(biāo)指標(biāo)有哪些？22施工額外措施費緊鄰地塊邊是否有已建好的地鐵或大型深基礎(chǔ)建筑？是否有合理的施工距離？是否將發(fā)生額外的施工保護措施費（如有請給予評估）。地塊周邊類似項目的地勘資料顯示：是否有巖溶塌陷、踩空塌陷和隱伏構(gòu)造地裂縫地質(zhì)災(zāi)害等不利地質(zhì)條件？23施工影響當(dāng)?shù)卣畬υ搮^(qū)域內(nèi)的施工，是否有限制？項目前期工作推進計劃通知書說明：本通知書適用于項目掛牌前一個月 至 項目摘牌后一個月簽訂計劃控制書之前的階段。序號工作明細(xì)時間(天數(shù))開始時間結(jié)束時間責(zé)任部門備注1項目資料交接及相關(guān)事宜交底發(fā)展部規(guī)劃院項目中心項目籌備組項目合作協(xié)議書與政府簽訂的其他協(xié)議項目前期相關(guān)調(diào)研資料規(guī)劃概念方案（總圖及指標(biāo)）掛牌條件（政府掛牌前）與總圖和協(xié)議之間的復(fù)核、協(xié)調(diào)落實和確認(rèn)回遷日照、覆蓋率、容積率、退紅線、退道路、人防、車位、限高等項目公示文件、掛牌文件規(guī)劃預(yù)審批補充協(xié)議解決分歧項目摘牌確認(rèn)文件（中標(biāo)通知書或土地成交確認(rèn)書）2前期須立即啟動且極度穿插的關(guān)鍵工作提示及要求發(fā)展部規(guī)劃院成本控制項目中心項目公司辦證融資啟動辦公場所確定摘牌前落實好位置、租金和協(xié)議公司注冊（核名、材料準(zhǔn)備、資本金、驗資）投資部、財務(wù)部指導(dǎo)和配合拜訪項目所在區(qū)域的相關(guān)外協(xié)單位發(fā)展部配合項目勘定界及面積測繪有坐標(biāo)及標(biāo)高的數(shù)字化地形圖（附方格網(wǎng)圖）落實四證辦理、報批報建流程詳見制度的專項模塊序號工作明細(xì)時間(天數(shù))開始時間結(jié)束時間責(zé)任部門備注付款時間落實并與四證辦理無縫對接，壓縮資金占用時間按協(xié)議與股份公司財務(wù)部落實付款時間與多家銀行同時溝通對接融資貸款事宜流程、時間、額度、權(quán)限、上會和放款的條件（放款是否需抵押施工許可證原件）現(xiàn)金流分析（重點是四證前所需資金、根據(jù)開工和開盤提出總包招標(biāo)的商務(wù)條件）市場營銷啟動賣場策劃及售樓處建設(shè)（主要包括銷售區(qū)范圍選擇，售樓處、樣板房、示范區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)計劃）摘牌前落實好售樓處位置、并開始招標(biāo)和設(shè)計、摘牌后15天內(nèi)開工建設(shè)、90天開放確定銷售物業(yè)市場調(diào)研公司并完成調(diào)研報告掛牌后啟動、摘牌前完成產(chǎn)品定位及規(guī)劃建設(shè)，設(shè)計條件（針對市場需求的產(chǎn)品技術(shù)要素，對總體布局、面積分配、物業(yè)類型、場地規(guī)劃等規(guī)劃內(nèi)容提出定位分析，對戶